2022年，受到地产行业持续下行所累，物管行业也经历了发展上的“急刹车”。但所谓危中有机，对于主营业务为住宅的物管企业来说，冲击会更为明显。但对于综合商业服务运营企业来说，反而出现了一定的新机会。他们也在这轮下降周期中表现出一定的韧性。也正因此，资本市场对于这样的企业仍旧表示相对看好，而卓越商企服务就是其中一家典型代表。

收入保增 商务物业成企业压舱石

3月27日晚间，卓越商企服务发布2022年度业绩报告。报告期内，企业实现营收35.3亿元，同比增长1.7%；实现核心业务归母净利润4.95亿元，同比基本持平。2021年，企业曾出售两家收并购公司，收回投资款3.5亿元。因而，剔除已出售收并购公司后，从可比口径看，企业营收同比增长18.1%，3年复合增长率为18.2%；核心归母净利润则基本持平。

从具体的收入构成来看，企业持续保持了其在商务物业赛道上的优势。2022年，企业实现基本物业服务收入35.3亿元，商务物业占比基本物业服务收入的77%，占比总收入的62%。也正是由于商务物业的现金流相对稳定且毛利率较高，在去年房地产行业受到明显波动之时，商务物业方面的业务成了企业的压舱石，也进一步凸显出该项业务的独立性。

此外，在商务物业基本盘稳定的基础上，企业的整体规模也有保持了稳定增长。报告期内，企业总合约面积达7006万平方米，同比增长23%；在管面积达5376万平方米，同比增长31%，其中管理第三方的物业面积占比65%。

不仅如此，受益于良好的经营业绩与充沛的现金流，企业拿出真金白银，延续了过往的高派息政策，派息率仍处于行业领先位置。具体为企业董事会提议，按照年度末期归母净利润的70%进行现金分红，即每股派息6.09港仙，全年股利支付率约55%。

增值看涨 第三方外拓优势凸显

诚然，业绩逆势稳步增长的背后，是企业对于增值服务的深度重构以及第三方市场化拓展的加速推动。

商业写字楼的本质之一是生产集群，写字楼让社会生产的企业、人才在同一个空间运作，人流、信息流、现金流以及物流都因此而高效运转。无论是从商业视角还是人文视角，都有一个重要的交集，就是以人为本。

因此，卓越商企服务在关注写字楼的同时，也在关注写字楼里的人群。企业通过重构写字楼“附近”的支持系统，为客户提供全生命周期的服务产品，其中包括对于企业的行政支持以及员工的福利服务。从PM到IFM，从服务场景不断扩充到产品化，最终搭建起一个个有活力的社群。

企业管理层谈到，随着公司业务能力的不断拓展，同时基于多样化的客户需求，企业从服务架构到流程的整套逻辑都在被颠覆，这是极大的挑战。

“过往我们认为做物业服务是非常标准化的，主要包括安保、保洁、设备、设施的维护。服务逻辑是最小的单元，两级就够了，一端是业务接洽，一端是物业服务。但进入到企业端，我们发现标准化的产品仅能解决企业一部分的需求，其他很多是需要去定制的。这就对物管企业提出了更高要求，即要快，要细致，还要有温度。”

于是，卓越商企开始搭建企业式服务平台，把企业、客户和供应商链接起来。此外，企业在服务大型企业用户的同时，也就中小企业用户的需求进行深入研究，向其提供一站式深度服务，这些都在进一步助力企业的增值服务发展。

并且，企业还提出一个新模式，即近场配套模式。具体来说，就是应用物业服务的业务优势，缩短服务路径、丰富服务内容、提升服务体验，甚至沉淀出企业自有的服务文化。

由此，从年报中也可以看到，得益于出色的运营能力，企业的业务规模在持续增长，并且第三方外拓增量显著。

截至报告期末，卓越商企服务在管面积中，独立第三方占比达65%。而收入方面，第三方业务占比基本物业服务收入也达到58%，占比总收入的46%。企业业务发展的市场化独立性得以进一步增强，这也是对于企业综合实力的侧面证明。

不仅如此，据报表显示，企业市场新拓第三方的总合同金额为19亿元，市场新拓第三方项目年化合同金额为5.7亿元，毛利润增长39.9%，可见外拓项目的质量很优质。

此外，报告期内，企业还开辟了医疗、教育以及政府公建类三个新赛道业务，并且通过市场化拓展获取新赛道业务的年化合同金额超过5000万元。其中，企业新拓政府公建及医疗项目达19个，新拓合同总额为1.56亿元；通过股权合作方式拓宽高校综合后勤服务以及以同样的方式在华东地区建立医疗平台公司。对此，管理层表示，相信企业未来在新赛道拓展上还将有更广泛的市场机会。

战略焕新 聚焦增长降本增效

关于物管行业未来的竞争格局走势，在3月28日举行的卓越商企服务2022年度业绩会上，企业董事会主席、执行董事李晓平表示，目前行业市场化竞争在加剧，并且随着房地产行业下行与放缓，物管行业对于房地产的相关依赖程度在逐渐降低。

对于卓越商企服务来说，目前市场化收入占公司物业收入的主要部分，企业已经可以适应市场化竞争，同时也建立了龙头大客户的竞争壁垒，因而对企业的未来充满信心。

不过，管理层亦表示，针对市场形势的变化，公司提出了未来战略规划上的两大方向，即通过聚焦增长、降本增效进行新的业务部署。

其中，在业务发展策略上，企业将重点依托战略客户深耕，在夯实主航道基础建设的同时，进行数字化转型建设，加快增值业务产品化融入基础业务，以提升整体利润。并且，企业还将通过收并购的方式，快速建立1到2个新赛道能力，为企业业绩发展构建第二增长曲线。

而在降本增效方面，管理层表示，在内部管理上，企业将实现业务提效数字化变革。在组织提效上，将蓄好人才活水，提高组织效能，实现扁平化管理。

关于企业如何在扩大规模与提升利润之间做平衡的问题，管理层表示，从行业来看，价格敏感性很强，目前行业整体毛利率在15％-20%之间，公司希望能够维持在整体稳健水平。企业自身的竞争优势依旧比较明显，第三方市场化能力较强，因而对于规模和利润能够做到很好平衡。并且，未来公司还将加大第三方业务占比。企业在扩大规模、增加收入，维持基本物业毛利率的同时，还将加大延伸增值服务边界。同时，企业还会通过提高治理水平，利用数字化的管理机制，促使企业降本增效，维持较好的毛利率水平。

当然，管理层也多次强调，企业将始终坚持以客户为中心，为客户提供高质量的商务综合服务，从而赢得更高的品牌美誉度与优质的客户资源，为企业持续增长提供源源不断的动力。