2021年 , 房地产行业销售规模突破人民币18万亿元，创下历史新高，但行业却也在发生着重大变革，面临着新旧模式的转换。

去金融化势在必行，行业也将在新常态下开启新生，而身处其中的企业也需要在阵痛中找到正确的方向，迈入健康、可持续发展。正如时代中国董事会主席、执行董事及行政总裁岑钊雄所言，道阻且长，行则将至。

2021年3月30日晚间，时代中国发布了2021年年度业绩报告。得益于稳健经营的战略导向以及高质量的投资布局，企业依旧保持了平稳健康的发展，交出了一份不错的答卷。

调整经营模式增厚企业财务安全垫

不审势即宽严皆误。

对于企业来说，战略赢是大赢，战略输是大输。战略选对了，所做的每项努力都有加和作用。反之，战略选错了，就会背离目标越来越远，甚至全军覆没。

2021年，房地产行业经历了先热后冷，开始步入深度变革期。过往唯规模至上的发展模式正在被彻底改写，探索行业新的发展模式势在必行。房地产企业也开始由高速增长转为高质量增长。

2021年的业绩会上，时代中国管理层表示，在行业与市场剧烈波动的大环境下，2021年时代中国保持了平稳、健康的发展。未来企业将更加主动地适应国家政策和方向，调整公司经营模式，走有质量、稳健的新发展模式，以推动企业可持续发展。

也正是在企业明确新的发展战略和及时的调整经营模式下，时代中国抵御周期波动的能力得以大幅提升。

具体来看，报告期内，企业实现营业额436.4亿元，同比增长13.1%；核心净利润48.02亿元，毛利120.53亿元，同比增长8.6%；毛利率及净利率分别为27.6%及10.9%，与去年基本持平。

与此同时，企业还在不断调整自身的财务水平，以增厚企业运行的安全性。

2021年，企业通过持续压降杠杆水平，主动进行债务管理，使得计息债较上年底降低81.2亿元人民币。“三道红线”指标也在继续改善。其中，净负债比率、现金短债比分别为76.7%、1.9倍，两项指标均优于监管要求；而剔除预收账款后的资产负债率为74.6%，虽暂未达标，但较2020年底已经下降4个百分点。业绩会上，企业管理层明确表示，会继续坚定地优化财务指标，全力推进2022年“三道红线”转绿的目标。

值得注意的是，企业的融资成本也在持续优化。2021年，企业平均融资成本约6.6%，较2020年下降了0.7个百分点。

此外，去年以来，企业还在通过回购等多项措施，不断向市场传递信心。2021年，企业累计回购648万股，总金额达6045万港元。其中针对2022年4月底到期的美元债，截至2022年2月底，企业已累计回购约8278万美元。

业绩会上，管理层不断强调，未来将继续坚定地降低杠杆率、降负债，保持良好的流动性，加强安全边际，确保公司平稳发展。同时，2022年会加强规模管控，不采用以价换量等短期销售行为实现销售目标，更倾向于依靠卓越的产品品质和服务，实现有质量的增长。

提升土储质量 聚焦高能级城市发展

对于房地产行业来说，最为核心的是土地。土地储备的质量是决定企业最终业绩的重要基础。当房地产行业拐点期到来，城市布局的选择变得尤为重要。选对城市、选对区域、拿到好的价格、做出好的产品缺一不可。

就像今年的年度业绩发布会上，多家房企管理层都不约而同地提出将收缩原有布局，聚焦高能级城市。而在这一点上，时代中国早已经走在了行业前列。

时代中国一直在持续深耕粤港澳大湾区，同时也在稳步发展长三角、长江中游、成渝城市群等高增长潜力区域。可以说，企业在布局上具备一定的前瞻性。

具体来看，报告期内，时代中国于广州﹑佛山﹑长沙﹑惠州﹑东莞﹑肇庆及南京地区新购入8幅地块，土地收购成本总额约45.53亿元。截至报告期末，时代中国在16个城市或地区拥有土地储备总建筑面积1994万平方米，其中大湾区占比接近90%，足够支持企业未来三年发展。

而众所周知，2021年下半年，中国房地产市场经历多重承压，销售极速下行。但正是得益于投资聚焦在中国最有经济活力的区域，市场的抗压性较好，时代中国在逆势中保持了平稳的销售业绩，全年达成合同销售额955.9亿元人民币，销售面积达514.2万平方米。

业绩会上，岑钊雄表示，2022年企业将进一步减少通过激烈竞争的举措获取土地，更倾向于在合适的时间扩充土储，另外还将通过城市更新的逐步转化，来增加更多高质量土储。

此外，他谈到，未来公司将继续保持战略的聚焦，聚焦住宅开发业务和城市更新业务，保持适当规模且优质的土地储备；聚焦深耕粤港澳大湾区内的高价值区域，稳步发展长三角、长江中游、成渝城市群等高潜力的区域，以实现有质量的发展。

发展城市更新夯实企业优势护城河

过去，企业高速增长解决的是“大”的问题，而如今高质量增长则将要解决的是“强”和“优”的问题。对于任何企业来说，专业化是立身之本。企业唯有以专业化夯实竞争基础，逐步深挖护城河，才能在市场中立于不败之地。

而对于时代中国来说，“城市更新”已经成为烙印在企业身上的重要标签，并且逐步构筑起企业未来发展重要的优势护城河。

事实上，企业已经深耕城市更新业务长达10余年时间，所谓“十年磨一剑”，如今的时代中国已经发展成为国内城市更新领域的领导者。

年报显示，2021年企业城市更新业务贡献收入44.69亿元人民币。截至报告期末，企业在国内9个城市，共计拥有约135个处于不同发展阶段的城市更新项目，潜在总可售面积约4000万平方米，预计总货值超过1万亿元人民币，主要布局在广州、佛山、东莞、深圳等大湾区重点城市。

不仅如此，2021年，企业还成功转化了6个城市更新项目，总建筑面积约128万平方米。其中3个转为土地储备，总建筑面积约99万平方米。

未来，随着储备项目的逐步转化，城市更新业务还将持续为企业贡献更多高质量的土地储备，为企业发展提供源源不断的强大助力。

面对行业阵痛期，企业如果能够明确未来发展方向，及时调整经营模式，同时通过持续压降杠杆水平，主动进行债务管理来增厚财务安全垫，以抵御周期波动，将会使得企业更加稳健、可持续地发展。而超越规模最大和基业长青，去追求活得更好、活出质量，这才是企业存在的真正意义。