北京多个老旧小区“脱胎换骨”，明年改造有望进一步提速「聚焦城市更新」

本报记者  李未来  见习记者  苗诗雨  北京报道

“看着小区环境的改变，真的十分高兴。”近日，《华夏时报》记者走访了北京多个完成老旧改造的小区，居民在谈及对改造成果的感受时，喜悦之情溢于言表。记者调查了解到的信息也显示，目前北京多个老旧小区改造项目均已取得了显著成效。

在多个老旧小区焕发新颜的同时，近日北京市西城区、朝阳区、石景山区等区的区两会上，老旧小区改造的问题也再被提及，多区表示2022年将进一步推进老旧小区的改造工作。

而从墙体脱落到整洁明亮、空间荒废到区域优化，老旧小区改造中不乏有房企参与支持的身影。有关监测数据也显示，80%的百强上市房企已布局城市更新业务。

综合整治关注度高

近日，《华夏时报》记者在走访北京多个完成了老旧小区改造的社区后发现，截至目前，劲松北社区，炫特社区十里堡北区1、2号楼，老古城大楼小区等多个老旧小区改造项目均已取得了不错成果。

以2018年开始改造的劲松北社区为例，记者看到，小区院内停车位规划有序，道路干净整洁，院内配套电动车充电车棚、垃圾回收处以及多个自行车棚，生活气息浓厚，并且各道路交错口均能看到安保人员的身影。按照园区示意图显示，劲松北社区还设有社区食堂、中心花园、美好会客厅等多个功能区。

劲松北社区的居民在接受《华夏时报》记者采访时表示，“社区一眼望去像穿了新衣，看着小区环境一点点变好，心里由衷的高兴。”该社区内的店铺店主也表示，自改造完成后，社区看起来更井然有序了，卫生也有了改善。

而除此之外，《华夏时报》记者还从丰台区某个拟申报2022年老旧小区改造的社区居民处了解到，对于改造他们也十分期待。

该小区居民张天（化名）向《华夏时报》记者讲道，“在社区生活了近三十年，看着自家小区慢慢与社会环境拉开差距，真的希望改造哪天能轮到自家小区。”据张天介绍，年内小区部分楼宇的老旧电梯已经进行了更换，并且墙体也进行了粉刷加固工作。

“老旧小区院内道路窄，停车位也比较紧张，有时候早晚高峰开车进出小区很不方便的，改造后希望能更加规范有序。”“最好还是卫生条件能有所变化，小区居民比较多，固定的垃圾回收区比较少，遇到清洁人员来的比较晚的情况，垃圾都超出了回收区……”谈到小区改造后的样子，该社区居民有着不同的期盼。

多区域两会再提老旧小区改造

而在多个老旧小区改造项目取得成效的同时，近日北京市西城区、朝阳区、石景山区等区的区两会还透露，2022年老旧小区的综合整治有望进一步提速。

例如，北京西城官方发布显示，西城区2022年将全力推进老旧小区改造，计划新申报36个小区、6500套房屋、约52.5万平方米，至2025年，全区基本完成2000年底前建成的市区产权老旧小区改造任务。并且与此同时，还将配合中轴线申遗保护综合整治，2022年计划推进21项街区保护更新项目，以什刹海片区、“南中轴”大栅栏观音寺片区、天桥片区为重点，先后启动一批申请式退租项目。

北京朝阳官方发布显示，目前朝阳区完成老旧小区综合整治项目97万平方米，2022年将完成15个老旧小区综合整治项目。

除此之外，12月8日北京市人民政府新闻办公室举行《北京市“十四五”时期生态环境保护规划》新闻发布会时还提到，将结合城市更新，推进城镇居住建筑节能改造，力争基本完成全市2020年以前建成的需要改造的城镇老旧小区的改造任务。

而对于老旧小区改造的前景，业内专家也表示看好。诸葛找房数据研究中心分析师梁楠在接受《华夏时报》记者采访时表示，老旧小区作为城市更新的重要内容之一，也是城市更新进程中的重要切入点，一方面可以拉动有效投资，有助于将有限的资源更好利用；另一方面，有助于城市整体面貌的更新，丰富原本较单一的城市功能，同时可以为居民提供更好的居住体验。整体来看，老旧小区改造未来或将成为一种主流趋势。

据悉，北京市住房和城乡建设委员会8月份印发的《北京市“十四五”时期老旧小区改造规划》的通知显示，2025年底前力争基本完成全市老旧小区“需改尽改”的任务目标。统筹推进中央单位在京老旧小区改造。2025年底前实现老旧小区改造任务基本完成。

房企奔赴城市更新风口

值得关注的是，在北京老旧小区改造的进程当中，不乏房企参与支持的身影。以朝阳区劲松北社区为例，该小区在愿景集团的参与支持之下，有力缓解了改造中碰到的资金“瓶颈”，其探索出的“劲松模式”也被写入了《北京市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》。

据国家发展和改革委员会投资司发文所示，愿景集团以“改造+运营”形式整体参与劲松北社区改造，截至目前，愿景集团已统筹盘活社区1000余平方米的社区闲置空间，投入资金3000万元，打造了以“一街”（劲松西街）、“两园”（劲松园、209小花园）、“两核心”（社区居委会、物业中心）、“多节点”（社区食堂、卫生服务站、美好会客厅、自行车棚、匠心工坊等）为改造重点的示范区。

事实上，房企参与城市更新的身影并不罕见，根据克而瑞数据显示，80%的百强上市房企已布局城市更新业务，其中，半数企业城市更新规模已超百万平方米。据《华夏时报》记者的不完全统计，碧桂园、万科、保利、融创、中海、远洋等企业均已布局多个城市更新项目。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者表示，房企积极参与有积极的作用。从市场投资的资金角度看，其他机构可能融资能力有限，而房企则有类似的能力，能够促进此类老旧小区改造的稳定推进。而从企业本身来说，也是寻找到一个转型的机会，尤其是和城市更新、存量物业改造等挂钩。

不过，严跃进也提示，现阶段的改造，多半是点状的，一些容易改造的可能率先突破，但有一部分可能未来是难以改造的，尤其是业主不认同改造方案的，则会耗费更大的精力和成本，而这也是下一阶段需要注意的内容。