随着年末凛冬的到来,北京土拍市场正在熄火。
整个11月,北京土地市场累计成交怀柔、大兴和昌平3宗地块,均只有一家房企报名、底价成交。同时,随着北京4批次供地清单的揭晓,业内纷纷感慨新增供地基本都在郊区,热度不会很高。
而就在这之前的10月,土拍市场还频现抢地盛况,其中位于丰台南四环的两宗地可以说是火出了圈,前有“防水一哥”东方雨虹跨界夺得南苑地块,后有年初刚入京的中建八局触顶竞得郭公庄地块。
要知道,在当前市场环境下,买卖双方都回归理性。房企的投拓部门专门做地块研究,他们很清楚各个地块入市后的去化速度,所以可以从开发商的参与度中窥见地块价值。
以同样位于南四环的建发璟院为例,3月5日开盘,目前已经清盘。我们从区位、产品等方面分析建发璟院迅速去化原因以及丰台楼市现状。
PART ONE
丰台供应井喷 新宫地铁加分
今年年初,据丰台区规自委发布的《2023年度商品住宅宗地情况介绍》,2023年拟上架12宗地,大量的地块供应意味着买房人有了更多选择空间,无论刚需还是改善,想要距离地铁、公园近,都能选到对应的新盘。
从内城到西四环,再到永定河以西,从刚需6万+到高端改善10万+的新盘,整体看,区域覆盖面广,供应很均衡。
中指研究院数据显示,1月1日-11月26日,丰台商品住宅(不含保障房)成交72.26万平方米,同比增长64.0%,均价78636元/平方米,同比增长 3.3%。
业内人士表示,纵观整个北京楼市,丰台地区逐渐成为城六区改善客户的首选,一方面是 “第二金融街” 丽泽金融商务区的概念,另一方面则是丰台的便利度,4号线+8号线和新开通的14号线,把丰台各板块与东国贸CBD,北望京CBD以及京西丽泽商务区三大核心商务区的顶级产业串联起来。
建发璟院就在4号线和19号线换乘站新宫地铁站旁,步行距离400米。从新宫出发,地铁20分钟左右到达西单,50分钟可以到达中关村。
楼盘销售介绍,项目位于四环附近,乘坐地铁非常方便,所以除了本地置换客户外,不少都是丽泽、中关村等地工作的客群。
商业资源丰富,与建发璟院一街之隔就是建筑面积约23万平方米的槐房万达广场,西南侧是涵盖多元配套的丰台大悦春风里,可以提供丰富的娱乐餐饮休闲服务。
生态优势突出,规划在建中的1.6万亩的南苑森林湿地公园环绕式包围建发璟院,附近还有槐新公园和海子公园。
学区配套较弱,不过,在新宫的用地规划中,还有几块教育用地,但落地时间不定。
附近缺少优质医疗资源,但可满足日常医疗需求。直线距离5公里内有北京博爱医院、首都医科大学附属天坛医院两家三甲医疗。
总之,这个板块有地铁、有商业、公园环绕,比较宜居。
PART TWO
户型不出彩 得房率凑
延续以往建筑风格,建发璟院依然采用“新中式”风格。
建发璟院在项目介绍里提到,小区楼栋外立面采用古典三段式设计,屋顶取用传统东方重檐、充满现代的同时不缺中式古典。小区大门为三进门院,一进恢弘、二进雅致、三进端庄。园林为一府两轴九园格局、南苑秋风主题、汲取江南园林设计打造东方山水境。
项目总建面约10.8万平方米,容积率2.2,总共16栋532户,包含106平方米、128平方米、133平方米、153平方米3-4居四种户型,中间两个面积段为主力户型,整体供应偏改善。全部是南北排布5-15层的洋房+小高层。
户型设计上,因为项目所在地块比较狭长,导致产品很难出彩。只能以得房率弥补不足,南侧赠飘窗、北侧有设备平台,平均得房率在80%左右。
106平方米三居双卫,南北通透,全明格局,南向三面宽,整体采光面9.7米,空间布局比较合理,不浪费面积。但这个户型大部分是低楼层和顶层,可选性不高。
133平方米的亮点是南向主卧套房有拐角飘窗,中间次卧也有L型大飘窗,视野明亮。槽点也比较明显,北向次卧面积太小,利用率不高,比较鸡肋,客厅面宽4米,比128平的四居还小。
153平方米四居双卫,6.8米面宽的大客厅非常奢阔,槽点是其他三个次卧面积太小。整体来说就是客厅和四个卧室设计很不均衡。
建发璟院指导价为8.3万/平方米,网签均价7.98万/平方米,总价大概在879-1269万之间。对比周边次新二手房,贝壳找房数据显示,泰禾金府大院挂牌均价为77558元/平方米,天恒天悦壹号挂牌均价为88693元/平方米,精装的建发璟院算倒挂盘。
总体来说,建发璟院均好性不错,最低800万以上的价格,主打高端改善盘,很适合丽泽金融街和西城的高薪阶层。