11月2日，以“看见未来”为主题的2023观点商业年会在上海正式开幕。会上，苏州元联投资基金管理有限公司总经理李艳以“不动产私募基金的实践”为主题发表演讲。

李艳表示，从2013年以来，国内的不动产大宗交易的市场热度是在持续上升的，但受到资管新规的约束，叠加了过往三年的疫情影响，2019年以来，整体呈现了波动下行的趋势。2021年以来，随着疫情逐步得到控制，一方面被压抑的投资需求得到了释放，另一方面投资者对中国市场的信心也在逐步提升。国内的主要大宗交易显著地出现了回暖的迹象。

2022年以来，一系列提振经济信心的政策出台之后，整个市场有所回暖，部分的外资也在重新调整对中国资产的预期，并且上调对中国不动产投资的关注度。

李艳也分析了当前不动产投资市场的现状，她认为有以下几个特点，第一是因为持有不动产企业的经营上的压力以及现金流上的压力，大量的资产在推向市场，在供给端来看，可以看到有很多好的标的释放出来。第二是从需求端来看，外资对中国不动产投资的观望情绪加重，从内资的投资人来说，集中在保险和自用型买家。保险对于项目现金流的贡献和稳定性的要求是比较高的，从这个要求也就传导到对于资产价值的影响。第三是资金更加相对集中地流向优质、稳定和高增长的资产，这其中受到了公募REITs政策的引导，包括投资人对于稳定现金流的偏好、特定的资产类型都有一定的热度。

不过，她也认为，国内不动产私募基金，相较于国外还是处于早期的阶段，行业的规模相对较小、渗透率相对较低。相对于境外机构来说，中国的私募基金的管理人规模整体还是在一个相对比较小的量级。整体的业务模式也有待拓展，更多是偏被动的存量盘活类的项目，包括对资产管理难度提升类资产的要求，我们在业务模式上还有很多提升的空间。

最后，李艳对行业做出思考和展望：“在投资方向上，我们应当顺势而动，可以看到2022年工业物流资产热度的上升，2023年上半年成交依然活跃，公寓类、商业类资产热度攀升，同时与公募REITs相关的资产前期的收购，整体我们更看好新经济投资的方向。”从中长期的投资配置策略上，要紧跟产业的趋势，聚焦城市圈和核心城市，同时把握消费动向。

“站在今天来说，不动产私募基金行业在当前这种新的市场环境下，要努力打造一个全链条的产品体系，它涉及到从项目的拿地开发建设做起，包括建成之后的招商、招租、运营，以及到成熟阶段的公募产品退出，能够真正建立起一个闭合的不动产金融产业链条。同时辅以在开发建设上、工程上，以及存续期的商业运营管理上的能力价值创造。”李艳表示。