因与朝阳、海淀接壤，昌平楼市承接了大量外溢需求。

诸多近郊区中，昌平楼市的热度明显高于其它地方。中原地产研究院统计数据显示，全北京楼市成交去化周期在15个月左右，而昌平的去化周期只有8.8个月，市场热度排名全市第二。

不过，昌平楼市各区域因发展时间，交通配套，距离朝阳和海淀远近等因素，造就了“一半是海水,一半是火焰”的市场面貌。如享受双轨交汇的霍营板块、朱辛庄板块，距离海淀、朝阳较近的新龙泽板块、东小口板块，无论是开发商前期拿地热度，还是后期开盘去化率，都领先于少配套、较偏僻的北七家、南邵等板块。

以南邵板块的梧桐山语为例，7月29日，该项目开盘，并在当天开盘仪式上宣布实现8分钟卖出308套房，销售额达15.4亿的成绩。然而，项目开盘已近四个月，从网签数据来看，梧桐山语共有1217套房源被批准销售，但截至发稿，网签仅185套，去化率15.2%，“劲销308套”的数据也暂未达到。

据楼盘销售介绍，客源主要以老城区居民为主，现在房源充足，各面积段都可选。

PART ONE

托底拿地 销售价格低于限价

11月16日，国家统计局数据显示，70个大中城市新房和二手房总体呈现跌多涨少的局面。从6月份开始，除9月份跌幅曾出现短暂持平，10月份跌幅再次扩大。其中，10月份，北京新房价格环比下降4%，二手房环比下跌1.1%。

有北京房企人士表示，目前市场情绪不明朗，一般拿到地后，除了要遵循政府指导价格外，还要综合考虑区域竞品和二手房价格，同等条件下，具备足够的价格优势，才能促进销售。

纵观北京新房市场，很多项目都低于限价，快速抢收。梧桐山语指导价5.3万/平方米，实际售价至少比指导价低5000元/平方米。从梧桐山语销售处获悉，目前项目价格在4.3万-4.8万/平方米之间，网签均价为45485.04元/平方米，如最小57平方米的户型，总价只要260万元，按首套35%计算，首付不到100万，对于北京市场，这个价格门槛算是比较低的。

实际上，去化速度可以从同天拍的昌平两宗地热度窥见一斑。3月23日，北京开启2023年首批集中供地，昌平朱辛庄地块和梧桐山语所在昌平新城东区地块同时被摆上货架，拍地场面可谓冰火两重天，一边是42家房企及联合体围抢，一边是被底价摘得。

同样是昌平区地块，差距显而易见。有业内人士认为，可以从开发商的竞争激烈程度看出地块的稀缺和日后去化情况，前一宗地块共享昌平线、八号线双轨交通。且地块距离海淀更近，可以辐射到海淀万亿产业和人才红利，而另一宗位于南邵镇的地块，周边基本处于待开发规划阶段，又缺少产业带动，周边被保障性住房环绕，这样的基本面很难激起开发商的拿地热情。

PART TWO

配套不完善 具有一定升值潜力

从位置上看，梧桐山语位于昌平区南邵镇域内，南侧紧邻昌崔路，西侧临近京开高速和京藏高速，距离昌平线北邵洼地铁站直线距离约1.2公里，步行约15分钟，5站到达朱辛庄，6站到生命科学园。

目前在建项目周边，除了山就是地，整体城市界面比较荒芜。虽说周边辐射新城东区、昌平县城、乐多港、未来科学城、回龙观、西三旗等六大商圈，但距离项目都不算近，距离成熟配套最近的区域是2公里处的南邵地铁站周边。从项目到乐多港万达广场开车需要19分钟，路劲世界广场比较近，开车10分钟内可到达。

学校方面，项目西北侧600米有个清华大学附属中学昌平学校，设有小学部、初中部、高中部和国际部，是个利好因素。

医疗资源也比较欠缺，三公里范围内有北京泰康燕园康复医院、北京昌平政和中医医院，最近的三甲医院昌平医院距离项目直线距离约6公里。

不过，根据昌平区政府规划，明确要把新城东区建设成为“首都北部消费新地标”。据媒体介绍，主要是沿着昌平线北邵洼站到南邵站，住宅布置在两侧，商业布局在临水的西侧，挨着昌平新城滨河森林公园，是一条滨水商街，东侧是一个大型商业综合MALL，以及一个大型特色商街。且规划布局不但有商业，还规划建设总建筑规模不少于约50万平方米的教育、文化、体育等公共服务设施。

区域内有个主打联排和叠拼的高端产品宏玖瀛府，梧桐山语则主打刚需刚改，一共规划18栋住宅楼，1217户，全部为9-15层小高层，57-82平方米两居，84-95平方米三居，127平方米四居，共8种户型。

最小的57平方米分布在东侧两栋楼，仅有28套，槽点是东西向。62平方米也是仅做了东侧两栋楼，且还是纯南向，所以即便总价低且量少，销售情况也并不乐观。

综合来看，项目72平方米南北通透，门槛也相对较低，这种户型比较受刚需欢迎。

127平方米是项目最大的户型，安排在了小区最中间的楼王位置，是经典的四叶草户型，从产品上看，这种户型比较受刚改青睐。

值得关注的是，梧桐山语附近即将迎来一个快开盘的竞品建发•观堂府，也是9-15层小高层产品，户型面积段在60-180平方米之间，距离地铁600米。

总体来说，按照政府对昌平新城的规划定位，未来这里会是比较繁华的居住区，具有一定升值潜力。但不乏一部分购房者看到南邵板块的现状，选择价钱更贵，配套更完善的朱辛庄等板块。