随着年末凛冬的到来，北京土拍市场正在熄火。

整个11月，北京土地市场累计成交怀柔、大兴和昌平3宗地块，均只有一家房企报名、底价成交。同时，随着北京4批次供地清单的揭晓，业内纷纷感慨新增供地基本都在郊区，热度不会很高。

而就在这之前的10月，土拍市场还频现抢地盛况，其中位于丰台南四环的两宗地可以说是火出了圈，前有“防水一哥”东方雨虹跨界夺得南苑地块，后有年初刚入京的中建八局触顶竞得郭公庄地块。

要知道，在当前市场环境下，买卖双方都回归理性。房企的投拓部门专门做地块研究，他们很清楚各个地块入市后的去化速度，所以可以从开发商的参与度中窥见地块价值。

以同样位于南四环的建发璟院为例，3月5日开盘，目前已经清盘。我们从区位、产品等方面分析建发璟院迅速去化原因以及丰台楼市现状。

PART ONE

丰台供应井喷 新宫地铁加分

今年年初，据丰台区规自委发布的《2023年度商品住宅宗地情况介绍》，2023年拟上架12宗地，大量的地块供应意味着买房人有了更多选择空间，无论刚需还是改善，想要距离地铁、公园近，都能选到对应的新盘。 

从内城到西四环，再到永定河以西，从刚需6万+到高端改善10万+的新盘，整体看，区域覆盖面广，供应很均衡。

中指研究院数据显示，1月1日-11月26日，丰台商品住宅（不含保障房）成交72.26万平方米，同比增长64.0%，均价78636元/平方米，同比增长 3.3%。

业内人士表示，纵观整个北京楼市，丰台地区逐渐成为城六区改善客户的首选，一方面是 “第二金融街” 丽泽金融商务区的概念，另一方面则是丰台的便利度，4号线+8号线和新开通的14号线，把丰台各板块与东国贸CBD，北望京CBD以及京西丽泽商务区三大核心商务区的顶级产业串联起来。

建发璟院就在4号线和19号线换乘站新宫地铁站旁，步行距离400米。从新宫出发，地铁20分钟左右到达西单，50分钟可以到达中关村。

楼盘销售介绍，项目位于四环附近，乘坐地铁非常方便，所以除了本地置换客户外，不少都是丽泽、中关村等地工作的客群。

商业资源丰富，与建发璟院一街之隔就是建筑面积约23万平方米的槐房万达广场，西南侧是涵盖多元配套的丰台大悦春风里，可以提供丰富的娱乐餐饮休闲服务。

生态优势突出，规划在建中的1.6万亩的南苑森林湿地公园环绕式包围建发璟院，附近还有槐新公园和海子公园。

学区配套较弱，不过，在新宫的用地规划中，还有几块教育用地，但落地时间不定。

附近缺少优质医疗资源，但可满足日常医疗需求。直线距离5公里内有北京博爱医院、首都医科大学附属天坛医院两家三甲医疗。

总之，这个板块有地铁、有商业、公园环绕，比较宜居。

PART TWO

户型不出彩 得房率凑

延续以往建筑风格，建发璟院依然采用“新中式”风格。

建发璟院在项目介绍里提到，小区楼栋外立面采用古典三段式设计，屋顶取用传统东方重檐、充满现代的同时不缺中式古典。小区大门为三进门院，一进恢弘、二进雅致、三进端庄。园林为一府两轴九园格局、南苑秋风主题、汲取江南园林设计打造东方山水境。

项目总建面约10.8万平方米，容积率2.2，总共16栋532户，包含106平方米、128平方米、133平方米、153平方米3-4居四种户型，中间两个面积段为主力户型，整体供应偏改善。全部是南北排布5-15层的洋房+小高层。

户型设计上，因为项目所在地块比较狭长，导致产品很难出彩。只能以得房率弥补不足，南侧赠飘窗、北侧有设备平台，平均得房率在80%左右。

106平方米三居双卫，南北通透，全明格局，南向三面宽，整体采光面9.7米，空间布局比较合理，不浪费面积。但这个户型大部分是低楼层和顶层，可选性不高。

133平方米的亮点是南向主卧套房有拐角飘窗，中间次卧也有L型大飘窗，视野明亮。槽点也比较明显，北向次卧面积太小，利用率不高，比较鸡肋，客厅面宽4米，比128平的四居还小。

153平方米四居双卫，6.8米面宽的大客厅非常奢阔，槽点是其他三个次卧面积太小。整体来说就是客厅和四个卧室设计很不均衡。

建发璟院指导价为8.3万/平方米，网签均价7.98万/平方米，总价大概在879-1269万之间。对比周边次新二手房，贝壳找房数据显示，泰禾金府大院挂牌均价为77558元/平方米，天恒天悦壹号挂牌均价为88693元/平方米，精装的建发璟院算倒挂盘。

总体来说，建发璟院均好性不错，最低800万以上的价格，主打高端改善盘，很适合丽泽金融街和西城的高薪阶层。