金融报道丨险企密集减持地产股权 养老社区、公募REITs成投资新宠

来源:财经网 2022-11-23 14:56:47

韦璐/文

近日,大家保险再度减持地产股权。11月16日,据北京产权交易所,大家保险集团旗下投资控股有限责任公司(以下简称“大家投控”)、海口远见共创一号基金(有限合伙)拟转让成都厚德天府置业有限公司(以下简称“成都厚德”)100%股权及13.25亿元债权,底价合计39.25亿元。

近年来,随着监管对保险公司投资房地产的限制不断严格,险企的投资赛道正在发生转变,密集减持地产股权,转而挖掘新的投资蓝海。当下,养老社区、公募REITs等领域成为险企投资“新宠”。

与此同时,国家层面也针对险资投资的实际难点,出台了一系列金融供给侧结构性改革扶植政策,在不断鼓励险资加大对实体经济的投资力度的同时,广开私募股权基金、创投基金等大门,力争为战略新兴产业、先进制造业注入“长期活水”的资金面。

有专家指出,利好当前,险企除了深度研究国家战略层面关于险资投资具体方向、系统性提质增效之外,还必须严格以依法合规作为投资路径的指导思想。

底价39.25亿元,大家保险转让旗下地产公司

交易信息显示,本次转让的标的企业“成都厚德”注册资本6.67亿元,经营范围包括房地产开发经营、物业管理;酒店管理、企业管理咨询;货物及技术进出口等。该公司由海口远见共创一号基金(有限合伙)、大家投控分别持股85%、15%,而两家股东均为大家保险集团旗下子公司。

而成都厚德与大家保险集团的渊源不只体现在股权上。据了解,成都厚德亦是成都金融广场项目的开发商,而后者也出现在了大家保险旗下大家投控官网的投资案例中。

公开信息显示,成都金融广场位于成都高新区金融商务核心区,总占地面积5.25万平方米,总建筑面积达87.08万平米,是融五星级酒店、办公、大型商业及高档住宅于一体的地标性大型城市综合体。

本次项目信息还披露,标的企业开发的成都金融广场项目尚未竣工,目前仍属于在建工程,受让方受让标的股权后,应确保标的企业完成项目开发。

据悉,本次项目源头可以追溯到2018年,安邦旗下“邦邦置业”股权转让股权中的原安邦成都金融广场项目。2019年大家保险成立后受让其部分股权,并联合远见基金积极增持该项目。

当前,竣工未至,处置先行,至于为何在此时对项目开发方发起转让,财经网金融就此询问大家保险,但截至发稿对方并未做出明确回应。

对此,IPG中国首席经济学家柏文喜对财经网金融分析称,大家保险以有限合伙与有限公司的形式,投资于在成都自行开发的大型商用物业,进行了必要的风险隔离。而其在此时抛售成都厚德股权及债券,一方面可能是为了满足监管不允许保险公司“乱投资”房地产的要求;另一方面也是为维护自身投资组合流动性和降低投资风险的需要。

“自成立以来,大家保险的投资总体策略是紧跟时代的,按照金融服务实体经济的宗旨在多个领域积极探索。另一方面,由于历史原因,其投资策略有一部分路径依赖。前期承接的各种城市高端综合体项目,涉及到监管部门对保险资金的合规运用。”独立国际策略研究员陈佳对财经网金融表示,“从这个角度来说,此次转让也是大家保险集团战略不断转型、优化投资架构、顺应新时代监管的一种积极举措。”

除上述因素外,国家对房地产市场的政策也出现了一定调整。实用金融商学执行院长罗攀对财经网金融表示,当前在央行最新发布的金融扶持措施中,针对部分符合规定的房企放宽了信贷政策,同时在债券市场也开放了一些口子,这相当于给房地产市场提供了资金保障,缓解了部分房企的危机,这对房地产市场的发展形成了短期刺激效应,大家保险在此阶段出手房地产股权可谓抓住了“小阳春”。

监管政策趋紧,多家险企减持地产股权

财经网金融注意到,不止成都厚德,在大家保险的资产配置中地产股颇多,而这些公司目前大多也都在其资产“瘦身”的名单中。例如,自去年9月以来,作为金地集团第二大股东的大家人寿就开始减持其所持股份,先后累计套现金额约71.66亿元;期间大家人寿还同步减持了金融街股份,持有比例从去年年中的14.11%降至10.11%。

实际上,除大家保险之外,多家险企也在同步减持地产股份。

财经网金融梳理发现,过去一年,泰康人寿、平安人寿、中国人寿、大家人寿、富德生命人寿等险企均对持有的地产股进行不同幅度的减持。2021年,险资合计减持超14亿股地产股,在被减持的名单中,不乏碧桂园、招商蛇口、金地等龙头房企。

长期以来,房地产都是险资的重仓对象,而当下缘何纷纷减持,和力传播集团策划总监、财经作家高承远则对财经网金融分析称,在房住不炒的背景下,地产行业进入下行周期,对保险资金而言,安全和风险管理至关重要。近年来,监管部门反复强调不允许保险公司乱投房地产,这也为险企的投资方向给出了明确信号。

2020年9月,银保监会通报保险资金运用违规问题,指出保险资金通过直接投资或金融产品投资方式,违规流入房地产领域,涉及5家保险公司,金额244.37亿元。银保监会在通报中称,无论是险资违规流入房地产,还是险资运用领域的其他违规行为,下一步都将被重点监管。

同年11月,银保监会发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》(以下简称《通知》),其中明确,保险资金开展财务性股权投资,所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设,包括开发或者销售商业住宅。

据悉,根据保险业此前的遵循的《保险资金投资股权暂行办法》,保险公司虽不得直接从事房地产开发建设,不得投资开发或者销售商业住宅,但可以作为投资者介入房地产,如通过股权投资、举牌、购置物业、关联交易等方式,作为金融资本介入房地产领域。

《通知》下发后,监管政策进一步收紧。险企在减持房地产股权的同时,也在寻觅新的投资风口。

不少险企将视线转向了养老社区。以大家保险为例,企业预警通收录的投资信息数据显示,当前,在大家保险的投资版图中,直接及间接的涉及房地产业公司共78家,占比为7.94%。相比之下,其投资企业数居于首位的行业为“租赁和商务服务业”,共涉及393家公司,占比39.98%。而在“租赁和商务服务业”投资中,养老医疗、健康服务类企业占据了一席之地。