回望2022年，冲击和压力成为楼市的注解。据中指院数据显示，2022年百强房企销售额同比下降41.3%。
在陆续交出的2022年答卷中，企业利润下滑、亏损成为常态。据wind数据显示，截至3月29日，共有63家房企发布2022年业绩预警。其中，出现首亏、续亏、预减的房企高达55家。
但也有为数不多能够前瞻性预见市场变化的企业，在这个下行周期中保持相对稳定的发展，站稳行业地位，中国金茂算是其中一个。
2022年，中国金茂实现签约销售金额1550亿元。凭借这一成绩，中国金茂行业排名在克而瑞公布的榜单中上升3位，位列行业第12名。而这并非偶然，中国金茂实际上已经连续3年保持行业排名稳步提升，呈现出持续高质量发展的良好态势。
坚守稳健底色
过去两年，房地产市场的发展逻辑发生根本性改变，市场对企业的发展提出了更高要求。而随着我国经济发展进入高质量发展的新时代，房企究竟如何保持稳健经营、不断革新变化、如何良性循环和健康发展等，已成为全行业必须回答的命题。
2022年，回答这一问题的答案绕不开融资、现金流两大关键词。可以说，刚刚过去的这一年，保持融资畅通、现金流充裕是所有房企的共同追求。
于中国金茂而言，财务稳健的标签始终未曾褪去，现金流的源头活水不断。中国金茂管理层在2022年业绩会上表示，中国金茂全年回款1616亿元，回款率104%，创下历史新高。
与此同时，其融资渠道保持畅通。2022年，中国金茂成功发行多笔低成本债券，15亿元规模的全国首单并购主题公司债券利率仅3.5%、87亿元的全国最大规模碳中和CMBS产品利率低至3.4%、18亿元公司债融资成本则从3.72%下降至3.2%。
销售、融资两条腿齐头并进为企业注入了充足的现金流。财报显示，截至2022年末，中国金茂的货币资金增加到447亿元。
不仅如此，低利率产品的发行还进一步降低了企业的融资成本。财报显示，中国金茂2022年融资成本仅3.9%，为历史新低。此外，“三道红线”保持全绿档。
值得注意的是，在传统的融资渠道之外，中国金茂还在积极探索REITs的发行。在2022年业绩会上，中国金茂管理层提及，企业一直以来坚持“双轮战略”，因而持有物业体量比较大。“金茂酒店曾在香港做过BT，在REITs方面经验比较丰富，也一直和监管机构保持非常密切的沟通。希望尽快抓住政策窗口期，尽快把REITs平台搭起来。”
数据显示，截至2022年底，中国金茂拥有在营及在建的商业中心、写字楼、酒店规模分别为196.7万平方米、222.9万平方米、109.1万平方米，重点布局在全国一二线及经济圈周边核心城市，这为中国金茂发行REITs提供了大量优质的底层资产。若中国金茂的REITs顺利搭建，势必将盘活存量资产，提高资金的利用率。
凭借稳健的财务表现，企业赢得了资本市场的肯定。2022年，中国金茂保持了三大评级机构“全投资”评级。惠誉、穆迪对其维持“稳定”展望，标普上调其评级展望至“稳定”。据悉，这是2022年内标普唯一一次对中国房企给予评级展望上调。
这一年成绩的取得，离不开中国金茂脚踏实地发展的决心，正如中国金茂主席李凡荣在财报的主席致辞中所言，公司将经营安全作为各项工作的重中之重，实现持续稳健发展。
夯实基本盘
现代管理学之父彼得·德鲁克在其《动荡时代的管理》一书中写道，在动荡时期，一个企业既要经受各种考验包括金融恐慌、通货膨胀等，又要抓住市场的机遇。
而房地产市场的机遇大多落在一二线城市。中信证券研报指出，2022年的疫情及管控措施不仅影响到企业正常销售、也影响到居民购房预期，导致行业分化明显，一二线城市的市场销售复苏可能更快。
而持续深耕一二线城市一直是中国金茂的布局之道。据财报显示，企业全部集中于北京、成都、合肥、南京、宁波、青岛、上海、天津以及西安这9个一二线城市。
另外，截至报告期末，中国金茂累计拥有二级土储超5250万平方米，超60%位于环渤海及华东等经济发达城市集中的地理区域，超82%位于一二线城市。
正是基于这一布局，中国金茂在多个超一线和一二线核心城市，均实现了优于行业的市场表现。据中国金茂方面透露，2022年企业在北京、上海、苏州以及环沪地区均实现了超百亿的签约销售业绩。
以北京为例，望京樾项目全年热销48亿元，荣获北京市朝阳区商品住宅销售金额TOP3；北京第9座金茂府——永定金茂府于2022年12月底首开，当天即实现认购23亿元。
而中国金茂能够吸引消费者的法宝在于产品品质。2022年，中国金茂完成了超6万组业主家庭的交付工作。第三方调研数据显示，中国金茂全年客户满意度91分，位列克而瑞2022房地产企业客户满意度十强。
伴随综合实力的不断提升，中国金茂MSCI-ESG评级提升至BBB，居于行业前列；“金茂”品牌连续十八年入围“中国500最具价值品牌”，品牌价值首次突破500亿元，发展底盘愈加稳固。
囿于此，中国金茂的存货周转率始终高于行业平均水平。据wind数据显示，2019年-2021年，其存货周转率分别为0.45、0.55、0.77，高于行业平均水平0.29、0.30、0.33。于2022年，中国金茂更是凭借其强大的管理能力，逆势创下4年来的最高水平——0.79。
这并非巧合，而是源于中国金茂不断精进企业布局、精研产品之道的必然结果。
赋能城市美好未来
随着房地产增量天花板临近，房企多元化发展已成为一种趋势。
事实上，中国金茂始终未曾将自己的身份禁锢于“房地产商”之中，而是坚持“城市运营商”定位，早早便开始布局商业、产业地产、物业服务等赛道，希望为城市美好未来赋能。
多年的坚持已经结出果实。2022年3月，中国金茂旗下物管服务领域的子公司金茂服务在港成功上市，进入了高质量增长的加速通道。金茂服务年报显示，其年内实现总收入24.36亿元，同比增长60.7%；持有人应占溢利3.36亿元，同比增长90.7%。
在商业地产新变局中，企业也成功实现卡位进阶。据悉，2022年，金茂商业完成了青岛金茂览秀城、张家港金茂览秀城及天津金茂汇的盛大开业，通过在建筑品质、业态打造、文化艺术导入等方面的积极创新，成功焕新所在城市片区商业活力。
与此同时，金茂酒店坚持“轻重并举”发力高品质酒店赛道，在打造自有酒店品牌的同时，与万豪、凯悦等国际顶级酒店管理集团强强合作。2022年，旗下第十四座豪华酒店——广州南沙万豪酒店顺利开业，为中国酒店运营再添高端样本。
在多元业态助力城市发展的同时，中国金茂继续积极推进产业资源招商及落地。2022年，中国金茂累计完成411家产业资源战略签约，产业落位能力持续提升，新增投资落地21家。2022年，中国金茂完成了对中国宏泰发展的私有化，城市运营规模扩张获得新助力。
优质的多元化业务拓展不仅能为房企的未来发展突破旧有瓶颈，还能为企业未来利润的稳健增长提供全新势能。未来，如果能够进一步打通多元化业务可持续盈利新模式，中国金茂或将能够实现收入结构的多元化，拓展更广阔的商业空间，也将收获资本市场上更多的认可。
