地价触顶后将摇号决胜,上海土拍“拼运气”的时候到了

来源:蓝鲸 2023-06-09 16:15:45

6月8日消息,上海土地市场网发布今年第二批次出让地块信息,16幅地共涉及浦东新区、杨浦区、闵行区、宝山区、嘉定区、松江区、青浦区、奉贤区、临港9个地区,总起拍价近390亿元。

起拍价最高的是松江区洞泾镇SJS30006单元04-04、05-01、05-05号地块,高达64.21亿元,土地总面积为13.3679万平方米;第二高的是闵行区华漕镇MHP0-1402单元16-05、17-04地块,起拍价为55.8869亿元,土地总面积为6.0093万平方米。两宗地均为纯宅地。

出让面积最大的则是自贸区临港新片区PDC1-0103单元B05-01、DSH-04单元C07-01地块,总面积达17.8371万平方米,为居住、办公、商业综合用地,起拍价约38.74亿元。

图源:克而瑞上海团队

上述地块现场交易会将于7月11日开始举行,具体交易时间以7月10日发布的《现场交易活动安排的通知》为准。

克而瑞上海认为,二批次拟出让地块质量略逊于一批次,有争议的机会型地块更多,需要各家开发商结合自身情况,做更深入的可研。

同时该机构也指出,由于一批次73家企业参拍,竞得率低,多数企业未拍到地,获地企业也未“吃饱”,且上海市场放眼全国市场表现仍亮眼,整体热度不弱于一批次。

值得注意的是,上海土拍规则有所调整。

此前上海采用中止价&一次书面报价的方式,进入一次书面报价后,报价与平均价价差的绝对值最小的报价人为竞得人,其报价为竞得价;若报价与平均价价差的绝对值最小者为2人的,则报价低者为竞得人,其报价为竞得价。

上述规则给了不同规模的房企更均等的拿地机会。58安居客研究院院长张波此前向蓝鲸财经表示,由于上海土地的规则限制,房企的博弈也更将戏剧化,“并不是完全‘价高者得’,这就给到很多企业愿意加入到博弈之中,这也是很多中小房企在上海也会有所斩获的原因。”

但由于规则复杂且参与企业众多,今年一批次供地时,上海土拍系统多次出现故障,部分地块出让时间甚至持续至晚上。

克而瑞上海分析道,一批次的大热门给原有的土拍流程和系统带来了不小压力,拍卖现场状况频出,“报价输错门”、“营业执照门”催促有关部门研究新方案。

早在5月底有消息称,上海土地交易中心、上海市规划和自然资源局召集10家房企开了一场座谈会,此时便有房企建议地价触顶后采用“摇号”方式确定竞得人。

根据今日公告,上海将不再采用此前规则,到达最高限价后将改为摇号——有效报价达到最高限价后,若竞买人表示愿意继续竞价,将进入摇号阶段,最终成交价为地块最高限价。目前,北京、广州、深圳三个一线城市均采用“地价触顶后摇号确定竞得企业”的方式。

张波认为,触顶后摇号和之前的规则相比更简单,此前“一次书面报价”的环节能够提升土拍关注度,但也明显拉长了土拍时长。新规则公平性更好,操作更简单,也更能规避掉一些围标操作。

黄嘉敏/文