11月2日,以“看见未来”为主题的2023观点商业年会在上海正式开幕。会上,苏州元联投资基金管理有限公司总经理李艳以“不动产私募基金的实践”为主题发表演讲。
李艳表示,从2013年以来,国内的不动产大宗交易的市场热度是在持续上升的,但受到资管新规的约束,叠加了过往三年的疫情影响,2019年以来,整体呈现了波动下行的趋势。2021年以来,随着疫情逐步得到控制,一方面被压抑的投资需求得到了释放,另一方面投资者对中国市场的信心也在逐步提升。国内的主要大宗交易显著地出现了回暖的迹象。
2022年以来,一系列提振经济信心的政策出台之后,整个市场有所回暖,部分的外资也在重新调整对中国资产的预期,并且上调对中国不动产投资的关注度。
李艳也分析了当前不动产投资市场的现状,她认为有以下几个特点,第一是因为持有不动产企业的经营上的压力以及现金流上的压力,大量的资产在推向市场,在供给端来看,可以看到有很多好的标的释放出来。第二是从需求端来看,外资对中国不动产投资的观望情绪加重,从内资的投资人来说,集中在保险和自用型买家。保险对于项目现金流的贡献和稳定性的要求是比较高的,从这个要求也就传导到对于资产价值的影响。第三是资金更加相对集中地流向优质、稳定和高增长的资产,这其中受到了公募REITs政策的引导,包括投资人对于稳定现金流的偏好、特定的资产类型都有一定的热度。
不过,她也认为,国内不动产私募基金,相较于国外还是处于早期的阶段,行业的规模相对较小、渗透率相对较低。相对于境外机构来说,中国的私募基金的管理人规模整体还是在一个相对比较小的量级。整体的业务模式也有待拓展,更多是偏被动的存量盘活类的项目,包括对资产管理难度提升类资产的要求,我们在业务模式上还有很多提升的空间。
最后,李艳对行业做出思考和展望:“在投资方向上,我们应当顺势而动,可以看到2022年工业物流资产热度的上升,2023年上半年成交依然活跃,公寓类、商业类资产热度攀升,同时与公募REITs相关的资产前期的收购,整体我们更看好新经济投资的方向。”从中长期的投资配置策略上,要紧跟产业的趋势,聚焦城市圈和核心城市,同时把握消费动向。
“站在今天来说,不动产私募基金行业在当前这种新的市场环境下,要努力打造一个全链条的产品体系,它涉及到从项目的拿地开发建设做起,包括建成之后的招商、招租、运营,以及到成熟阶段的公募产品退出,能够真正建立起一个闭合的不动产金融产业链条。同时辅以在开发建设上、工程上,以及存续期的商业运营管理上的能力价值创造。”李艳表示。