11月2日，以“看见未来”为主题的2023观点商业年会在上海正式开幕。会上，IWG集团中国区总裁胡懋以“灵活办公开拓第三办公空间”为主题发表演讲。

胡懋提到，在仲量联行的预测来看，未来10年甚至更长久的时间，灵活办公的模式所占的比例将从现在的百分之七八增长到30%，远程办公将成为一个新的常态，81%的公司都预计未来会采取远程办公、灵活办公的模式，这个灵活办公的产值也是巨大的，增长的空间是非常令人惊叹的，灵活办公年度产值将达到250亿美金的规模，除了它本身这个产业会巨大的发展，而且它会带动周边的经济，带动的产业将近达到10万亿美金，灵活办公空间增长的潜力是非常巨大的。

“不过，另一方面来看，商业地产目前面临的挑战也非常巨大，CBRE在今年第三季度对中国几个大城市做出调研，空置率同比上升了百分之二点几，租金继续下降了20%多。”在这种非常巨大的市场压力的情况下，对业主和商业地产的开发商来说，一方面空置率的继续上升，带来的就要就是租金不断下滑，很多企业为了维持交稿的出租率，不得不下降租金，以价换量，来维持交稿的出租率。

在此情况下，胡懋认为，当下一方面商业地产需求非常巨大，但是需求不是在传统的租赁办公这一块，而是在新的发展趋势方面，是公司租赁办公室新的变化以及新的需求。同时在供给端整体的出租率又不断地下降，所以很多业主都敏锐地感到要改变以前的传统毛坯房租赁的方式，向共享办公来转变。

“但是运营灵活办公并非易事，有的开发商、运营商在灵活办公这一块运营得不是非常成功，客户进入灵活办公的空间后，怎么样把流进来的客户变成留存的客户，把流量变成留量，这是非常关键的因素。”胡懋称。

对于这两方面需要做什么呢？胡懋表示，从需求到流量，运营的灵活办公网络必须有规模效应和网络效应，让很多公司、商业团体要租赁办公室的时候，知道品牌和运营能力，网络效应在全球多点布局是非常重要的。这样让公司在选择地点的时候，它也有更多地点上的选择和产品的选择，产品也是需要打造成不同的满足于客户需求的场景。

那么怎么样把流量转化为留量呢？胡懋强调，很重要的一点就是在运营的过程当中，既然要运营一个非常庞大的网络办公空间，必须要有一个在底层非常可靠的运营系统的支撑，以及非常高标准统一的服务品质的把控，有专业的团队和健康的业务状况来支持每一个中心，以及在全球那么大的灵活办公的网络，来支持整体的运营，给到客户非常高标准、非常持续稳定的服务的支持。这是把客户吸引下来，把他们能够留存的一个非常重要的因素。