2022年对于房地产行业来说，又是挑战持续的一年。截至8月末，各大房企们都在接受着前所未有的韧性考验。但在这个过程中，也迫使行业、企业不断调整，加速迭代。“有质量地活下来”是大浪淘沙之下优质企业必须跨越的考验。

2022年中期业绩会上，龙湖集团董事会主席吴亚军坦言，多年前一位金融机构风险管控人士的话对她影响颇深。那位行业人士曾对她讲：其实泰坦尼克号撞上冰山那一刻，再去管控风险就已经来不及了。一定要在没有看到冰山时，就已经对它有所应对才行。

因而，她表示，龙湖在穿越周期的过程中，除了进行防守动作外，实际上早在多年前就已经提前就企业将来如何面对周期调整进行过思考与布局，整个团队早已有所准备。

所以，当2022年龙湖集团的中期业绩发布后，再度被问及对于此前做空企业的感受时，吴亚军可以微笑而沉着地回应：“经过这次事件以后，大家反而对龙湖看得更清楚了。尤其是半年业绩发布后，我们自己感觉（业绩）还可以。”

而仔细分析报表能够发现，在行业整体下行的2022上半年，龙湖之所以能够保持韧性和定力，源于一项非常重要的业务开始“显山露水”，那便是企业的经营性业务。

半年经营性收入首破百亿

8月26日午间，龙湖集团发布企业2022年中期业绩。报告期内，企业包含商业投资、租赁住房、物业管理等在内的经营性业务收入首次突破百亿，达110.4亿元，同比增长26%，3年复合增长率达36%。可以看到，在“一个龙湖”生态体系之下，企业多元化、高质量的产品与服务的协同作用开始显现。

具体来看，商业投资部分，报告期内，企业共新增运营4座商场。截至报告期末，企业已经进入全国30余座城市，累计开业运营商场达65座，已开业商场建筑面积为618万平方米，整体出租率达95.6%。相较于去年同期，商业租金增长26%，达46.5亿元。

业绩会上，龙湖集团首席执行官陈序平透露，龙湖商业目前开业9年以上的商场有10座，开业6-9年的商场有8座，3-6年的有11个，3年以内的有36个，龙湖商业方面已经进驻14座城市，未来会控制在20个左右的高线城市。

值得注意的是，凭借多年来在持有型物业坚定投资与沉淀，龙湖积累了强大的品牌及运营能力，已经开始通过轻重并举的模式，扩大龙湖商业在高能级城市的网格化布局。

租赁住房方面，得益于行业利好政策的支持及企业运营管理能力的稳步提升，龙湖冠寓去年便已实现盈利。2022年上半年，龙湖冠寓的租金收入同比增长11%，达11.8亿元，累计开业房间数超过11万间，已经成为集团经营性收入的稳定贡献来源。截至报告期末，龙湖冠寓的整体出租率达到93.3%，开业超过六个月的房源出租率为95.4%。

物业管理方面，今年1月，企业推出全新品牌“龙湖智创生活”，融合物业管理及商业运营两大核心业务能力，成为龙湖集团多航道协同发展的新着力点。报告期内，龙湖智创生活实现全口径收入约63亿元。其中，物业管理板块基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，实际管理面积约2.8亿平方米，业主满意度连续13年超过90%。

稳压器助力企业穿越周期

今年上半年，受到疫情多点爆发、部分企业债务违约以及烂尾风波等影响，房地产市场持续低迷。虽然中央及地方政府持续出台多项政策，明确支持房地产行业的稳步健康发展，市场开始出现筑底迹象。不过，全年的房地产成交规模同比去年预计仍会出现30%左右的降幅。

那么，大环境变了，企业的成长方式也必须做出改变。

从行业总体发展来看，房地产开发类业务虽然已在筑底阶段，但告别高增速时代已是板上钉钉。对于企业来说，就需要尽快开辟并且稳定第二、甚至第三增长曲线，才能实现长远发展。

对此，早在2018年龙湖就前瞻性发布了“空间即服务”、“开发➕服务”双引擎战略，在地产开发之外，持续深耕商业投资、租赁住房、空间服务等业务。正是经过长期积累，龙湖已经发展出多航道并驾齐驱之势。

业绩会上，陈序平更是直言，商业投资、租赁住房、物业管理三块业务加起来，将力争保持每年经营性收入30%—40%的年化增长。在行业下行的背景下，经营性物业收入的增长将对龙湖穿越周期起到非常重要的稳压器作用。

可以说，在面对未来不确定性增强的背景下，经营性业务的稳定增长对于身处整体行业下行期的企业来说至关重要。它既能在当下起到对行业下滑的对冲、稳压作用，又能够为企业未来长期发展奠定基础。而龙湖正是利用第二、第三增长曲线增厚了业绩的“安全垫”，加筑了“防御网”，甚至为企业未来更好地发展转型埋下了伏笔。

“一个龙湖”体系夯实竞争力

虽然截至目前，房地产行业持续整体下行态势尚未得到彻底扭转，但在这个漫长的过程之中，对于企业综合能力的要求却在大幅提升。特别是对于民营企业来说，需要更加优秀才能够更好地生存。

而我们看到，目前，龙湖在地产开发之外的商业投资、租赁住房、物业管理等经营性业务均已跻身行业前列，能够为企业贡献持续稳定的收入及利润。

在“一个龙湖”生态体系之下，龙湖集团多元化、高质量的产品与服务，也正在不同空间为庞大的客户群体提供服务，并突破物理与时间、空间的界限，实现相互之间的高效协同。

据企业中期报显示，在投资性物业方面，2022年下半年，商业投资业务中，龙湖在北京、上海、重庆等城市即将有多座天街面世；租赁住房业务龙湖冠寓，已陆续在北京、上海、深圳、杭州、成都、南京、重庆等一线及二线城市开业运营，未来也将随着市场需求增长，有计划地稳步推进。上述两项业务的投入与发展，将为集团物业投资业务收入的增长奠定坚实基础。

而针对上述两项业务，企业也给出了明确的增长目标。其中商业投资业务，管理层表示未来每年都会持续保持10座左右的开业速度。已经开业的商场，也会保持同店同比的增长，整个商业板块力争保持每年30%的复合增长。租赁住房方面，也将力争实现20%的收入和利润增长。

之于空间服务版块，业绩会上，陈序平表示，龙湖智创生活的物管方面现已经接管的面积达2.8亿平方米，合同面积达4.8亿平方米，未来每年会有固定的转化，并且会不断把增值服务包括各项非业主的增值服务持续做好。

此外，他表示，龙湖智创生活会把发展的重点转为内生，关注内生的转化率，接管的效率以及内生毛利率的提升，会减少对低质量收并购的依赖。未来，龙湖智创生活的年化收入增长超过40%，年化利润增长超过50%是完全可期的。

能够居安思危，具备底线思维，注重生意逻辑，坚定以原则驱动，并始终践行长期主义，是优秀企业的长期发展之道。龙湖正是因为做到以上这些，并经过日积月累，才拥有了相对完善的决策体系与数字化底座，能够令组织保持高效、敏捷，以更轻量、更高效的姿态去应对局势变化。龙湖也因此锻造出以数字科技为基石的智慧营造业态，继而整合多航道经验与资源，形成了更具竞争力的全域建造及运营能力，也令传统行业未来企业的路径更加清晰。