在刚刚过去的2021年财报季中，“寒冬”成为很多房企对过去一年的注解，稳健则成为房企对未来发展的共同追求。

万科管理层反复强调“止跌企稳、稳中提升”；中海表示“战略稳健是我们的基因”；绿城未来布局规划为“保持投资定力、提高投资标准、保持稳健参与”；金科则将稳健发展作为当前及未来较长一段时期内发展的主基调。

金科2021年业绩会现场。

对于房企未来发展模式，中指研究院研报判断，随着行业进入缩表出清阶段，”唯规模论”已不再适用，未来百强企业不再一味关注规模，而是更加强调财务安全与经营稳健，注重精细化管理和运营，追求效益的提升和高质量发展。

稳经营 业绩凸显韧性

“对于金科来说，稳健发展将是金科当前及未来较长一段时期内发展的主基调和主旋律。”金科董事长周达多次在公开场合强调了金科未来的发展基调。

正是在“一稳二降三提升”的经营发展策略之下，金科相对平稳地度过了2021年。这一年，企业实现营业收入1123.10亿元，同比增长28.05%；结算面积1200.96万平方米，同比增长18.34%；净利润66.88亿元；归属于上市公司股东的净利润36.01亿元。

金科稳健发展的决心也在拓储上开始展现。2021年，其在保证现金流安全的前提下有效补充优质土地资源，严格将投资销售比控制在40%以内，累计新增土地储备47宗，土地购置合同金额为376亿元，计容建筑面积976万平方米。

其中，通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等方式获取的土地计容建筑面积为557万平方米，占比56%；新增土地储备按计容建筑面积计算二三线（含新一线）城市占比约87%。

截至2021年，公司总可售面积达6591万平方米，其中超60%土储面积位于一二线城市。在市场下行期，将更多资源向高能级城市倾斜，无疑也有助于公司整体经营风险的降低，同时为公司稳健发展带来更多保障。

降负债 融资渠道保持畅通

2021年对任何房企而言，现金流是当之无愧的命脉。

对此，金科有着清晰认识，抢抓销售回款，实现销售回款1853亿元，回款率达到101%，创历史新高。

与此同时，金科通过动态调整生产经营节奏等方式实现全年经营性现金流量净额142亿元，保持连续四年为正，并通过金科服务引进战略投资者获得超40亿元现金。

充裕的现金流给予了其更多债务优化的空间。截至2021年末，公司有息负债为806.10亿元，同比下降17.5%，较2020年6月末最高峰值规模下降近300亿元。

融资结构也同时得到了优化。数据显示，2021年，来自银行融资余额为419.39亿元，占比52.03%；非银行金融机构融资余额降至197.13亿元，占比降至24.45%；公开市场融资余额为189.58亿元，占比提升至23.52%。

金科稳健的经营实力、安全的现金流也获得了资本市场的认可。报告期内，企业实现境内外各类公开市场债券融资（含公司债、超短融、美元债、ABS、CMBS等）10次，融资规模约118亿元，位居国内A股民营房企前列。

这赋予了金科较强的兑付能力。截至报告期末，公司及所投资的公司期末在建项目约400个，全年新开工面积约1485万平方米，期末在建面积约6096万平方米，竣工面积约2111万平方米，全年交付住宅面积约2175万平方米，房屋套数约14.16万套；业主满意度88.44%，处于行业领先地位。

在资本市场，金科2021年公司累计完成公开市场债务兑付8笔，兑付金额超106亿元，保持了良好的信用，得到投资者认可。

这使得公司主体信用等级维持稳定。境内评级方面，中诚信、联合评级机构均给予AAA级。境外评级方面，标普国际对公司的信用评级则由B+跳级提高至BB-，展望稳定。

5月5日，东北证券发布研报指出，金科有息负债结构持续优化、融资渠道保持畅通，维持公司买入评级。

多元化 生态链提供“活水”

房地产市场进入存量时代，增长基本见底。无论是企业的发展节奏，还是行业变化速度，要求企业始终保持奋力前进动力。

自提出“四位一体、生态协同”战略以来，金科就以地产为核心，通过向产业上下游延伸，逐步构建起自己的生态系统。如今，部分业务如今已经极具规模。

数据显示，金科服务2021年全年实现营业收入59.68亿元，同比增长约77%；归母净利润达10.57亿元，同比增长71%；在管面积达到2.37亿平方米，新增在管超8000万平方米，同比增长了50%。

其中，2021年第三方直拓合约面积超5000万平方米，第三方累计合约管理面积近2.3亿方，占比达到63%，金科服务独立外拓的市场化能力愈加明显。

过去一年，金科商业的营业收入同比增长30%，形成了金科中心、金科爱琴海和金WALK未来生活中心三大成熟产品线，元宇宙主题商业沈阳·金META计划2022年开业，商业地位跃居商业地产企业前20强。截至2021年，金科商业在管项目达到80个，在管面积超过307万平方米。

金科产业则实现全国22个城市的布局，累计开发和管理园区28个，入园企业年产值超过2000亿元，建成并运营长沙科技新城、重庆两江健康科技城、山西智慧科技城、成都青羊总部基地等标杆产业园区。

随着临沂、潍坊两地产业园区开园运营，江津智慧科技城、济宁生命健康科技城完成招商，金科也同步探索通过“园区运营管理”进入轻资产运营业务。

除此之外，金科代建业务也日趋成型。2021年，公司完成了代建项目销售金额20.28亿元，新增代建储备建筑面积140万平方米，代建储备货值近500亿元。

多元业态的协同发力，不仅为公司整体收入提供更多“活水”，也大幅增加了公司抵御行业周期波动风险的能力。