所谓大浪淘沙，唯有潮水退去，才能看到谁在裸泳。房地产行业正经历着漫长的逆风时期，行业逻辑发生彻底转变，而这个过程中如何“活下来”、“活得好”成为摆在每个企业面前的必答题。

2022年，叠加经济形势与疫情反复的背景，更是让行业走出谷底，回归均值的道路雪上加霜。能够扛住压力，主动调整，并且适应高频度、高强度变化的企业屈指可数，而龙湖却是其中一员。

盘面稳健业绩双增

3月17日，龙湖集团发布2022年年度业绩报告。

报告期内，企业实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；归属于股东的核心净利润225.4亿元，同比亦稳中有增；毛利额530.4亿元，毛利率21.2%。这在行业整体下行、多数房企出现亏损的情况下，属实难能可贵。而这样的成绩，也在一定程度上兑现了管理层此前的承诺。

此外，报表显示，2022年企业开发业务实现营业额2270.2亿元，同比增长11.0%；地产开发合同销售额达2015.9亿元，对应的销售总建筑面积为1304.7万平方米。其中，长三角、环渤海、西部、华南及华中片区合同销售额分别为775.8亿元、414.0亿元、393.9亿元、251.3亿元及180.9亿元，占比分别为38.5%、20.5%、9.5%、12.5%及9.0%。

综合来看，在行业深处调整期的背景下，龙湖的成绩仍高于行业平均水平。这也侧面印证企业在产品力、品牌力以及后续服务上有着一定的综合优势，因而能够打破消费者疑虑，获取更多信任与最终成交。

当然，除去收入盈利双增长之外，企业的财务盘面依旧保持了过往一贯的稳健、自律。

具体来看，报告期内，企业的净负债率为58.1%；期末在手现金726.2亿元，综合借贷总额2080.1亿元，现金短债比3.52倍。企业平均借贷成本为年利率4.10%，持续保持行业低位，并且平均贷款年限达6.67年，一年以内到期的短债占比仅约9.9%。值得注意的是，这已经是企业连续第七年满足“三道红线”要求，且一系列指标均维持在行业较高水准。

业绩会上，管理层还透露，2022年，企业充分利用融资相关利好政策，不断持续优化公司债务结构。2022年，企业相继提前偿还银团贷、美元债等，用充裕的流动性和强大的资金实力维护了企业在境内外资本市场的健康形象及主体信用。

去年12月，企业曾发布公告称，公司已全部赎回于2023年到期的3亿美元优先票据，票面利率为3.9%，赎回价为票据本金100%另加截至（但不包括）赎回日期的累计及未支付的利息。至此，2023年内，龙湖已无到期境外债。

也正因如此，在大部分房企普遍被各大机构下调评级的背景下，龙湖集团却多次获得监管机构和六大行的“小红花”。并且截至目前，三大评级机构标普、穆迪、惠誉均给予了龙湖集团投资级评级，令其成为极少数获得境内外机构全投资级评级的优质房企。

一个龙湖三条曲线

稳健的财务盘面也为企业适应市场变化，及时做出战略调整，留出了更多的主动权。

多年来，凭借“空间即服务”战略的坚定铺排，龙湖集团已经形成了开发、运营及服务三大业务板块，覆盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等多航道业务。针对核心城市消费者的生活、工作、社交场景，企业通过品牌及资源整合、轻重业态结合等方式，在把握商机的同时，还在深度参与城市空间与服务重构。

对此，业绩会上，龙湖集团新任董事会主席陈序平反复强调，企业将继续坚持“一个龙湖 三条曲线”的战略，三条曲线分别指开发、运营、服务三大业务板块，并且他强调这是在“一个龙湖”战略指引下，形成更好的协同效应。

从报表上，我们也可以看到除开发业务外，其他两大业务板块对于企业业绩的贡献。2022年，企业由运营及服务业务组成的经营性收入共计实现236亿元（不含税），同比增长25%，5年复合增长35%，经营性利润占比达27%，企业利润结构更加优化。

具体来看，在运营业务上，截至报告期末，龙湖商业已进入全国32座城市，2022年新增开业运营15座商场，累计开业运营的商场达76座，已开业运营商场建筑面积达722万平方米（含车位总建筑面积为927万平方米）。商业整体租金增长16%至94.3亿元，5年复合增长27%。

龙湖冠寓总开业房间数达11.6万间，其中超2万房间已纳入保障性租赁住房，管理规模超过16万间。2022年，实现租金收入24.4亿元，同比增长9%。

在服务业务上，2022年，龙湖智创生活合并抵消后收入约137.5亿元（合并抵消前），综合毛利率为34.3%。其营业收入首次突破百亿元，同比增长24%。截至2022年末，龙湖智创生活在管面积继续增长，达到3.2亿平方米，并且连续14年客户满意度超过90%。此外，在小米产业园、李宁产业园、网易游戏等商写空间，以及亮马河、都府堤等城市服务领域，企业印证了服务半径延伸的可能性。

同时，去年企业推出全新“智慧营造”品牌——龙湖龙智造，新品牌也已快速成为代建行业的有力竞争者。截至目前，龙湖龙智造已累计获取建管项目近40个，总建筑面积超700万平方米，业务遍及北京、成都、重庆、杭州、武汉、苏州等核心一、二线城市。

接班后的变与不变

对于外界来说，还有一个绕不开的话题，就是去年原龙湖集团董事会主席吴亚军的退休交棒。对于当下房地产市场尚未企稳之际，交接班会对龙湖产生怎样的影响，是业内及广大投资人最为关注的问题。

因此，今年首次以董事会主席身份亮相业绩会的陈序平也主动回应了吴亚军交棒后的情况以及其接班后龙湖战略的变与不变。

他谈到，吴总是龙湖最大的股东，并且她已经连续两次选择以股代息的方式给予公司实质性支持，这也彰显了其作为大股东对于公司未来发展是充满信心的。此外，吴总也是集团的战略顾问，在集团重大战略思想上也会提出宝贵意见，未来她也会坚定地支持公司管理层。

此外，陈序平谈到面对市场变化，公司不变的是企业的底色，具体包括“善待你一生“的企业理念、”空间即服务“的整体经营战略、龙湖的企业文化以及稳健的财务盘面。“这些底色在行业最难的时候，反而助力企业能够成功穿越周期，所以这些是不会改变，且还会持续加强。”

而谈到变革方面，他表示，过去行业在高歌猛进时，几乎所有的开发商都是资产跟负债同步增长。在保持负债率的情况下，资产的分子和分母都是同步增长的，以此去驱动公司的利润增长与收入增长。但自2021年下半年起，当整个行业面临调整，这个逻辑已经变得非常凶险。一些出险的公司也正是因此而出现问题。所以，龙湖在经营上开始更加重视资产质量。同时在负债端，在过往控率的情况下，公司整体有息负债总额也保持了一定的控制，并且通过更多的去存货来提高运营效率，提升公司周转，以驱动增长。

此外，他谈到，企业还对发展航道进行了重构，变为“1+2+2”模式，即1个开发航道➕2个运营航道➕2个服务航道，且是在“一个龙湖”体系下。“这是根据当下内外部形势，对公司整体增长做出的业务重构方面的调整。”

他具体解释称，2个运营航道主要依靠投资型物业的运营租金收入，因而毛利率较高，平均毛利率接近75%。但由于是资产重投入，所以企业会根据未来租金现金流的情况，实现业务的自平衡，也会更加注重存量项目的提升。此外，企业会更加重视这两个航道的同变同比增长，包括经营现金流整体回正等，预计运营服务未来能够保持每年25%的增长。而2个服务航道属于轻资产服务，会更好地发挥企业多年形成的业务围栏、航道协同以及数字化能力，未来有望保持每年40％到50％的增长。

他谈到，这些业务将为企业穿越周期带来很高的现金流保障，并且逐步提升相应的利润占比。2022年利润占比达到27％，未来5年以内，有望提高至50%。由此，龙湖也将成为行业少数非地产开发的利润占比达到50%以上的企业，这也将使得企业的利润盘面更为健康。

“我们比较庆幸的是，经过这波周期，龙湖也是行业里为数不多的能在这几大航道中未被稀释的头部房企，这也为企业后续发展提供了更大空间。这一两年，我们选择了一条更加辛苦的路，就是在控负债总额的情况下，还要实现利润稳中有增，同时要优化资产质量。这是一条非常有挑战，也需要额外付出的路。就像你要增肌，但你的体重却不能增加。这就意味着作为管理层，需要更加自律，不断提高经营水平，更加注重公司整体资产质量。”

2023年是龙湖集团成立30周年，所谓“三十而立”，在首年接班的路上，正如陈序平所言，当下对于企业来说，需要彻底打破过往逻辑，坚定地选择一条相对艰难但却正确的道路。当企业选择坚持长期主义的战略定力与坚定执行时，最终才能真正实现高质量、可持续发展。