话企丨亏损“卖子”收贷款 路劲撞上“兑付关”

来源:财经网 2022-06-17 16:01:09

6月13日,路劲一笔将于2024年9月到期的美元债大跌。截至下午3时21分,该笔债券每1美元下跌2.7美分至69.2美分,创下3月9日以来的最大跌幅。

同日,路劲另外两笔美元债也出现下跌。其中,2026年1月到期的美元债每一美元下跌1.9美分;2025年3月到期的美元债每一美元下跌1.8美分。

但对于债券下滑这种“小事”,路劲或许已无暇顾及。因为比这更为急迫的是,在销售不畅的情况下,企业能否如期兑付即将到期的债券。

路劲悦茂府

路劲悦茂府。来源:路劲地产官网

曲线收贷款

自2021年下半年以来,楼市步入快速下行通道。为应对债务危机,不少房企选择甩卖资产或剥离负债,甚至也开始出现亏本“卖子”的情况,路劲便是其中一个。

6月10日晚间,路劲发布公告称,公司间接全资附属公司北京隽投房地产开发有限公司拟向河北建投城镇化建设开发有限公司(以下简称:河北建投)出售河北建投路劲城镇化建设开发有限公司(以下简称“河北建投路劲”)45%股权,代价约6890万元。

值得注意的是,此项交易是亏本的。在公告中,路劲坦承,截至2022年4月30日,河北建投路劲未经审核账面价值8540万元,出售事项将导致公司2022年度亏损1650万元。这也意味着,卖掉这一个项目,路劲亏损约1/5。

既然如此,为何还要卖呢?实际上,卖掉这一个项目,回款额度不高,但路劲却可以借此机会收回一笔股东贷款。截至4月30日,河北建投路劲欠付路劲债务总额8.021亿元。随着交易的完成,这笔债务将转由河北建投偿还。

具体而言,股东贷款中的5.863亿元将在本次交易的付款截止日期或之前偿还,河北建投须于银行保函截止日期或之前就该等付款提供银行不可撤销履约保函。剩余的2.158亿元将于河北建投路劲从仲裁中返还的3.696亿元土地款及土地补偿费1.1亿元中拨付。

而这笔资金对于当前的路劲来说是相当重要的。因为,企业的现金流已经相当紧张。据同花顺数据显示,截至2021年末,路劲的现金及现金等价物为126亿港元,流动负债则高达401.1亿港元。其中,仅短期借款、一年内应付账款及票据、一年内应计费用及其他应付款三项便高达249.26亿港元。

面临兑付关

而在如此紧张的资金链之下,企业还要迎来多笔债务的兑付期。

公开资料显示,截至6月16日,路劲共存续3笔人民币债券,合计14.92亿元;9只美元债,合计34.96亿美元(约合234.73亿元人民币)。

其中,“19路劲01”将于9月9日到期,余额8.6855亿元一笔利率为7.875%的美元债将于229天后到期,余额4亿美元(约合26.81亿元人民币),合计约35.4955亿元。

此外,两笔永续债也将进入赎回期。其中,编号为XS1635996603的美元债将于6天后(6月23日)进入首个赎回日期,债券余额3亿美元,票面利率为7%;编号为XS1567389728的美元债将于8月17日进入赎回期,债券余额3亿美元,票面利率7.95%。

如果这两笔永续债选择不赎回,企业可以暂缓兑付,但同时也将衍生更多问题。职业投资人朱酒指出,永续债利息高,但资金稳定,企业需要关注投入产出比。并且,现在永续债在“三道红线”里算作债务,成本又高,存在意义已不大。

除此之外,协纵策略管理集团联合创始人黄立冲从永续债的角度解读称,如果企业不能按时赎回,那么美元债永续债的成本即将大幅度跳升,因此企业往往是想在永续债进入偿还期后选择发新债置换旧债。

借款对利润的侵蚀在路劲身上已经展现得非常明显。据财报显示,2021年,企业的归母净利润仅有10.28亿港元,但借款利息却高达到23.38亿港元,是归母净利润的2倍之多。

图片1

来源:财报

不仅如此,财经网梳理发现,自2018年以来,路劲的毛利率水平已经处于连年下滑态势。据wind数据显示,2018年-2021年,其毛利率分别为45%、34.93%、26.89%、21.88%。

从一定程度上可以看到,路劲已经陷入两难境地。若任由永续债继续存在,势必将进一步侵蚀企业利润;如若选择赎回,企业又没有强有力的现金流来支撑。

销售无起色

今年5月以来,监管层自上而下地释放了坚定信号,密集推出稳楼市举措,其中实施住房公积金阶段性支持政策、保持房地产信贷平稳增长等都是在为市场注入信心。

而国家统计局发布最新数据显示,5月单月房地产开发投资以及销售数据环比均出现大幅增长。其中,房地产开发投资单月环比增长14%,商品房销售面积则单月环比增长25.8%。

市场似乎已经开始触底回升。

但优淘城董事长薛建雄却表示,这轮回暖的地区是一线城市以及强二线城市,在这些地方货源多的房企复苏得快,货源集中在弱二线以下的城市则要至少晚半年才能恢复。

财报显示,截至2021年底,路劲的土地储备在长三角、粤港澳以及北京的布局约占62%。即便如此,这股回暖的春风并没有传递予企业。

截至6月17日,路劲尚未披露5月份销售业绩,但就克而瑞发布的房企权益销售额排行榜数据显示,其5月业绩不仅环比未有增长,反而创下今年以来的最低值。据计算,1-5月,路劲权益销售额分别为46.1亿元、32.3亿元、35.7亿元、42.6亿元、32亿元。

对此,IPG中国首席经济学家柏文喜表示,在这波行业回暖中,如果企业的复苏不明显,必然会影响企业当下的现金流、流动性,对于未来发展与运营的影响也是必然的。

路劲之所以没能跟上市场节奏,薛建雄分析称,可能企业最近没有太多上新的项目,而在售的房源“跑”不起来,复苏也要慢几个月。“路劲的问题是旗下产品卖得慢。企业的产品不是很好,户型、品质的吸引力不行。”

除此之外,这或许还与企业于2022年上新的合作项目占比过高有关。

据财报显示,在19个计划2022年完成的项目中,15个为合作项目。其中,9个权益占比低于50%、2个占比50%、3个占比51%、1个占比93.75%。

而企业2021年财报中显示已完成的20项目中,有9个为合作项目。其中,只有3个合作项目权益占比低于50%。

柏文喜指出,公司合作项目比较多,一方面可能是公司项目拓展的一种方式,另一方面合作项目中权益占比低于50%也可能是出于为降低合并报表后的表观负债率的考虑。但在销售过程中,合作项目销售进度更多还是要看是由谁来操盘。

前贝壳研究院高级分析师潘浩曾表示,在合作项目中,企业如果不参与操盘,相当于只是企业的一项投资。因为无法主导,所以对于项目何时能够形成回款是不可控的,也无法在企业需要的报表节点期对企业的业绩形成助力。

而这就意味着,路劲合作项目的增加,也一定程度上增加了对项目的不可控性。而这也将在一定程度上影响项目的销售进程,进而影响企业的回款。

此外,企业土地储备的连年下降,也让人对于路劲未来的发展存有疑虑。自2017年以来,路劲的土地储备便开始不断下挫。2017年-2021年,其土地储备分别为833.5万平方米、800万平方米、735万平方米、704万平方米、652万平方米。

图片2

来源:财报

而这与同段位的房企相比,则相差甚远。据克而瑞发布的前5月权益销售额排行榜中,位列路劲之前的为中国铁建,两者相差不到1亿元。截至2021年末,中国铁建拥有建设用地总面积约 3687万平方米,规划总建筑面积约 1.16亿平方米。

在柏文喜看来,这说明企业对于行业的未来不看好,或者企业受限于自身现金流状况而无法增加土储,而这必然会减少企业未来的可售货值,对后续发展的可持续性的负面影响是不言而喻的。

“现在民营企业发债本身处于不利位置,如果再叠加上销售不足,路劲将要面对多笔债券的兑付,企业的资金链风险压力会很大。”

而截至6月17日,尚未能够查询到路劲自今年以来的发债信息。

如果企业向外无法发债、向内无法推动销售,那路劲陷入困境或许只是时间早晚的问题。接下来,企业的资金链将如何演变,财经网也将持续关注。

文/王亚静(责编:高雅)