财面儿·年报深解丨金地集团的“精”与“进”

来源:财经网 2022-04-24 19:50:50

随着强监管呈现常态化,房地产行业金融红利消失,发展逻辑彻底转变,一个全面竞争的新时代来临。

新的发展逻辑之下,房企之间的竞争转向“拼内功、拼管理”的高质量发展模式。包括旭辉、万科等在内的多家房企管理层在2021年年度业绩会上表示,房地产业已经进入“管理红利”时代。

2021年是房地产市场颇为跌宕起伏的一年。在陆续交出的2021年答卷中,企业利润下滑成为常态,更有多家房企年报不得不“爽约”。但也有为数不多前瞻性预见市场变化,提前强化精细化管理的企业能够在这个下行周期中仍旧保持相对稳定的发展,具备穿越周期的能力,金地集团便是其中之一。

“精”地产

4月24日晚间,金地集团发布2021年年报。

报告期内,金地集团实现营业收入992.32亿元,同比上升18.16%;销售金额2867.1亿元,同比增长18%,领先TOP10房企21.7个百分点,销售目标完成率达到102%。

这一成绩的取得殊为不易。据克而瑞研究中心统计,2021年规模房企平均目标完成率不到90%。在披露年度业绩目标的部分规模房企中,截至2021年12月末,有逾八成房企未完成全年业绩目标。

任何企业若想在行业下行期仍旧具备强大韧性,背后必然要有一整套完整的战略逻辑来支撑,房地产行业亦如是。从投资策略来看,回归一二线、巩固基本盘,已经成为当前房企穿越周期的共识,包括中骏、旭辉等在内的房企纷纷转向聚焦一二线城市。

不过,与很多房企在2021年度业绩会上才重新提出收缩三四线布局,重点回归一二线城市不同的是,金地集团过去几年一直坚持“东密西强”的投资布局,聚焦高能级城市发展,严格控制三四线城市的下沉。

以2021年为例,金地集团投资111宗地块,其中一二线城市的投资占比高达65%,市场流动性更好、安全性更高的一线城市投资占比明显提升达至34%,这提前规避了市场下行期风险。

此外,由于行业环境整体低迷,市场也对房企的综合能力与精细化管理水平提出了前所未有的高要求。在运营管理方面,金地集团逐步建立起数字化经营管控体系和能力,提升经营对内外部的敏捷度,持续开展首开周期监测外部对标机制,推动开发效率的稳步提升。在营销管理方面,建立适应新竞争环境的营销体系和营销能力;贴近客户需求,提高产品策划水平;积极拥抱新技术、新思潮。

基于此,金地集团的存货周转率始终高于行业平均水平。据wind数据显示,2017年-2020年,其存货周转率分别为0.31、0.29、0.3、0.34,高于行业平均水平0.3、0.28、0.29、0.3。于2021年,金地集团更是凭借其强大的管理能力,逆势创下5年来的最高水平——0.41。

但这并非巧合,而是源于金地集团精细化管理的必然结果。

“稳”利润

市场下行和疫情反复等多重因素的影响,最终也不可避免地传导至企业的利润水平上。国金证券对今年3月以来已发布年报的房企统计数据显示,其中有14家房企的毛利率低于20%,平均毛利率为18.74%,平均净利润率仅为8.21%。

因此,为对冲行业利润下行的影响,金地集团在精准投资的基础上,也在不断通过强化产品定位、成本管控、经营调度及加快体系建设、加快核心业务系统的数字化建设及数字营销系统的迭代,促进公司核心能力及经营效率的稳步提升。

具体来看,2021年,金地集团的盈利规模虽有所波动,但盈利能力却依然保持着行业较好水平。年报显示,2021年,企业实现归属于上市公司股东的净利润94.09亿元,同比下降9.5%个百分点,但房地产结算毛利率为19.65%,净利率为9.5%,均高于行业平均值。

行业重压之下,不少房企选择缩减派息规模甚至是不派息,而金地集团却是少数坚持大手笔派息的一员。2021年,金地集团拟向全体股东每10股派发现金股利6.3元(含税),这是企业上市以来连续20年分红,且连续6年分红比例达到30%以上。

从资本市场来看,投资者和机构对于金地集团的表现是满意的。财经网梳理发现,自2021年下半年以来,金地集团于2021年7月底创下股价最低值8.17元/股后一路反升,今年4月份盘中最高值达到15.84元/股,股价基本实现翻番。

不仅如此,在行业绝大多数企业被下调评级的背景下,金地集团的主体信用评级及各项融资产品评级均为AAA级,国际评级机构标准普尔、穆迪维持给予金地的长期信用评级则分别为BB、Ba2。

广发证券方面则认为,作为一家优秀的混合所有制地产企业,金地集团在销售、投资、融资等方面的表现,将成为公司持续稳定增长的基础,在2022年势必将会获得更好的资源和机遇。预计2022年-2023年企业归母净利润分别为104亿元、109亿元,同比分别上涨10%、上涨5%,因此维持“买入”评级。

“进”新赛道

随着房地产增量天花板临近,房企多元化发展已成为一种趋势,转型关键时期,审时度势地制定新的战略决策是企业发展的一大关键。

事实上,拥有敏锐洞察力的金地集团在将房地产主业精细化发展的同时,早早便开始布局商业、产业地产、物业服务、代建、科技等新赛道。

在持有型物业方面,2021年,金地集团新获取广州花都TOD大型综合体项目,以补充商办物业的优质储备;在产业方面,其新获取北京坤鼎项目、广州创智汇、上海安弗施等七个项目,新增管理面积190万平方米,实现了国内核心产业城市的全面布局;代建业务新签约项目19个,签约面积超过300万平方米。

截止2021年末,企业开发代建业务在全国超过30座城市实现布局,管理服务项目近90个,累计开发管理面积超1500万平方米,其中政府公建面积超过400万平方米,并入选多个城市政府预选承包商库,品牌影响力也在逐年提升。

同期,金地运营的持有型项目已达28个,其中涵盖了购物中心、写字楼、产业园区、长租公寓等不同物业类型,累积租金面积约244万平方米,同比增长37.5%,其中产业园面积达103万平方米。

目前,企业持有的在营购物中心、进入成熟期写字楼、产业园区以及成熟期长租公寓的出租率均达到了90%以上水平,其中长租公寓平均出租率稳定在94%以上,处于行业标杆水平。

并且,这些多元化业务已经开始贡献营收。财报显示,2021年,企业物业管理实现营业收入52.79亿元,同比增长29.31%;物业出租及其他实现营收34.66亿元,同比增长14.47%。

而金地集团表示,企业还将进一步加强非住业务的拓展及竞争力,积极布局地产行业全产业链业务,努力打造集团面向未来的长期、全产业链的竞争优势。同时,稳步向养老、体育、教育、家居生活等产业探索实践,做好与住宅主业的协作和平衡,寻找更多未来发展的增长点。

在2021年业绩会上,郁亮谈及多元化业务时说道,财务上而言,经营服务类业务从收入和业务规模来看,目前没法跟开发业务相比较。但是利润上未来空间更大,如果再把时间放长一点,收入也不一定比开发业务小到哪里去。

而他更是呼吁投资机构对企业进行重新估值,“美国一个综合的不动产运营服务商的PE可以有35倍,而它的住宅发展商大概是10倍(PE).日本综合性不动产运营商大概是18倍PE,而纯粹的住宅发展商只有9倍,市场已经给了不同的定价。”

换句话说,优质的多元化业务拓展不仅能为房企的未来发展突破旧有瓶颈,还能为企业未来利润的稳健增长提供全新势能。而未来,如果能够进一步打通多元化业务可持续盈利新模式,金地集团或将能够实现收入结构的多元化,拓展更广阔的商业空间,也将收获资本市场上更多的认可。