在7月8日举行的第九届“青岛•中国财富论坛”市南区专场“实施空间迭代下的财富动能激发”上，中国REITs联盟执行会长王刚表示，很多投资者尚不知道个人可以购买REITs，“这是因为你需要在股票交易软件里开通基础设施REITs的交易权限，这样一个很好的REITs投资工具应当让更多的散户投资处了解并参与。”

中国REITs联盟执行会长王刚

王刚表示，产业园、仓库、保障房、高速公路等都可以做REITs，今年也允许商场做REITs。因此政府可以借助REITs来更好地进行城市更新和建设，对青岛市市南区来说也同样适用，以此来促进城市存量资产更新或增量资产建设。

以下为部分发言实录：

王刚：感谢《财经》的邀请，2019年我陪美国REITs协会的研究总监也负责对外关系的John Worth来青岛参加中国财富论坛，那时候中国大陆还没有公募REITs。我先做个调查，在座的买过公募REITs的有吗？（全场就1个人举手）。REITs个人可以买的，而且REITs是一个对个人很好的理财产品。最近中国大陆公募REITs波动有点大，发过来这也是特别好的买点。我演讲的题目是《风物长宜放眼量》，因为最近股市有些低迷，REITs价格也有比较大的调整。市场有波动是正常的，反而是总结和提升的好机会。我有两本关于REITs的书，都是中信出版社出版的，大家有兴趣可以买来看一看，2022年出版的《公募REITs投资指南》和2019年再版的《投资REITs，积累财富》。

2022年5月国务院印发19号文《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》。其中存量资产盘活有七种方式，排第一的就是REITs。

我先说一下类REITs和公募REITs的区别。首先类REITs不能卖给散户，只能卖给机构投资者。而公募REITs可以卖给散户，就是把楼宇、高速公路打包做成证券，以公募基金形式卖给散户。因为REITs强制分红，每年必须要把经营收益的90%分给投资人，按发行价的分派率在4%上下，二级市场随时可以买卖，跟股票一样可以在沪深交易时间随时买卖。定义为介于债和股之间的产品。其次类REITs是债，真REITs是股。国内资产可以上市的交易场所一个是沪深交易所，还有中国香港证券交易所，再就是新加坡交易所。

我再讲一下不动产私募基金（PERE）和REITs的关系。项目在拿地建设期、孵化期，需要有风险接受度更高的、专业化程度更强的不动产基金去做。如果有REITs作为退出工具，反向再做不动产私募基金就好做了，如果不动产私募基金没有REITs的话，投资人不知道怎么退、用什么方式退、到什么时点退，REITs的退出会反向对不动产PE行业有促进作用。隔壁会场有保险资管协会在开会，如何让保险资金更多参与到存量更新包括新增量的建设中来，通过项目策划，可以把钱往钱去引，形成投融管退的闭环。

也让大家了解下海外的REITs情况，美国有1.2万亿美元的市值，看这个饼状图有十几种门类。长期看，美国REITs的年化收益（含分红和股价收益）能达到8-12%。新加坡REITs有42只，中国香港REITs有十几只。

中国大陆REITs推了很多年，到2020年4月30日终于推出了REITs法规，中国大陆REITs采用“公募基金+ABS”的结构，投资人买的是只能投有稳定现金流收入的不动产实物资产的公募基金；公募基金在交易所上市，类似于上市型的公募基金，所有散户都可以购买。什么资产可以做公募REITs？这里列了九大类型，包括高速公路、仓库、保障房等都可以做REITs。2021年6月21日到现在上了28只REITs，沪深交易所的REITs代码也是6位，上交所前三位以508开头的就是公募REITs，深交所180开头，可以不断往里扩募新资产，而REITs基金代码不变。

就山东省而言，普洛斯青岛前湾港国际物流园已作为扩募资产装入普洛斯REIT（上交所代码：508056）。山东高速申报的REIT已获批，等待发行。还有几只产业园、市政水务、保障性租赁住房的REITs在申报。我们认为产业园可能会是一个比较好的方向去培育和申报。刚刚王锋书记讲的写字楼实际上也就是处置立起来的产业园，现在科研用地和工业用地上的建筑物可以做REITs。国家发改委刚出台的236好文允许商场做REITs，未来写字楼、酒店都有可能做REITs。现在保障房已经做成REITs了，已经上市四单。这是REITs的走势，二级市场的，正好走了一个“钟型”曲线，最近在下调过程中，现在进入收益还是不错的。

如何投资REITs？个人可以买REITs，但是很多人不知道，是因为你需要在你的股票软件里开通一下基础设施REITs的投资资格，用时就一分钟。你们现在打开股票软件，首页底下有个“业务办理”栏目，找到“基础设施REITs交易权限”开通，开通后就可以购买了。我觉得现在是一个不错的买点。REITs这样一个很好的理财工具不太为散户所知晓。今天我们“中国财富论坛”，包括我们市南区都可以做这样一个事情。同时，对青岛和市南区而言，通过把成熟资产做成公募REITs或者做成私募股权REITs，用融来的资金结合私募REITs或者不动产PE，投资城市更新或者新的增量建设，从而把整个投资、建设、运营、退出形成一个完整的闭环。新加坡凯德就把这个模型用得很好，接下来我们可以针对这个做更多的讨论。