观点网 一季度取得良好开局后,4-5月多以来项经济指标低于预期,市场对经济的信心再度转弱。从分项数据看,仅有社零、工增增速提高,固定资产投资三个分项基建、制造业和地产的投资增速均出现下行。
房地产销售亦呈现出强相关性,贸易盈余增长、国内存款余额与货币供应并未转化成相应的贷款增长。
打通地产供求良性循环
央行数据中,4月住户贷款减少2411亿元,其中,短期贷款减少1255亿元,中长期贷款减少1156亿元,中长期贷款规模也是自2022年10月以来首次出现减少。
华泰证券固定收益团队指,4月居民贷款同比多减2411亿和4月地产表现一致。4月楼市行情转淡,二手房成交热度也有一定回落。进入二季度,积压需求基本释放完毕,居民观望情绪加重,导致中长期贷款结束了同比多增。往后看,地产供求的良性循环能否打通仍是居民信贷能否回暖的关键。
从统计局数据看,四月单月商品房销售面积同比增长5.5%,环比跌48%,销售金额同比增长28%,环比下降39%。其中,商品住宅销售面积6715万平方米,销售金额8373亿元,同比分别增长8.1%和30.1%,环比则下跌48%和38%。
房企流动性问题仍待解
而在企业端,即便监管层推出“三支箭”等支持措施,但多数房企仍旧资金筹措不易,包括银行“惜贷”等。因此,房地产开发资金仍然主要源自房企自营资金,即销售收入。但目前面临新房销售不足境况,令房企流动性问题继续难解。
世界著名评级机构穆迪于5月15日将中国房地产业展望从“负面”调整为“稳定”,料未来12个月中国房地产市场合约销售额将会趋稳;此外,随着中国政府采取措施扩大开发商融资渠道,房地产行业的融资环境将会进一步改善。
穆迪认为,中国一二线城市将成为房地产销售的领头羊,库存将降至历史平均值附近,但三四线城市仍将面临库存压力。
穆迪称,中国政府决心稳定房地产市场并同时防范风险,采取的措施已拓宽了开发商的贷款、债券和股权融资渠道。由于投资者青睐信用质量更好的开发商,国企开发商和财务稳健的民营开发商将获益更大,其销售业绩或优于同业。
房地产企稳与经济复苏的关键
如果全国合同销售额在未来12个月内增长超过10%,量价齐升且持续增长;且在没有政策支持的情况下,开发商在境内外都保持良好的融资渠道;以及随着时间的推移,监管环境变得更加有利——若满足这些条件穆迪将考虑正面展望。
对经济而言,房地产的确是复苏关键之一。经济学家洪灏指,以投资拉动经济增长的发展模式需要反思,也是继续深化结构性改革的关键。简单的说,不继续大幅刺激房地产、而帮助其它部门修复这个政策选择的本身就是结构性改革。
企稳和复苏是万众期盼,投资、消费、出口三驾马车都必须继续发挥各自的支柱性作用,那么2023年经济与房地产会有怎样的机会与新发展之路?
8月7日至8月10日,观点机构将继续在海南举办2023博鳌房地产论坛及系列活动,博鳌地产发展大会是其中最为纯粹、极具专业性的地产平台,这里有众多重量级行业嘉宾,带来一场思维碰撞、观点交锋的盛会。