今年4月，北京举行了一场大规模土地推介会，73宗地块被摆上“货架”，并标明了具体区位、用地面积、占地规模、用地性质等详细信息。
包括海淀、朝阳、石景山、丰台城六区供地共有22宗，仅占全部供地三成左右。其中，三环以内无新供地，三至四环仅1宗小红门9号供地。可见四环内地块的稀缺性。
巧合的是，就在推介会的两个月前，华润、金茂、保利、首开、龙湖等10家实力派房企激烈争夺紧挨着小红门9号地块的另一宗11号地，这宗地最后落入首次进京的中建八局囊中。
业内人士分析称，小红门区域几乎有近10年没有新的宅地入市了，因为周边城市界面比较差，形成了东南四环内的“价格洼地”现象。由此可见，小红门地块很有可能创造热盘现象。
被中建八局命名为中建星光里的项目已开盘4个多月，我们以该项目为样本，从其网签数据及周边现状等角度剖析小红门地块是否会热销及其原因。
PART ONE
配套不足 地铁较远
7月3日，中建星光里推出全盘322套房源，之后官宣一张带有醒目“热”字的大红海报，打出劲销20亿的标语。当时有媒体调侃，按照8万/平方米的指导价计算，起码首开就售出差不多200套房源。
目前的网签数据的确无法验证这一消息。北京住建委官网显示，截至发稿，中建星光里一共网签99套，均价为76778.03元/平方米。
有购房者表示，中建星光里项目所在地周边就是城乡结合部，距离地铁也不近，而且这边后续应该还会陆续有新房供应，想再观望观望。
北京有句话叫南三不如北五，中建星光里周边城市界面看起来的确比较混乱。项目西南侧约600米处是汽配城和家居城，比较嘈杂。小红门板块虽属朝阳区，但位置尴尬，地处朝阳、丰台和大兴三区交界，不是朝阳区产业重点布局区域，所以发展较为缓慢。
从交通上看，因项目位于西南三环和四环间，距四环小红门桥约800米，周边交通路网很发达，从项目西侧出发就是小红门路，往北可以上三环，往南可以上四环，开车很方便。
项目周边有四个地铁站，但步行都在20分钟以上，亦庄线肖村站距离项目1.5公里，亦庄线小红门站距离项目1.2公里。10号线成寿寺站距离项目1.7公里，10号线分钟寺站距离项目1.5公里。亦庄线对于在亦庄工作的群体来说很方便，十号线作为环城线，可畅达国贸CBD、丽泽商务区、金融街、中关村、望京等，比较便捷。
项目附近1公里内，有北京市八十中学小红门分校，八十中学牌坊分校，八十中学瑞德分校等，其余的就要依靠区域未来的教育用地了。
医疗方面比较欠缺，附近缺乏公立三甲医院，直线1.4公里有北京首大眼耳鼻喉医院，北京金桥医院，远一些的可选同仁亦庄院区，或东西城的北京医院、协和医院等，坐地铁去比较方便。
商业和医疗情况类似，附近没有大型商圈，最近的是西北方向约2公里处的新业广场。
从商业、医疗、产业等方面看，小红门板块还是偏弱的，后期也没有大的产业规划，好在是四环内，交通比较方便。
PART TWO
户型中规中矩 适合自住
中建星光里体量较小，用地规模共12060.05平方米，地上总建筑规模30150平方米，小区规划了5栋住宅，总高4-18层，容积率2.5，共计322户。在拿地之初，中建八局曾对媒体坦言，这块地体量不大，正好适合初次进京的八局试水。
因中建星光里北侧紧邻和谐苑小区，为了不遮挡该小区采光，项目楼栋布局比较特别，南高北低，东西朝向。其中南北朝向2、4、5号楼三栋楼，最高18层，东西朝向的两栋洋房产品为1、3号楼，加上北侧1栋配套楼。
中建星光里户型面积段为70-128平方米二至四居五种户型。其中1号楼（东侧东西朝向）主要是70平方米的东西两居，总楼层3/4层；2号楼（中间楼栋）有98平方米三居和128平方米四居，总楼层14层；3号楼（西侧东西朝向）也是70平方米东西两居，总楼层4/6层；4号楼主要是96平米三居户型和少量77平方米两居，总楼层18层；5号楼有77平方米两居和96三居户型，总楼层18层；总价560万-1000万，主打刚需刚改。
户型设计中规中矩，无明显硬伤，比较符合当下主流产品特
如项目最小户型70平方米两居，东西通透，明厨明卫，客厅和主卧都有赠送飘窗，略显不足的是餐厅和卫生间正对着。
96和98平方米户型均是1：2进深面宽比，户型较细长，采光时长短。98平方米的一个亮点是其在楼王位置，且附带约5米的大边厅，双卧朝南带飘窗，餐厅和客厅会很透亮。
128平方米是四居，比较经典的四叶草结构，四个卧室分列一角，私密性强，舒适性较高。
项目拿地楼面价是4.7万元/平方米，销售指导价8万元/平方米。中建星光里70-77平方米两居总价560-610万，96-98平方米三居总价768-784万，128平方米四居总价约1024万左右，项目均价约为7.7万元/平方米。
中建星光里是小红门板块唯一新房，周边二手房小区如中海城圣朝菲等小区，挂牌均价在6.8-7万元之间，只有2019年的次新房首开熙悦安郡略贵，挂牌价在7.6万-8.5万之间。从价格上来看，中建星光里比较有优势。
值得一提的是，小红门板块附近还规划了10多个居住用地，除了今年待拍的9号地，后续还会有大量宅地上新，随着后续这些住宅项目的建成和汽配城等项目的升级，势必会推动整个小红门城市界面的发展与完善。
总体来说，中建星光里所在的小红门板块正处于城市更新中，未来很长一段时间内都将处于边拆边建的进程中。交通较便利，适合刚需自住，但因周边缺少强产业，升值潜力有限。
