万科2022年的业绩会，延长了20余分钟，在场的投资者迫切希望全方位了解万科，从毛利率到投资布局，到转型，再到对市场的研判，每一个话题万科的管理层都进行了详细回应。
这一年的业绩会，万科的管理层整体状态是轻松的。毕竟，行业震荡中，万科的业绩实现了董事会主席郁亮去年承诺的“企稳”。根据财报，报告期内，万科实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比增长0.4%。
放到整个行业来看，这份业绩显得弥足珍贵。中指院数据显示，全年商品房市场出现了有统计数据以来最大幅度的下跌，百强房企销售额同比下降42%，销售额超千亿元的房企数量较2021年减半。
以此来看，万科的这份成绩单属实来之不易。
加固护城河
2022年，房企面对的考题是奥数级别，但“好学生”万科表现没有偏科，稳健如初。在业绩表现稳健的同时，依旧保持了一贯的健康财务状况和难能可贵的抗风险能力。
财报显示，截至2022年末，万科继续保持“绿档”，经营性现金流连续14年为正，净负债率43.7%，持有货币资金1372.1亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.1倍。
其负债结构也进一步优化，期末长期负债占比提高至79.5%。与此同时，融资成本保持低位，新增融资的平均成本为3.88%，存量融资的综合融资成本为4.06%。
健康的财务状况让万科获得了资本市场的认可。据万科年报，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉均维持了万科业内领先的信用评级，也助力万科成为市场中为数不多还能依靠自身信用发行债券的房地产企业。
在确保安全的同时，万科也在尽力改善经营管理质量、优化新增投资的精准度和投后管理。数据显示，公司2022年权益总投资额496亿元，已开项目投资兑现度近90%，过去几年存在的操盘离散度过大、投资追高冒进等问题得到有效改善。
在2022年的特殊形势下，“保交付”成为行业的重要课题。面对市场下行、交付洪峰和施工时间受限三重问题的叠加，万科动员全部资源和力量，实现了超过34万套新房的平稳交付。
“2022 年，行业形势的严峻性远远超出了我们在年初的预计。”万科在致股东书中坦言，这给公司经营造成了巨大压力，但幸运的是，万科的战略选择和经营策略承受住了严苛检验。
跑通新航道
“行业仍处于温和复苏过程。”郁亮在业绩会上强调，新房需求上有天花板，下有保底线，但行业未来无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段。未来，房企开发、经营服务并重是必然选择。
目前，政策层面对经营服务类业务重视度越来越高，REITs、不动产私募股权基金、长期租赁住房贷款等都已逐步开放，经营服务业务的重要性也随之走高。
如果说政策之于万科，是“好风凭借力”，但能被送上“青云”，还是因为万科的底子够硬。如郁亮所言，万科的经营服务类业务优势在于方向对、起步早、布局全、协同多，“学费付完了”。
财报显示，2022年，万科的经营服务业务保持了双位数增长，全口径收入达512.6亿元，同比增长23.1%。其中，万物云于2022年分拆上市，营收首次突破300亿元，同比增长26.1%；物流业务2022年实现营收35.6亿元，同比增长17.9%，冷链业务实现46.7%的增长；万科泊寓2022年实现营收32.4亿元，同比增长12.1%；商业业务2022年实现营业收入87.2亿元，同比增长14.3%。
不仅如此，多项业务巩固了业内领先优势。截至目前，万科物流业务综合实力位列行业第一梯队，冷链仓储规模全国第一；长租公寓业务在规模和效率上保持行业第一。
万科布局的赛道全，业态丰富，业务之间可以协同发展。郁亮坦言，与住宅开发业务相比，经营服务业务是赚小钱、长钱、辛苦钱，尽管短期盈利难有明显贡献，但这是一个长期的生意，万科对此会保持耐心。
领跑耐力赛
那么，2023年的万科会是什么样子？
在业绩会上，万科明确了四点方向。一是保障经营安全；二是坚定实施不动产开发、经营、服务并重；三是打造更多优良资产；四是提升ESG价值与可持续发展能力。
于开发业务而言，市场正在逐渐企稳。中指院数据显示，2023年1-3月，TOP100房企销总额为17589.5亿元，同比增长8.2%，是2022年以来首次实现增长。其认为，随着经济预期边际好转，各地宽松政策持续出台及落地，消费者购房预期进一步上升，需求得到一定释放，房企紧抓机遇加速推盘，3月销售额有较大提升，预计4月房企销售额同比将会延续增长态势。
不过，即便市场出现回暖，万科没有慌忙下场，而是冷静以对。万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海在业绩会上提到，安全和发展一直是开发经营实践中需要把握和权衡的关键问题。今年投资聚焦在核心城市，探索差异化的投资策略，找到一些合适的项目。
“万科会根据市场和政策的变化，坚持量入为出，把握投资结构，为业绩的连续性和稳定性起到支撑作用。”张海说道。
和开发业务并重的经营服务类业务，如今也已到乘风而起的时刻。郁亮在业绩会上明确，从中长期看，万科经营服务业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。
在致股东书中，万科谈及企业拥有业内最全面的不动产经营服务赛道布局，已经初步建立了解题大型复杂项目和服务街区的专业能力，未来仍有巩固和扩大先发优势的空间，为公司的长期价值增长提供新的来源。
2022年，房地产市场发生深度调整，市场已经进入下半场。对于习惯未雨绸缪的万科来说，下半场的入场券已经在手。未来，就像致股东中所言，万科将在市场中积极寻求优质机会，保持在行业第一阵营。
