财面儿·年报深解|万科的反思与谋定

来源:财经网 2022-04-01 10:13:36

环境变了,企业的成长方式也必须做出改变。对于2021年的房地产行业来说,变化是翻天覆地的,对于企业的影响亦是巨大的。

一般来说,企业都会遵循由小到大、由弱到强、由强到优的成长逻辑。企业做大需要魄力,做强、做优则需要活力和耐力。只有遵循成长逻辑,不断破解发展过程中的成长难题,企业才能不断进步。

3月30日晚间,万科发布2021年年度业绩报告。次日早间的业绩会开场,集团董事会主席郁亮对于企业业绩下滑,异常严肃地做了将近30分钟的检讨发言。这让我们看到即便是行业“老大哥”,也在经历着成长难题。不过与此同时,管理层也明确给出了就现有问题的解决方法以及2022年的具体增长目标。

一场直面问题的深刻复盘

每一年的年度业绩集中发布期,万科年报中的“致股东信”总是能够引起行业内外的热议。

过往,“致股东信”中通常包含对于行业局势的分析以及对于未来发展的预判。认识之深刻、视角之长远、用词之精准,在行业中别无其他。

不过,2021年的这份年报中,“致股东信”却发生了显著的变化。这一次,企业不再谈及形势,而是就变局之下,针对自身的利润表现、管理方式、多赛道探索等问题展开了深刻反思与自我剖析,明确问题,毫不遮掩。

业绩会上,郁亮坦言:“昨晚我忐忑不安,就像一个学生考试没考好,要拿成绩单给父母看一样。”

对于净利润大幅下滑的原因,他表示,万科过去一直采用充分授权、分布式的管理模式。这种管理模式在行业快速增长时期,能够贴近市场,快速反应,抓住机会。但是随着竞争程度越来越激烈,大型复杂项目越来越多,对这种模式就产生了一定的挑战。比如任何单一公司、单一区域并不具备赢得竞争所需要的全部能力,这时便会表现出参差不齐和离散度大的问题。操盘能力分化以及少数投资失误也致使一些项目未能达到平均水平,进而拉低了整体业绩的回报。

2014年,万科从一个纯粹的住宅发展商转变为城乡建设与生活服务商,布局了长租公寓、商业、物流等多个赛道。郁亮直言,当时企业判断以万科的体量,如果只做一两个赛道,是不足以支持企业可持续发展的,也不支持企业开发、经营、服务并重的策略。因此,在多赛道布局中,万科一度是同行中较多的。

不过,同时进行多重赛道的探索,虽然未来的潜力较大,但是付出的成本却远比想象中更大,对企业过往业绩也产生了影响。

在过去开发业务良好之时,由开发业务承担了相关成本。但当市场发生变化之时,这些又会体现为对于业绩的影响。

对此,郁亮举例谈到,党的“十九大”提出租购并举的方针之后,万科是最早和最积极的响应者,企业非常看好租赁业务的发展前景。但是,从中央的方针到各城市、各部门出台的政策落地来看,时间跨度却是十分漫长的。比如,农村集体用地能否用于租赁房建设,就面临诸多法规的突破,需要耗费相当长的时间;将闲置的商业办公转成保障性用房的呼吁,直至今日仍未能完全在各城市落地。因此,摸索的过程比企业预想得时间更长,付出的代价更大。

此外,企业在建立新赛道的过程中,试错也是必不可少。比如,万科希望能够发挥机构租赁的作用,对深圳城中村进行大规模集中改造,但“二房东”模式却让企业付出了巨大代价,进而影响了长租公寓业务的顺利结利。

军令状背后的底气

诚然,管理层的开诚布公、反思问题固然重要,但外界恐怕更为关注的还是,万科将准备如何扭转业绩下滑的态势。对此,以郁亮为首的一众管理层在业绩会上,不仅给出了对于现有问题的解决办法,而且一改以往过于严谨的“口风”,对企业未来增长立下了“军令状”。

郁亮明确提出,企业有信心在2022年实现止跌企稳,稳中提升。而他还将这份信心归结于两个外部基础与三个内部基础。

其中外部基础方面,他谈到,首先是政策基础。有利于市场稳定的政策在不断出台,中央再次明确房地产行业要良性循环和健康发展的方针,各地、各部门在陆续推出稳定市场的政策。行业正在回归常态,回归理性,行业的平均利润率水平也一定会向社会平均水平回归。

第二是行业基础,他表示,房地产行业仍会是一个超过10万亿级的市场,行业常做常有,常做常新。尽管总人口即将面临拐点,城市化率已在趋缓,但因我国拥有庞大的人口基数,未来房地产行业仍是最大的单一产品市场,开发业务依然是重要的经济活动,也是万科现在和未来的主营业务。

此外,伴随城市的发展,不动产增量的机会虽然变少,但围绕存量的机会却在增多。万科以开发、经营、服务并重为核心,已经做了充分的布局和准备,形成了相关能力。

除此之外,内部基础方面,他明确表示,企业的开发业务将继续保持在行业的第一阵营。

而这番底气则来源于三个支撑点:一是通过开发经营本部,拉通产品标准,打开每个项目,管住关键节点,对开发业务进行集中管控和统筹管理,改变过往的离散度问题,通过管理红利来提高整体回报。

二是始终坚持高质量投资。改变企业拿地模式,即从分散拿地改为集中管控,额度不再做切分,统一进行总体把握。并且将提高投资要求,包括提升对于投资项目盈利水平的要求、对于操盘团队能力的要求以及对于投后管理的要求。

三是企业储备资源充足。截至目前,企业在建面积约1亿平方米,拟开发面积超过4500万平方米,可满足未来2-3年的发展需要。此外,截至2021年末,企业已售未结收入超过7100亿元,是2021年结算收入的1.6倍,将对未来业绩构成重要支撑。

而开发业务之外,经营服务类业务的优质表现也为企业发展奠定了良好的内部基础,并构成一定的未来增长空间。

当然,对于企业来说还有一项最为坚实的内部基础,那便是始终坚持的稳健经营以及领先行业的信用水平,而这也让企业能够拥有更多的投资选择与发展机会。

隐形冠军浮出水面

赫尔曼·西蒙在《隐形冠军》一书中谈到,德国制造崛起的秘密就在于隐形冠军企业。依托专业化的技术和国际化的市场两大支柱,隐形冠军会以一丝不苟、精益求精的工匠精神,在窄而深而不是浅而宽的领域做到极致。

事实上,隐形冠军对如何做企业也有着重要的启示。

中国上市公司协会会长宋志平曾表示,对于国内企业来说,在做好现有核心业务的同时,可按照有限相关多元化战略,顺着上下游产业链做适当延伸,有限度地向多元化方向发展。而大企业在这个过程中,要瘦身健体,突出主业,分摊业务,进而形成若干个隐形冠军。

诸多实践也证明,对于企业来说,既承袭历史又关注未来,既坚守传统主业又稳健开发新业务,将会提升业务发展的成功概率。而房地产行业也正在向着制造业发展转变,一向低调的万科,正是行业中较早围绕主业延伸探索经营、服务等转型业务的企业之一。

虽然截至目前,对于企业总体业绩的贡献上,经营、服务业务仍不能与开发主业相提并论。但经过长达8年的持续探索,企业经营、服务业务已经开始显露冰山一角。2021年其贡献收入超过400亿元,且发展空间仍在保持快速增长。

具体来看,截至目前,企业在物业业务上,过去十年的复合增长率超过30%,处于行业领先位置;物流业务在高标仓方面处于行业领先,冷链位列全国第一,过去三年的复合增长率高达52%;长租公寓业务方面亦处于行业首位,过去三年的复合增长率超过40%;商业方面,印力品牌过去五年的复合增长率为20%,已在长三角地区崭露头角。

除此之外,可以看到万科的经营、服务业务之所以在报表上未能体现利润贡献,也与万科一直以来对经营性资产的计量方式采用历史成本法有关。该计量法下,经营性资产在报表中更多体现为“成本”而非“增值”,每年需对资产进行计提折旧,进而对利润带来较大折损,并且在资产对外出售前并不会确认增值收益。

但这并不代表这些经营性资产没有增值。根据万科2021年H股年报,按第三方机构仲联量行评估,截至2021年末,万科的经营性资产的公允价值为1039亿元,与原始投入860亿元相比,实现累计增值约180亿元。在权益法计量准则下则此部分增值可直接为报表带来百亿级别的净利润增量。

而为何企业要坚持采用成本法计量,业绩会上管理层也给出了解释。管理层表示,万科追求的是有现金的利润。权益法评估增值在账面上并没有现金流支撑,且随着行业周期变化,资产价格的变动还容易造成报表的波动。长期来看,企业相信只有业务做好、做强,能够长期稳定地创造良好的回报和现金流才有价值。

业绩会上,万科集团总裁祝九胜表示,企业在探索经营、服务业务的过程中,虽然交了不少“学费”,但令人欣慰的是,已经开始获得外部投资人的认可,这也给企业未来的发展留下很好的空间。

一方面,在这些赛道上,企业已经找到了成熟的商业模式,能够保障后续发展的质量。另一方面,外部投资人的引入,也让企业拥有更多资源在这些赛道上持续深耕,发展速度也将得到保障。

而在这整个过程当中,对于如何形成合格资产,如何把资产从无效变有效,从低效变高效,企业也获取了一定的经验。这些经验将会转化为优势,沉淀为能力,保证企业在形成合格资产,保有合格资产,提效合格资产方面建立能力,进而保证经营服务业务的可持续性和效益的提升。与此同时,各赛道能够相互补强,形成协同效应,又将形成良性循环。

祝九胜坦言,虽然这个过程相对漫长,但是一旦企业形成了这方面的知识体系和能力体系,就将构成整个集团的护城河,为未来的业绩提供良好基础。

“能看到的是,未来经营、服务类业务的盈利贡献也不会小。”郁亮表示,这部分业务会成为公司新的利润蓄水池。尤其在内外部环境发生剧烈变化的时候,市场对于那些拥有稳定性现金流、经营风险不太大的资产会更加看好。

此外,他还呼吁机构投资者能够对万科的经营、服务业务重新估值。“美国一个综合的不动产运营服务商的PE可以有35倍,而它的住宅发展商大概是10倍(PE)。日本综合性不动产运营商大概是18倍PE,而纯粹住宅发展商只有9倍,市场已经给了不同的定价。”

可以说,对于深处变革时期的企业来说,清醒的头脑或许比聪明的头脑更为重要。做企业从来没有唾手可得的捷径,能够清醒地认识到自身的不足,辩证地思考解决之道,并且果敢地朝着正确的战略前进,才能取得最终的胜利。