二线城市的“房产保值力”:合肥最高,杭州次之

来源:《财经》杂志 2022-07-23 22:28:06

作者 | 刘建中 陈汐     

“房产保值力”不仅关系财产安全,而且还能反映城市发展潜力。排名榜单中,成都第三,宁波第四。北方六城有五城处于后八名,而长三角五城全部进入前八名。

世界进入衰退期,中国经济难以独善其身。2021年下半年,运行接近20年的中国房地产牛市似乎走到了尽头。如今,大家已经很少谈论哪里的房子会涨价,而更关心自己的房子能否逃过价格下跌。

本文分析中国各二线城市房产的抗跌能力,我们称之为“房产保值力”。

为什么只分析和排名二线城市?

北上广深这四个一线城市都是全国性中心城市,它们能调动的资源,能采用的政策都是其他城市无法比拟的。所以不该参与二三四线城市的排名。

而三四线城市数量太多,情况千差万别,难以在一篇文章中覆盖。

所以,本文先做二线城市“房产保值力”排名榜。(二线城市名单见尾注1)

经济遇冷,房地产市场悲观之时,却是观察各个城市经济底色和发展潜力的好时机。

“房产保值力”可以从一个侧面反映城市的经济活力、发展潜力。如果一个城市的房价在经济寒冬中保持坚挺,即“房产保值力”很强,那么此城的未来不必悲观。

文章分为四部分:

1、“房产保值力”的测算方法

2、排名榜

3、对排名榜进行分析

4、方法的局限性和其他说明

“房产保值力”的测算方法

目前已有的方法往往从房屋存量、房产销售速度、国内生产总值增速(GDP增速)、人口净流入、产业结构、人均GDP等因素出发,利用这些因素的组合来构建预测模型。

这类方法有两个缺陷。第一,模型非常复杂,普通人看不懂。第二,从目前来看,预测效果不佳。本文另辟蹊径,使用了一种新的衡量方法。

本文采用的方法简单直接,主要利用土地拍卖数据。

每一次集中土地拍卖之后,价格的变化、流拍率、溢价率等因素可以反映市场对未来房价的预期。而且,拍卖结果还会通过多种渠道实实在在地影响未来房价。例如以下三种:

其一,如果土地成交价格大幅下降,会降低市场信心。如果流拍情况严重,则意味着未来一段时间内,土地成交价格都很可能下跌,这会在未来持续打击信心。

其二,如果土地成交价格大幅下降,房地产商利润空间变大。未来行情不好时,其降价的能力和意愿都会更强。

其三,卖地收入已经成为地方政府最重要的收入来源之一。(图1显示了2021年一二线城市卖地收入与一般财政预算收入的比值。)而且,地方政府支出难以大幅下降。如果土地成交价格大幅下降,为了保障财政收入,未来会有更多土地,或者更优质的土地流入市场。从而会降低当前房产的价值。

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如果在某城市的土拍中,流拍地块占比非常高,或者成交价格大幅下降,那么该城市房产价格的下行压力就较大,房产的保值性能就较弱。反之,房产的保值性能就会比较强。

《财经产业研究中心》定义“房产保值力指数”如下:

房产保值力指数 = 100 ╳(成交总金额 - 降价地块成交金额×降价程度系数 - 兜底地块的成交总金额)/供地起始价总金额

该定义利用了土地拍卖中最核心的数据,并排除了干扰因素。(定义的详细说明见尾注2)

本文利用2022年各二线城市最新土拍数据测算出“房产保值力指数”。并且按照该指数进行了城市排名。

“房产保值力”排名榜

下面以郑州为例,说明测算过程。

6月22日的郑州首轮土拍中,共出让15宗地块。其中13宗底价成交,2宗溢价成交。土地出让总金额为107亿元,出让起拍总价为105亿元。具体情况见表1。

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表1的最后一行,郑政出【2022】5号地块的竞得单位是“郑州金水建设综合开发有限公司”。该公司的实际控制股东为郑州市金水区人民政府,而且成交溢价率为零。根据尾注2的说明,此地块属于“兜底成交”。而“兜底成交”不能算真正的市场成交行为,在测算中应该扣除。

表1的第三行,郑政出〔2022〕3号地曾于去年供地中挂牌出让,但在拍卖前终止出让。此次重新挂牌,起拍价由原来的10.73亿元降为8.33亿元,最终成交价9.35亿元。成交价比上次起拍价低了12.9%。这种通过降价来成交的地块,属于“降价成交”。“降价成交”会削弱“房产保值力”。根据尾注2的说明,测算中会根据降价幅度予以调整。

扣除“兜底成交”,调整“降价成交”之后,郑州2022年上半年的“房产保值力指数”得分为39.9。

图2是测算得出的二线城市“房产保值力”排名榜。

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排名榜的分析

根据“房产保值力指数”得分,我们把二线城市划分为四个区间:低分区、中低分区、中高分区、高分区:

1、当某城市的“房产保值力指数”得分小于40时,划入低分区。可以认为该城市房产的保值能力比较弱。

2、当某城市的“房产保值力指数”介于40-65之间,划入中低分区。可以认为该城市房产的保值能力中性偏低。

3、当某城市的“房产保值力指数”介于65-70之间,划入中高分区。可以认为该城市房产的保值能力中性偏高。

4、当某城市的“房产保值力指数”得分大于70时,划入高分区。可以认为该城市房产的保值能力比较强。

第一,先分析低分区的7名成员。

第20名:天津,指数得分 9.8

第19名:武汉,指数得分 12.3

第18名,重庆,指数得分 12.4

第17名:福州,指数得分 27.7

第16名:济南,指数得分 33.9

第15名:沈阳,指数得分 37.7

第14名:郑州,指数得分 39.9

沈阳、天津、济南、青岛、西安,郑州这六座城市要么靠近黄河,要么在黄河以北,本文把它们称作“北方城市”。

在6个“北方城市”中,天津、郑州、济南、沈阳属于低分区。而西安虽然不属于低分区,但得分为56.1分,在20个城市中排名倒数第八。

所以,6个“北方城市”有5个进入了排名榜后八名。这表明北方二线城市的“房产保值力”普遍较弱。

这些城市为何得分低?要么是流拍、停拍严重,要么“兜底成交”数量众多,要么“降价成交”问题突出。

比如,天津的数据来自4月25日,当时天津第一次土拍准备出让30宗土地,但最终仅6宗成交。而且这6宗土地的竞得者中还有2家是天津市的城投公司。可以看出天津土地拍卖情况非常不理想。当然,其他城市的数据大多来自6月之后。这个原因有可能造成天津得分略低于真实情况。

武汉得分低,主要由于其第二次土拍中有相当多的地块是“兜底成交”。

重庆得分低,主要由于其第二次土拍中,几乎所有成交土地的价格都远远低于此前的拍卖,即“降价成交”非常明显。

第二,再看看中低分区的3名成员。

第13名:西安,指数得分 56.1

第12名:东莞,指数得分 61.5

第11名:厦门,指数得分 64.9

其实,厦门得分64.9,与中高分区第10名佛山的66.3差距不大。可以认为两个城市情况差不多。

第三,下面看看中高分区的7名成员有何特点。

第10名:佛山,指数得分 66.3

第9名:青岛,指数得分 67.3

第8名:无锡,指数得分 68.0

第7名:长沙,指数得分 68.6

第6名:苏州,指数得分 68.9

第5名:南京,指数得分 69.0

第4名:宁波,指数得分 69.2

中高分区域的7个城市,无锡、苏州、南京、宁波4城都来自长三角地区。而且排名榜第二名杭州也是长三角地区城市。

所以,长三角地区5个二线城市全部进入前八。“房产保值力”也反映经济活力。这说明长三角地区的经济活力全国最强。

这里有个有趣的现象:中高分区的7个城市得分非常接近,最高和最低之间仅仅差了2.9分。

因为本文的衡量方法并不是精准方法,而只是对房产保值能力做个大概的评判。所以这7个城市的“房产保值力”基本相当。

青岛是北方得分最高的城市,而青岛的人均GDP在北方二线城市中排名也最高。

长沙的“房屋保值力”为何较强?笔者认为一个重要原因是其房价相对于居民收入比较合理。2022年6月,长沙二手住宅挂牌均价仅为1.14万/平方米。

第四,最后分析为何这三个城市进入了高分区,成为了“房产保值力”前三名。

第3名:成都,指数得分 74.6

第2名:杭州,指数得分 86.7

第1名:合肥,指数得分 99.2

成都的“房产保值力”为何可以位列前三?可能来源于这座城对年轻人的吸引力。

成都在二十多年前是休闲之都,人们可以拿着不足千元的工资,悠闲地打着麻将快乐地生活。然而近些年,成都创新产业发展,经济活力十足,成了朝气蓬勃的年轻人向往的城市。

2022年5月,智联招聘发布了《中国城市人才吸引力排名2022》。此报告显示,2021年应届生人才流入统计中,成都占比为4.7%。成都位列全国第二,仅次于北京,超过了位列第三至第五的上海、广州和深圳。

杭州排名进入前三,并不让人意外。杭州不仅有丰厚的文化底蕴,而且有阿里为代表的新经济。

合肥排名第一,应该让很多人意外。毕竟2021年,合肥的GDP仅排在全国城市的第19位。

笔者采访了多位房地产专业人士,这些人表示,合肥排第一也在情理之中。一位民营示范房企的高管对笔者说:“您应该好多年没去过合肥了吧,应该去看看,日新月异。”另一家示范房企的一位中层管理人员说的更加务实:“合肥的产业势头对购买力有支撑。”

2011年,合肥GDP为3637亿元,在全国城市排名中进不了前30。而近十年,合肥的GDP增速排在全国各大城市第一。

2022年科技部中国科技信息研究所发布了《国家创新型城市创新能力评价报告2021》。报告显示2021年国家创新型城市创新能力,合肥排在第九,而且是进步速度最快的城市。

排名方法的局限性和其它说明

本文的排名方法有三点局限性:

1. 测算方法得出的数据并不精准,只能大体判断这些城市房产的保值能力。

2. 随着经济情况的变化,测算得出的各城市分数也随之变化。但是各城市得分的排名会比较稳定。这就像某个同学考试,每次的分数可能有高有低,但他在班里的位置却基本固定。

3. 一个城市中各个区域的房产保值能力本身存在很大不同。本文计算的结果是整体城市的情况,可以看作是各个区域的加权平均结果。如果一个城市某个区域成交的土地数量足够多,也可以用本文的方法测算该区域的房产保值力。

还有三点说明:

1、这次排名中,所有城市的分数都小于100。这表明现在的房地产市场真的非常寒冷。因为在2021年以前,流拍很少,溢价拍卖很多。那些时候,得分过100分是非常容易的事情。

2、排名结果南强北弱的特征非常明显,而且可以看出长三角是中国最强经济区。很多人喜欢比较长三角和珠三角的经济实力。从本文的结果看,长三角胜出。

3、本文只是提供一个角度,来比较各个城市房产相对的保值能力。但是,A城市比B城市跌得少,但不代表它一定不跌。

尾注1: 二线城市与“两集中土拍”

哪些城市属于二线城市?目前并没有权威定义。《财经产业研究中心》按照人口数量、城市定位、GDP总量等因素把全国城市分为五类,即一线到五线。一线城市4个:北京、上海、深圳、广州。二线城市20个:杭州、厦门、重庆、成都、苏州、南京、合肥、福州、宁波、青岛、无锡、武汉、长沙、郑州、天津、济南、沈阳、佛山、东莞、西安。

在20个二线城市中,成都和重庆属于“成渝地区”;杭州、苏州、南京、宁波、无锡五城属于“长三角地区”;厦门、福州属于“海西地区”;佛山、东莞属于“珠三角地区”。

二线城市都是区域性重点城市,在一定程度上代表了各自区域的经济水平和发展特点。在这20个二线城市中,有17个城市属于国家划定的“两集中土拍”重点城市。不属于国家划定的3个城市为佛山、东莞、西安。但东莞和西安的土地拍卖也可以看作是集中进行的。

“两集中土拍”是指2021年2月国家自然资源部要求北京、上海等22个城市实施城市住宅用地“两集中”政策,即集中发布出让公告,原则上每年不超过3次;集中组织出让活动,同批次公告出让的土地以挂牌文件交易的,应当确定共同的挂牌起止日期,以拍卖方式交易的,应该连续集中完成拍卖活动。22城市如下:北京、上海、深圳、广州、杭州、厦门、重庆、成都、苏州、南京、合肥、福州、宁波、青岛、无锡、武汉、长沙、郑州、天津、济南、沈阳、长春。

6月22日郑州完成了2022 年首轮集中土拍。至此,以上17个重点城市的2022 年首轮集中土拍全部结束。目前,武汉、青岛、苏州等城市的第二轮集中土拍已经结束。佛山、东莞、西安也都完成了多个地块的拍卖。

尾注2:“房产保值力指数”

下定义之前,先说一些背景。

第一,正文说过,卖地收入已经成为地方政府最重要的收入来源之一。政府支出难以大幅下降,如果土地成交价格明显下降,未来就需要卖更多的土地。

第二,城市的土地管理等部门,会根据房屋的市场售价、销售速度、留给开发商的利润率等因素,算出合理的土地初始拍卖价格。

第三,各大城市的土地集中拍卖,会有多个开发商关注。他们根据自身经济实力、掌握的信息选择是否参与拍卖,以及用何种价格参与拍卖。拍卖的结果基本可以反映短期内土地的价值。

第四,如果所有开发商的心理价位都低于某些地块的初始拍卖价格,这些地块会被中止出让、延期出让或者流拍。为了成功出售,未来一年内这些地块的拍卖起始价一般会下调。

第五,二线城市目前基本都采用集中土拍,一年只能拍三四次。土拍成交价格、流拍情况、溢价情况等信息会影响市场参与者的心理预期。

我们的测算方法基于以下思考

每次土拍的结果不仅反映了市场的当前情况,也反映了开发商对于未来房地产市场的预期。而且土拍结果至少会从三个方面影响未来的房产价格。

其一,如果土地成交价格大幅下降,会降低市场信心。如果流拍情况严重,则意味着未来一段时间内,土地成交价格都很可能下跌,这会在未来持续打击信心。

其二,如果土地成交价格大幅下降,房地产商利润空间变大。未来行情不好时,其降价的能力和意愿都会更强。

其三,如果土地成交价格大幅下降,为了保障财政收入,未来会有更多土地,或者更优质的土地流入市场。从而会降低当前房产的价值。

不难想象,如果某城市的土拍中成交价格大幅下降,或者未成交的地块占比非常高,那么该城市房产价格的下行压力就较大,房产的保值性能就较弱。反之,房产的保值性能就会比较强。

也就是说,在土拍中以下两类土地,会降低城市的“房产保值力”。

第一类,成交价比前两次土拍中可比地块均价下降10%以上的地块(下文简称“降价地块”)。

第二类,停止出让地块、流拍地块、兜底成交地块(下文统称为“流拍地块”)。

“降价地块”和“流拍地块”的占比越高,该城市的“房产保值力”越弱。反之,溢价成交的地块越多,“房产保值力”越强。

所以,通过分析、比较各二线城市的土地拍卖结果,就可以对其“房产保值力”做一个大体的评判和排名。这样去衡量“房产保值力”,虽然不能给出精确的数值,但却可以反映出各个城市之间的相对强弱情况。因此是一个有益的观察角度。

具体来说,某城市的土拍中溢价成交的地块越多,则此次土拍的土地成交总金额与供地初始价总金额的比值越高;而“流拍地块”越多,以上的这个比值越低。所以“土地成交总金额”中已经包含了溢价地块和“流拍地块”造成的影响。

“降价地块”当然也会影响“房产保值力”。但“降价地块”的降价幅度不同,对结果的影响也不同。当用可比基准衡量,下降幅度小于10%时,降价造成的影响较小,所以程度系数取零;下降幅度10%-20%,程度系数取0.5;下降幅度大于20%以上,程度系数取1。

因为“兜底地块”是地方政府自己买自己的土地,不能算做真实成交,应该扣除。所以从“土地成交总金额”中,扣除“兜底地块”的影响,再扣除“降价地块”的影响之后,与此次供地起始价总金额的比值,就可以衡量该城市本次土拍的成功程度。

这个比值就可以衡量该城市的“房产保值力”。这个比值越大,“房产保值力”越强,比值越低,“房产保值力”越弱。

我们定义“房产保值力指数”如下:

房产保值力指数 = 100 ╳(成交总金额 - 降价地块成交金额×降价程度系数 - 兜底地块的成交总金额)/ 供地起始价总金额

公式中的“兜底地块”指的是,当某地块无人问津之时,地方政府控制的企业买下该地块。这种地块本来会流拍,而且出售这种地块并不增加政府的财政收入。

如何认定兜底地块呢?

如果有其他主体对某地块有兴趣,并且参与地块拍卖时,地方政府控制企业如果想要拿地,就会产生竞拍,也就会产生溢价。反之,如果地方政府控制企业零溢价拍下土地,则说明没有其他市场主体对该地块感兴趣。

所以,如果某地块满足以下两个特征,我们认为此地块为兜底成交地块。

第一、地块的竞得主体为该城市政府完全控制的企业(地方政府控制的上市公司购买地块不算兜底成交);第二、成交溢价率为零。

本文测算、比较中国二线城市的“房产保值力”时,选用各城市最近一次的集中土地拍卖数据。如果城市不是集中土拍,用上半年数据。

(本文不构成投资建议)

作者为《财经》产业研究中心研究员,编辑:刘建中