继上市热潮之后，物管行业开始在收并购市场大展风采。

仅12月以来，便有碧桂园服务、世茂服务、建发物业、万物云等多家物企持续在收并购市场大展拳脚。

据国金证券研报分析，虽然近期地产政策已边际改善，但经营层面现金流的好转仍需一定时间，而债务偿还具有刚性，部分遭遇现金流困境的地产公司或仍将出售旗下物业公司换取现金。

其预计，四季度将有更多拟上市和已上市物业公司将成为被并购标的。如今，物管行业整合已然加速，今年四季度或是自2018年以来最好的并购窗口期。

收并购提速

短短两年多时间，物业的身份已经不可同日而语，曾经被称为“未来”，但最终还是走上了货架。

据中指研究院数据，截至12月10日，今年物管行业已披露相关信息的并购交易达71宗，涉及并购方33家。交易总金额约333.3亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约215.33%。

关于物业公司被卖，碧桂园服务总裁李长江曾在公开场合表示，房企不是卖掉了“未来”，卖掉的其实是对于市场的恐惧，因为这是当下变现最有效的方法。

但不论卖掉的是“未来”还是对市场的恐惧，这都是导致今年并购市场热度高，大型并购案频发的重要原因。毕竟，随着房地产市场融资政策收紧，短期内无法实现资金快速周转的开发商，只得出售旗下物业优质资产，盘活部分现金流，以期度过寒冬。

现金流紧张的房企有出售需求，手中有余粮的企业则有扩规模、求发展的内生驱动力。中指研究院研报指出，多家物企均已明确提出3-5年规划，而当前能支撑高增长的有效方式就是收并购。

例如，碧桂园服务计划到2025年实现千亿营收，收入、利润复合增速在50%以上。绿城服务2021年计划储备面积增加1.5亿平方米，5年内营收保底增长5倍，2025年营收达500亿元。保利物业2021年不低于30%的收入增长，净利润不低于25%增长，未来2-3年，营收保持30%增速，净利润保持20%-30%增速。

实际上，自IPO起，物业公司筹集的资金就有一大部分用于并购，多家公司这一资金使用比例超过40%。多家企业表示IPO募集资金计划用于收并购及投资等的比例达到或超过60%。

中指研究院研报预计，从账面资金看，企业用于收并购的弹药充足，足以继续支撑今后的高强度收并购行动。因此，预计未来几年内，通过收并购扩规模的方式仍然会持续。

服务仍是发展之本

物管行业正处于加速扩张和整合阶段，但企业的扩张规模并不盲目，物业管理服务的边界也开始从住宅不断延伸至商办、医院、学校等非住宅业态及城市服务等领域。

中指研究院研报指出，2021年随着疫情的好转，经济活动趋于正常，实体经济得到进一步恢复，商业运营逐渐成为物企竞相争抢的“香饽饽”，而具备物业管理+商业运营的物企也格外受资本市场追捧。而这些企业更加注重非住宅领域的拓展，业务范畴涉及高速公路服务站、地铁轨道交通、景区旅游点、学校业态、商务办公、工业展览中心等。

据中指数据·物业版—招标数据显示，截至2021年12月，行业第三方市场招标信息发布约10万余条，以非住宅业态为主（占比超过八成），其中办公业态占比最高约40.4%，其次是学校业态，占比22.2%。

此外，也有物企逐步跳出传统业务模式，探索“城市服务”这一新兴管理模式，进一步扩大服务边界，以万物云为代表的物企开始在这一领域抢占市场。

而越来越多的政策开始向这一方向倾斜。2021年以来，上海、武汉、沈阳、天津、芜湖、绍兴等城市相继出台城市精细化治理政策，推动城市管理实现标准化、智能化、专业化、社会化，推动城市管理向城市治理转变。

在政策、资本、科技等多重因素的推动下，物业管理行业正在进入快速发展期。随着年内大规模并购频发，集中度的快速提升，企业之争、规模之争将逐步转化为品牌之争、服务之争。在纷繁杂乱的市场中，服务品质、品牌建设无疑是立根之本。

在为规模收并购之外，越来越多物企将目光转向产业链上下游。例如，上坤物业收购四川蓉兰电梯70%股权，进军电梯产业；旭辉永升服务收购上海美凯龙物业，涉及家居装饰类。

方正证券研报指出，物管行业收并购扩规模的意图始终没有改变，但是潜在标的由原本传统的物管公司，正逐渐延伸至产业链上下游的场景公司，包括广告类、电梯类、环卫类等与物管公司主营业务关联度更高、具备一定“必需性”的配套业务，以拓展增值服务的广度，提升未来盈利能力。

物业行业正在以前所未有的速度向前奔跑。但正如李长江所言，当房地产发展到一定程度，房子是老百姓享受生活的一个产品，也许物业服务的作用会超越房屋本身。现在很多改善型客户在买房的时候，会将服务好坏列入决定是否购买房屋的一个标准，服务的重要性在凸显。“我们坚信，将服务做到极致才能产生价值。”

但就像李长江所顾虑的一样，服务看上去很简单，但要持续提升业主的满意度，通过技术去优化服务，仍然是物业公司需要考量的内容。

文/王亚静（责编：高雅）

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