地产二代进退之间

来源:乐居财经 2022-11-24 18:05:19

文/乐居财经 许淑敏

杨武正已有一年时间没有坐过飞机、住过星级酒店,也没有和家人们出去旅游度假。

他曾经是无数人眼中最羡慕的地产二代,在父亲杨铿的庇护下,无限风光;但是随着蓝光倒下,这位90后二代被限制高消费多达217次。

最近,杨武正又新增一条“限高”信息。11月12日,蓝光发展被限制高消费关联对象为杨武正,申请人为郑州爆款工场文化传媒。

年仅27岁,临危受命接班蓝光集团一年多的时间,杨武正身上非但没有地产二代该有的明星光环,而是从上任之初就背上了45亿负债,可谓是“最惨二代”之一。

与杨武正相似,不少地产二代也正处于水深火热之中。福晟的潘浩然、鸿坤的赵伟豪、融创的孙喆一,都经历着行业和家族企业的至暗时刻。

但并不是所有父辈都会让二代“逆流而上”,他们也不舍得让自家孩子被债务问题波及。比如佳兆业的郭晓亭、龙光的纪凯婷、禹洲的林禹芳都纷纷被一代“收权”。

不过,大多数的地产二代还是选择不躺平。世茂的许世坛、中南的陈昱含、祥生的陈弘倪,这些出险房企的二代,仍在寻求突围的道路上。

作为继承者,二代们肩上的担子,注定会很重,冲出重围可不是一件容易的事。但他们有担当,在企业最困难的时候直面困局,已是难能可贵。或许,未来他们都能闯出一条“新路”。

替父从征

时势如此,房地产经过二十多年的发展黄金期,创一代打拼事业、享受发展红利,如今进入调整期,恰逢二代接班潮来临。

他们不得不接受这样的安排。与白手起家的父辈相比,二代们没有真正经历过打拼的艰难岁月,或许,市场下行正是他们的试炼场。

蓝光的杨武正没有退缩,虽然是临危受命,但他对于守住家族企业有着使命感。去年火速上位,从父亲杨铿手中接过董事长、总裁的位置,一跃成为“中国最年轻的地产董事长”。

原本应该带着地产二代的光环,年轻的95后、国外名校毕业、有钱有人脉。可惜接棒的蓝光却已经陷入泥潭——职业经理人接连出走,债务违约不断,破产、卖身传闻时有传出。

面对种种质疑,杨武正不服输,态度强硬:“我们绝对不会甩卖公司,蓝光也没有考虑让出控制权。”

在企业内部,杨武正给蓝光人推荐了余华的《活着》,试图在其中的文学叙事中,找到前行的韧劲。这个书名意味深长,不仅预示着企业的艰难处境,同时也警示企业活着的不容易。

这位90后二代要带领蓝光继续往前走。但现实很骨感,一年多了,蓝光在少帅的带领下,起色并不大。

股权不停地被冻结,到期未能偿还的债务本息不断新增。截至10月31日,蓝光累计到期未能偿还的债务本息金额合计392.48亿元。

前三季度报告显示,蓝光的营业收入约148.56亿元,归母净利润亏损116.73亿元。与此同时,蓝光销售金额仅41.34亿元,跟以前的千亿规模相差甚远。

不过杨铿让儿子接班,当时也是为了隔离风险,与上市公司做切割,杨铿以自己的信用去融资的时候,才不会牵连到上市公司。

当时福晟二代潘浩然也是“临危受命”,接过交接棒。

2019年,福晟集团债务危机爆发前不久,潘浩然匆忙接任上市平台福晟国际的董事局主席。潘伟明夫妇将福晟国际56.45%股权转让给儿子潘浩然,让福晟集团、福晟国际变成了两个独立的主体,仅有关联关系。

事实证明,后续福晟集团陷入流动性危机,而在世茂对福晟的世纪大并购中,上市平台福晟国际得以保全。

即便如此,福晟国际的经营还是难以为继。2019年,福晟国际归母净利润仅1.37亿元,同比大降73.27%,此后多年陷入持续亏损状态。截至2021年底,福晟国际拥有账面现金及现金等价物2.77亿元,对应短期借款30.09亿元,资金缺口太大。

最终潘伟明还是决定将上市平台福晟国际,卖给潜在投资者顺安集团,后者注入2000万美元,成为控股股东。

这位地产二代,从父辈那里接收的“礼物”,过于沉重,最终也没有发挥自己真正的能力,便被市场压垮。

鸿坤二代赵伟豪也是个例子。与前两位不同,赵伟豪早于2017年就接下了赵彬的位置,但命运相似。

赵伟豪年轻气盛,金融背景出身,又谋划多年,准备大展拳脚。一开始就给鸿坤制定了宏大的扩张目标:从京津冀出发、进驻长江经济带、粤港澳大湾区以及海南自贸区,甚至实现千亿销售目标。

不仅未达成千亿目前,如今鸿坤还陷入债务违约风波。30亿理财爆雷、美元债逾期未支付……赵伟豪每天最重要的事情,就是跟债权人沟通延期。

退场的防火墙

并不是所有父辈都会让二代“逆流而上”,他们也不舍得让自家孩子被债务问题波及。像龙光纪海鹏千金纪凯婷、佳兆业董事局主席郭英成千金郭晓亭、禹洲林龙安千金林禹芳,便已在安排下“退场”。

他们都是父辈的掌上明珠,资历尚浅,“激流勇退”不失为好的选择。

今年8月,龙光宣布五笔境外美元优先票据利息到期暂停支付。而纪凯婷则在3月就已经迅速退出龙光授权代表及非执董的岗位。对此,官方给出解释是她将更多时间投放于个人事务上。

90后的纪凯婷在龙光集团董事会任职超10年之久。早在2011年,纪凯婷从伦敦大学学成归来,两年后,纪海鹏已将手上的股份全部赠予纪凯婷。当时媒体声称,纪凯婷助力了其父纪海鹏将龙光推向资本市场。

眼下龙光陷入流动性困境,纪凯婷退场,只剩下纪海鹏和一众职业经理人在坚守,“坚决不逃废债,要全力盘活处置资产、解决当前流动性困难,企业有决心、有信心化解接下来的债务风险问题。”如今,龙光已有了初步的债务重组方案。

同样深陷囹圄的禹洲,也很早就把二代林禹芳安排妥当。

去年12月,林禹芳工作调配至禹佳生活服务,辞任禹洲集团执行董事及可持续发展委员会主席。同时,林龙安亲自挂帅可持续发展委员会的主席。在此之前,林禹芳担任禹洲执行董事已有三年多时间。

林禹芳将工作重心挪至物业的不久后,禹佳生活服务便以10.58亿元卖身予华润万象生活。

而禹洲本身,已经处于债务违约的阶段。今年6月,林龙安辞任公司董事会主席、首席执行官等职位,由配偶郭英兰接任。

当时有业内称,禹洲未采取二代接班,而是配偶接棒的调整,虽与众多房企不同,但是有其自己的考量。现在企业内部面临一定的经营压力,接班人员必然是对新管理者能力等方面综合考虑之后才做出的变动,是符合企业的未来战略方向的。

相比起林禹芳,母亲郭英兰不管是经验、实力都更适合接任。据称郭英兰在禹洲工作了25年,主要负责公司财务、资金及审计等工作。这一举措,大大降低了外界对千金林禹芳的关注度。

几乎差不多时间,佳兆业郭英成也让几个女儿离开了公司。原本二代接班安排顺利,儿子郭晓群掌舵佳兆业,而女儿郭晓亭掌舵佳兆业美好,郭晓欣、郭灏丽等在佳兆业健康、佳兆业资本任职。

但去年12月初,佳兆业美好表示,郭晓亭辞任公司执行董事兼副主席一职,以投放更多时间于其他公务。郭英成另外两个女儿,郭晓欣、郭灏丽也匆匆从佳兆业健康、佳兆业资本离职。而他们上任时间,仅5个月左右。

郭英成很护犊,抢先保护好家人。彼时,佳兆业理财暴雷,投资者围堵总部,随后又遭遇股债双杀,再然后债务逾期无力偿付。

眼下,佳兆业依然在泥潭里挣扎,但也有些许进展。11月14日,佳兆业旗下理财产品——锦恒财富产品最新兑付方案,除原有现金兑付形式外,即日起推动可落地的实物抵债等多元化兑付方式。

事情正在一点一点地解决,只不过露面的,还是原来的创一代,二代的作用,微乎其微。

寻求突围

也有些地产二代不甘于沉沦,势要将企业从泥潭中拉出来。

这些二代大多已经在家族企业磨练多年,在父辈帮扶下,有足够的阅历,也有能力面对困境,比如世茂的许世坛、祥生控股的陈弘倪、中南建设的陈昱含。

即便如此,他们仍逃不过市场下行的影响,过去高杠杆、高负债的模式,留下一堆烂摊子,让企业面临流动性风险。

许世坛自1997年从澳洲悉尼科技大学毕业之后,就进入世茂工作,从底层的销售做起,一路做到现在世茂董事会副主席的位置。

今年7月,世茂因为一笔10.24亿美元的公募债券到期未偿还,加入出险房企队列。

但许世坛并没有躺平,世茂也有不少自救动作,年内进行了多笔资产出售,包括上海北外滩核心区项目、广州亚运城项目、上海21街坊项目等等,累计出售总额已超百亿元。

此外,世茂境外债务重组方案相关尽职调查工作仍在进行中。在三季报当中,世茂还公布了一项再融资进展。其称,与大华银行在9月初就香港九龙大窝坪项目签订了融资协议,涉及金额103亿港元,以取替原有项目贷款融资。

许世坛正带领世茂“活下去”,逐步解决债务问题。

无独有偶,祥生控股的“少东家”陈弘倪也正带领企业脱离困境。外界对他的评价,低调、实干、努力,行事沉稳但又颇有想法。

之前陈弘倪接班的任务,是平衡好规模、负债及利润这三角关系,而如今则是度过债务难关,挑战更大。

与祥生一样,中南建设也被称为“黑马”的存在。其销售规模从2017年的963亿一举冲刺到2020的2238亿,翻倍地增长。

作为85后的二代陈昱含,2008年从澳洲回国加入中南建设,从总经理助理兼总经理办公室主任做起,资历较深,也见证了中南建设的高光时刻。

陈昱含很早意识到高增长的逻辑不可持续。于2020年度业绩发布会上,她全面接手中南建设,并称“未来,中南建设将从黑马过渡到白马”。但在行业下行期中,中南也很难独善其身,今年也逐渐出现债券违约的消息。

所幸,中南建设不间断获AMC纾困。今年5月,中国华融江苏分公司与中南建设签署了一份转型发展战略合作协议;8月,江苏资产拟与中南集团共同设立规模20亿元、存续期3年的基金,用于中南集团及关联方投资的项目合作。

比起前述90后、95后二代,这些80后、85后二代会更有底气,在面对企业危机时仍能站稳脚跟,也不需父辈过于费心,或者保护于羽翼之下。

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