近期，全国多地出现极端天气，如何熬过这个炙热的酷暑成为人们热议的话题。但之于整个房地产行业来说，2022年依旧在经历着前所未有的艰难，行业漫长的冬天还未迎来彻底回暖。

上半年，受到主要城市疫情反复、部分房企债务违约以及交付烂尾等不利因素影响，房企业绩仍处加速下滑通道。据wind数据显示，2022年上半年，于A股上市的房企总营收为1.06万亿元，同比下滑13.55%；净利润279.35亿元，同比下滑59.35%。

作为地产行业的“老大哥”，万科也于8月30日晚间发布了企业2022年中期业绩报。

据半年报显示，报告期内，万科实现营收2069.16亿元，同比增长23.82%；营业利润242.38亿元，同比增长10.23%；利润总额243.59亿元，同比增长10.32%；归母净利润122.23亿元，同比增长10.64%；扣非归母净利润117.21亿元，同比增长9.26%。

从这份报表上可以看到，虽然整体市场仍旧承压，但此前于今年3月企业2021年度业绩会上，万科集团董事会主席郁亮提出的“止跌企稳、稳中回升”的目标已然正在向好发展。

不仅如此，业绩会上，多位投资者在向管理层提问时也纷纷表达：“看到了万科的努力。”次日开盘，资本市场也做出了反应。截至午间收盘，万科A报收17.14元／股，涨幅达3.07％。

2022年中期业绩会上，郁亮直言，眼下行业最重要的任务是找到“生火取暖”的办法。而万科集团董事、总裁兼首席执行官祝九胜更是在会上表达：“好学生喜欢难题目，万科眼下需要做的是克服外部不利因素，坚持做难而正确的事。”

克制心态确保经营安全

在市场持续调整下，可以看到，万科始终遵循自身特点，保持了一贯的经营稳健安全。

数据显示，2022年上半年，万科经营性现金净流入82.9亿元，同比增长22.2%；截至报告期末，企业持有货币资金1410.7亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债总和626.4亿元，覆盖倍数为2.3倍；净负债率35.5%，连续21年低于40%，依旧维持“三道红线”绿档水平。

融资方面，截止报告期末，企业存量借款综合融资成本为4.08%，其中上半年新增融资成本3.59%。据不完全统计，今年1-8月，万科境内累计完成总额194亿元的信用债发行，其中3年期平均票面利率为3.02%，最低票面利率只有2.90%；企业有息负债总额中无抵质押融资占比为96.2%。

此外，业绩会上，万科集团财务负责人韩慧华提到，去年底至今年上半年，万科一直在做债务提前偿付和再融资的置换工作。今年下半年，企业已无境外债务需要偿付。

值得注意的是，在上半年房地产企业普遍被调降评级的备降下，万科依旧持续保持行业领先的信用评级，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持万科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级，评级展望均为“稳定”。

能保持这样的财务状况，也归因于万科长期以来的克制心态。在行业高歌猛进的时期，万科公开表态不将规模作为主要目标，也一度因丢掉规模第一的位置而被质疑“掉队”，但正是此前抵住了规模的诱惑，企业今天的财务状况才能相对从容。

业绩会上，郁亮更是坦言，万科非常重视现金流与财务的稳健，始终把安全放在第一位，在规模与债务方面一直保有克制心态，也使得经营层面有安全边际，销售回款保持较高水平，成本方面有所优化。

开发业务增添坚实“肌肉”

对于万科而言，企业的“生活取暖”之法，安全只是底线要求。企业利润的回升很大程度上得益于开发业务的表现。

万科总裁兼首席执行官祝九胜在业绩会上提到，销售就是要把一系列连贯的、有内在逻辑关系的动作一个接一个做扎实，并且还需重视售前管理和售后复盘工作。在现阶段的市场上，对销售能力的挑战以及销售动作的铺排都有了更高要求，企业在这方面是一个不断“长肌肉”的过程。

管理层透露，自去年开始，万科把工地开放工作升级为“与业主共建家园”，邀请客户参与到项目建设中，看进展、改问题。只要满足进场条件，所有客户都可以报名预约，其中70%的准业主在正式交付前都至少去过一次现场查看自己的房屋。

不仅如此，郁亮表示，2022年对于万科来说是交付大年，他在走访企业哈尔滨的项目时，发现项目实现了在交付现场办直播。他表示，这些都是企业希望可以向消费者展示我们的产品，努力卖好的房子。

而共建家园除去提升消费者信心，增加购房者信任之外，对于万科来说，还使得项目意向客户的转化率由常规的10%－15%大幅提升至30%。

此外，郁亮提到，今年万科开始推进交房即交证工作，目前已实现35%的项目在交付的同时，能够将房产证一并交到业主手里，并表示这一比例今后还会继续提高。

而正是在这一系列措施下，万科上半年实现了11.5万套住宅的平稳交付，整体交付质量满意度高达98.5%。同时，企业竣工规模保持增长，实现竣工面积1443.7万平方米，同比增长17.8%。 

此外，业绩会上，万科执行副总裁刘肖表示，在投资策略上，企业今年尤其重视获取特别好的项目。而这个“特别好”具体取决于三好，即好的片区、好的产品和服务以及好的投资回报。而这一标准优化，也将为企业未来的开发业务奠定良好的基础。

经营业务支撑未来发展

此前于今年3月的企业2021年度业绩会上，郁亮曾表示，万科的经营、服务类业务增速加快、营运净收入（NOI）势头良好，正在逐步形成企业新的利润蓄水池。探索这些业务的学费大部分已经交完，今年非开发业务总体将开始形成正向贡献。

翻看企业半年报数据，上半年企业实现经营服务业务收入241.1亿元，同比增长30.6%，的确交出了一份让人欣喜的成绩。

具体来看，物业服务方面，万物云上半年实现营收143.5亿元，同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，同比增长34.8%，商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，同比增长39.7%。万物云境外上市的方案也已于7月获得中国证监会核准。

仓储物流方面，万纬物流上半年实现营收18.6亿元，同比增长39.1%，其中冷链仓储业务同比增长94.7%。截止报告期末，万纬物流在全国47个城市运营管理157个自有项目，可租赁建筑面积1164万平方米，服务客户超过1200家。

长租公寓方面，上半年，企业旗下“泊寓”业务实现营收14.8亿元，同比增长12.3%，整体出租率达到94.0%，客户周期满意度为95%，续租率为56%。作为全国最大的集中式公寓提供商，泊寓已布局全国33个城市，共运营管理长租公寓20.99万间，累计开业16.95万间。

商业业务方面，上半年实现营收40.1亿元，同比增长10.4%，印力集团在沪杭新开业的商场首年NOI率达到6%。此外，印力继续推动轻资产战略落地，截至报告期末，累计输出管理项目达35个，管理面积231.3万平方米。

业绩会上，祝九胜在谈及经营性业务的打法时表示，现在不是和整体市场做生意，而是找到合适的客户跟他们做生意，企业要提升找客户的能力。强调人人都有销售精神，人人都要服务客户。

以泊寓为例，C端被其称之为“有用的多数”，他透露，企业服务的16.2万客人均由全体泊寓成员来维护，他们通过小红书、抖音等社交平台实现拓客；对于B端其称之为“重要的少数”，由企业高管人员来负责推动，截至目前已经新增160个B端客户。

而这套组合拳下来，也使得上半年泊寓的获客成本急剧下降，接近76%客户都是企业自身推动，营销费用率亦从1.4%下降到1%。“这也让我们对于未来打造其他产品线更有信心。”

四年前，万科高喊”活下去“，引来一片骂声。但自去年开始，”活下去“已经成为了地产行业最真实的写照。在如今行业挥之不去的消极情绪中，万科的业绩已经率先实现了回升，经营服务业务也取得了喜人成果。

不过，一向谨慎的郁亮只用了”马马虎虎“四个字总结了上半年的业绩。对于他来说，如何能够兑现2022年“止跌企稳、稳中提升”的目标显然更加至关重要。在这个好学生解难题的阶段，郁亮从某种程度上已经给出了“生火取暖”之法，他坦言：”未来发展取决于企业自身能力，要看肌肉有没有长起来。“