中秋卖房记:小县城“躺平”?

来源:财经网 2022-09-16 10:23:01

刚刚过去的中秋节,小聪(化名)参加家庭聚会时发现,罕见的没人提及买房话题。“过去几年,家里人聚会最喜欢聊谁家给孩子买房了。毕竟大城市房价也贵,如果在县城没抢到房,相亲都没资本。”

小聪所在的县城沧州市河间人均工资在每月4千元左右,房价最高时单价超万元。而自去年9月以来,房地产市场进入下行通道,河间的房价也有所回落。她谈到:“大家心态变了,房价也许还会再降呢,有需求再去买也来得及,先躺平等着。”

“躺平”是小县城在房子问题上达成的“新共识”。消费者不再焦虑能否上车,市场另一端的房地产商在发觉市场信心不足之后,也并未选择加大促销力度来加快销售,而是同样选择“躺平”等待市场的回暖。

滞销却不促销

一般而言,逢节假日是县城售楼处最为火热的销售节点,也会顺势推出各式各样的促销手段,重点推介人群是返乡置业大军。但今年的中秋节,河间的售楼处显得格外冷清。

中秋节当天下午,财经网走进河间市两个新房售楼处,发现来访者寥寥无几,整个大厅内,只有几个工作人员散落在各处。当财经网询问起是否还有可供挑选的房源以及优惠政策时,两个项目都确认还有房源可供挑选,不同楼层有些力度大小不等的优惠政策,但是中秋节并没有特别优惠政策。

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售楼处 财经网摄

然而,售楼处坚持不促销的背后,销售情况却并不乐观。河间一位银行从业人员告诉财经网,河间今年买房人数肉眼可见的减少。不少房源滞销,但并未看到房企推出更多促销活动来刺激需求。“据我了解,也就是有些项目不绑定车位、储藏间了。”

中介人员宋石(化名)则称:“不同项目、不同楼层多少有些优惠政策,但得选定楼层才能确定。”当财经网追问哪个项目优惠力度最大时,其表示中亚田园优惠力度比较高,“总价能优惠万八千的。”

按照宋石的说法,河间当前新房均价约7000元/平方米。若以此来看,购买一个100平方米的房子,每平方米的优惠力度仅约有100元,这一力度显然无法刺激对价格十分敏感的县城购房者。

不仅如此,与一二线城市选择送物业费、送车位、送金条等一系列大力促销举措不同,县城的营销手段则是另辟蹊径。中秋节的第二天(9月11日),两位中介朋友圈都发出了中亚田园项目即将涨价的消息,具体为销售部门决定于9月20日晚12点后将所有在售项目剩余房源于现价基础上,每套房总价上调1万元-3万元不等。

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图源:宋石

“愿不愿意为此买单是购房者的行为,但是开发商必须得为销售提出一些营销策略。”在IPG中国首席经济学家柏文喜看来,县城选择涨价的逻辑是因为房子是一种买涨不买跌的商品,为了促销,开发商会营造房子要涨价的氛围,这也是促销的一种手段。

利率有调降空间

8月22日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,5年期以上LPR为4.3%环比下降15个基点。按照首套房房贷利率下限不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点的规定,意味着购买普通住宅的首套房房贷利率下限降至4.1%。

据多方了解,目前河间已经执行最新的政策,新房首套房贷款利率降至4.1%不过,9月12日,财经网发现某平台上一位河间房产博主发布的视频宣称河间贷款利率再次下调至3.9%。

9月14日,宋石透露,目前河间最低贷款利率仍为4.1%,但他表示:“最近又有调整政策了,具体调整成什么样还没说”不过,上述银行工作人员告诉财经网目前银行未收到相关通知,仍是执行最低利率4.1%的规定。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示,县城的城市基本面普遍偏弱、人口吸引力不足。今年以来,不少县城虽然对楼市政策进行了优化,但未改购房者低迷情绪,市场调整压力不减。当前多数县城政策已较为宽松,整体继续优化的空间不大,部分地区房贷利率或存继续下调预期,但利率下降空间仍依赖于5年期以上LPR的下行节奏。

而5年期以上的LPR能否再度下调,柏文喜认为,当前人民币和美元利率已经倒挂,人民币利率继续下调的压力很大,而国内经济形式的变化又对人民币利率下调有需求。受内外部双重因素挤压,导致利率操作难度很大,所以LPR未来会不会继续下调很难准确预判,但是确有下调之势。

“不过,利率下调不见得能促进县城房子的去化。柏文喜认为,经历了市场的震荡之后,大家有了共识,即县城的房子流动性较差,二手房不好出手且增值有限多人会尽量选择能级城市置业。

 “金九银十”恐失色

实际上,“冷清”并非河间这一个县城的基调。

据中指院指出,即便中秋假期内,房企加大了促销力度,但市场中购房者的置业信心仍显不足。除个别城市市场有所回暖外,整个房地产市场情绪仍然较低。其中,唐山、衡阳、江阴等三四线城市中秋假期日均成交面积同比下滑31.6%,较2019-2021年中秋假期下滑47.6%。

在这一大背景下,处于更低能级的县城情况则更不乐观。据每日经济新闻报道,不管是期房、现房还是二手房,县城房地产都呈现出冷清状态。走进一个县城新盘的售楼部、房产中介门店,看到的是顾自刷着手机的店员,迎来的是“来做什么?”的疑问目光。

对此,陈文静表示,当前,宏观经济下行压力不减、居民收入预期走弱叠加疫情反复影响,房地产市场预期仍不稳,县城置业群体观望情绪仍较重。

短期来看,伴随着楼市政策环境的持续优化,县城房地产市场表现将会有所分化一方面,热点一、二线城市政策优化后,房地产市场或逐渐企稳,这部分城市市场活跃度的提升有望带动周边基本面较好的县城购房意愿好转,其中人口总量突出、产业具备活力的县城,伴随着城镇化的持续推进,购房需求仍有一定支撑。另一方面,多数县城人口总量较小且人口外流严重,难改短期市场调整态势。

这意味着这个中秋节的冷清并不是偶然,而将成为一段时间内的常态。正如中指院所言,中秋假期楼市“情绪不佳”,“金九”开局不及预期。且其预测,若此类市场态势持续深入难改,“金九银十”全国商品房销售规模同比降幅或将会再度拉大。

文/王亚静(责编:高雅)