当下最出圈的地产股非中交地产莫属。短短一个月时间，中交地产在涨停跌停间快速游走。

对于中交地产连拉涨停板，一位投资者在深圳互动易提出质疑，“（公司股价）短期涨幅巨大，怎么没有停牌核查？是不是对小股东不负责任。”

4月15日，中交地产没有回复为何没有停牌审核，仅回复称公司股价异常波动期间，公司严格按照监管规定及时发布了股价异动暨风险提示公告。

而在这个时间点以后，中交地产的股价却开启了掉头直下。

股价“天地间”游走

4月20日开盘约半个小时，中交地产便快速跌停，报17.82元/股。据wind数据显示，这已经是中交地产连续第三日出现跌停。临近尾盘，中交地产跌停板被打开，短暂上行后继续下挫，最后以下跌9.85%收盘，距离跌停只有3分钱。

中交地产此轮暴涨行情的转折时间点出现在4月18日。当天，中交地产上演天地板。早盘股价震荡上行，股价一度短暂封至涨停板。临近上午11点，涨停板被大单砸开后，股价一路震荡走弱，临近尾盘，股价被大单打至跌停价。经多空双方激烈博弈后，截至收盘，股价仍下跌9.98%，距离跌停价仅差2分钱。

中交地产走势，来源：wind截图

而在此之前的3月23日-4月15日期间，中交地产股价连续飙升，共计收获13个涨停。短短16个交易日内，中交地产从7.86元/股暴涨至24.42元/股，累计上涨211%，远远跑赢A股大盘。

针对股价异动，深交所曾于4月1日向其发出关注函，要求其说明是否存在应披露的重大信息，公司基本面是否发生重大变化；公司控股股东及实控人是否计划对公司进行股权转让、资产重组以及其他对公司有重大影响的事项；是否存在违反信息公平披露的情形以及是否存在涉嫌内幕交易的情形。

6天后，中交地产对此一一否认。

但这一段插曲并未阻挡中交地产向“妖股”之路演化。3月28日至4月20日，中交地产先后6次发出股价异常波动公告。

“游资在炒”，职业投资人朱酒如此判断。“游资是市场上一批专门炒概念、炒题材的资金。迅速炒、迅速跑，体现在股价上就是暴涨暴跌。而中交地产是市值最小的央企，有概念，流通盘也少，容易炒。”

而据多家媒体报道，杀入中交地产里的顶级游资并不少见。其中，上海江苏路营业部是游资章盟主的席位；湖州凤凰路营业部曾和章盟主联手封板；国泰君安上海分公司是游资葛卫东的席位；上海虹桥路营业部是游资徐晓的席位。

企业利润“空虚”

然而，吸引资金强势进入的中交地产交出的成绩单，却实难与这轮上涨的行情相匹配。

4月14日晚间，中交地产发布2021年年度业绩报告，其毛利率出现全面下滑。报告期内，企业房地产销售、房产租赁、物业管理、其他四项业务毛利率分别为22.73%、60.14%、-55.5%、57.98%，分别下滑3.53个百分点、1.65个百分点、33.34个百分点、15.27个百分点。

这也使得中交地产2021年的毛利率创下5年来的最低值。据wind数据显示，2017年-2021年，企业毛利率分别为29.67%、30.88%、25.36%、26.52%、22.91%。

而这也直接反应在企业的利润水平上。数据显示，2021年，企业实现营业收入145.42亿元，较上年增长18.23%；净利润7.39亿元，同比下滑17.5%；扣非后的净利润-4.32亿元，同比暴跌2143.7%。值得警惕的是，这是近10年来，企业首次出现扣非净利润亏损。

在这样的情况下，少数股东却分走了近七成的净利润。在7.39亿元的净利润中，归母净利润为2.36亿元，同比下跌32.19%；少数股东分走5.04亿元的净利润，虽同比下滑8.20%，但却占比净利润总额的68%。

这一情况的出现，要追溯至2019年。这一年，企业的少数股东损益首次占比超过50%。三年来，少数股东损益占比呈现持续走高态势。数据显示，2019年-2021年，少数股东损益5.79亿元，5.49亿元、5.04亿元，分别占比净利润总额的51.65%、61.27、68%。

也正是2019年，中交地产的规模诉求被摆上台面。2019年7月，刚回到中交地产担任总裁的李永前提出“2019年要冲刺350亿元，2020年要冲刺500亿元，2023年（规模）远在千亿之上”的销售目标。

通过合作的方式，中交地产的确于2020年实现了500亿元的目标，但代价便是利润的损失。而这种情况极有可能持续。在2021年中交地产公布的21个新增项目中，有19个为合作项目，占比高达9成。其中，9个项目持股比例低于50%。

在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，中交地产继续以合作的模式拓展项目，按照权益计算的利润确实是会继续承压。

但之所以如此操作，也是“不得已而为之”。柏文喜称，当下很多房企选择降低合作模式，但中交地产选择逆势操作并非是因为不明智，而是因为中交地产截至2021年底仍脚踩“三道红线”，以这种方式可以减少并表带来的推高债务和负债率增长的压力。

唯一“红档”上市地产央企

正如柏文喜所言，中交地产身上另一个不容忽视的短板便是脚踩“三道红线”。

亿翰智库发布研报显示，截至2021年底，其净负债率为 217.7%、剔除预收账款后的资产负债率为82.0%、现金短债比为0.7倍，踩中全部红线。

据中国房地产数据研究院发布的2021年末上市房企“三道红线”踩线情况数据表显示，截至2021年，脚踩三道红线的房企有19家，仅占比总上市房企数量的9.9%。此外，中交地产是上市央企开发商中唯一一家脚踩“三道红线”的企业。

柏文喜直言，这对中交地产应该有着直接且巨大的影响，无论是对新增债权融资还是参与土拍都是如此，也自然会造成公司运营的较大压力。按照“三道红线”规定，踩中“三道红线”的红档房企有息负债不得增加。

而有息负债的增长是自身造血能力欠缺的中交地产极为依赖的现金流来源。截至报告期末，中交地产经营活动产生的现金流量净额为-44.52亿元，在2013年-2021年的9年时间里，这一数值除去仅在2018年短暂回正一年以外，其余8年时间均处于流出状态。

自身造血能力欠缺，为保证现金流，中交地产便转向融资，近年来企业有息负债大幅激增。据wind数据显示，2017年-2021年，其有息负债规模分别为111.65亿元、109.77亿元、132.07亿元、379.33亿元、514.34亿元。

不过，企业也已经意识到此举不可持续。在2021年年报中，对于2022年的发展目标，除明确投资方向，加大收并购及增资合作力度，持续践行多元化投资模式之外，企业还强调要“严控有息负债增长速度，减轻短期偿债压力”。

除此之外， 4月以来，企业还在接连披露股东减持股份情况。其中，第三大股东湖南华夏投资集团有限公司分别通过集中竞价交易和大宗交易方式合计减持823.95万股，套现6797.61万元；第二大股东重庆渝富资本运营集团有限公司（以下简称“重庆渝富资本”）减持1197.07万股，套现8463.30万元。

4月12日，重庆渝富资本宣布因自身资金规划安排，计划6个月内继续减持中交地产股份不超过2086.30万股，占公司总股本比例3%。对此，柏文喜认为，这一方面可能是因为投资者自身有资金需要所致，另一方面也意味着对中交地产的前景并不看好。

4月21日，中交地产股价短暂回归平静。但这平静背后，是否在酝酿着更大的波浪，尚未可知。但以企业现有的业绩以及行业的整体形势来看，中交地产的确实难长久支撑如此高的股价。

文/王亚静（责编：高雅）