作为教育和产业高地，海淀楼盘从不缺热度。

2022年9月23日，在海淀连续三次缺席北京集中土拍后，接连上架了相连3宗地块，其中，海淀区西北旺镇永丰产业基地F2地块HD00-0403-0013、HD00-0403-0015、0016和0018、0019三宗地块成为当天热门。前两宗地被中海以41.975亿+36000平方米现房销售面积和55.775亿+4000平方米现房销售面积竞得，后一宗以4.48%溢价率落入海开囊中。

2022年12月17日，中海富华里开盘，比同一时间拿地的邻居海开早了三个月。此前有媒体报道，富华里为了抢客户，赶在年底迅速开盘。

中海富华里销售表示，两块地只有一路之隔，对应的项目名称分别为中海富华里富园和中海富华里汇园，富园地处三块地的最北面，最早开盘，2023年3月基本已经清盘了，现在只有汇园剩余少量99平方米和116平方米的房源可选。

PART ONE

永丰五盘上新 中海独占三盘

2022年，中海不断在北京土拍市场开疆扩土，以314.55亿元大手笔购入8宗地块，成为当年北京土拍地块和金额双料冠军。中海尤其看好海淀，接连布局了三个项目。因这些项目距离较近，中海汇德里、汇智里、富华里在海淀永丰还共享一个售楼处。

汇德里与富华里仅一街之隔，汇智里稍远，位于昌平区沙河镇中关村国家工程技术创新基地，距离富华里大约8.5公里，开车大约需要12分钟。

实际上，自2020年以来，永丰片区楼盘开始扎堆上新，如与中海汇德里同拿地的幸福里润园，两个项目也仅一路之隔，也都于去年2月28日取得预售证，均价都是8.3万元/平方米。

两年时间内，中海汇德里、幸福里润园、中海富华里富园、中海富华里汇园、栖海澐颂接连开盘，可见竞争不小。但从目前各楼盘销售处获悉，前面三个开盘较早的项目基本已经清盘，足以见证海淀的购买力之强。

北京住建委官网数据显示，截至发稿，富华里富园去年12月3日取得预售证，已网签341套，均价84125.92万元/平方米，富华里汇园去年12月24日取得预售证，已网签597套，均价82320.93万元/平方米，栖海澐颂3月18日取得预售证，已签约622套，均价82274.09万元/平方米。

从价格上看，除了富华里富园略高，其它四盘基本差距不大。反而是中海汇智里因9公里的距离差，售价明显低很多，单价在4-5万元/平方米之间。

多位业内人士表示，以富华里为代表的项目属于海淀北，紧邻位于昌平南的汇智里项目。而昌平南和海淀北都是互联网大厂的覆盖范围，购买力强，所以是当下北京新房市场比较热的两个区域，从产业发展和规划远景来看，永丰因为属于海淀区，海淀自身潜力和吸引力要更大，未来的发展肯定要更强一些，但昌平南的价格更友好。

PART TWO

产业优质 户型受质疑

从具体位置上看，中海富华里位于五环外，距离京新高速约1.6公里，东侧是永玉路，北侧是玉河路，西侧是永丰路，公路交通较便捷。地铁较远，向南2.5公里处是16号线永丰站，新规划19号线二期短期内难以兑现。

项目周围遍布科技园区、高精尖企业和互联网头部公司。公开资料显示，中海富华里所在的永丰板块是“北清路前沿科创发展走廊”和“中关村大街高端创新集聚发展走廊”的核心，聚集着华为、腾讯、网易、甲骨文、大唐电信、航天电子、北斗导航、用友软件、中国船舶等众多世界500强企业，是海淀颇具潜力和活力的科技创新封面，项目南邻中关村永丰产业基地、中关村软件园等产业园区。由此可见，项目周边人群素质高，购买力强。

商业方面，项目距离中粮智慧谷商业中心约600米、海淀大悦城1.8公里，中关村壹号商业中心2公里，预计2024年开业，日常生活购物有充足选择。

医疗方面，东北侧2公里有北京大学国际医院，第六医院北院，2公里范围内有5个社区卫生服务站，可以满足基本医疗需求。

周边生态资源丰富，南侧有悦康公园、滨河公园、丰滢公园、北清郊野公园等，西侧为西玉河湿地公园。

学校资源较多，但在海淀区并不算最优质的。周边2公里范围内有10个幼儿园；西侧600米有西玉河小学，东南2公里处是清华附中永丰小学，西南侧约2公里是中关村第三小学(科技园分校)；清华附中永丰分校（初中+高中）距离项目东南侧约1.5公里，北京市第五十七中学距离项目西北侧约1.5公里。

从具体产品上看，富园为6-10层的洋房，无配建，共15栋楼，现房销售7栋，其中62%占比为80平方米两居，共计230套，主要分布在小区南侧。95和99平方米三居有112套，位于小区中间位置。120和125平方米四居产品比较少，位于楼王的位置，避免了临路噪音干扰。 

汇园为14-15层小高层产品，一共17栋楼，三种户型，分别为96平方米和116平方米三居，140平方米四居。

值得一提的是，汇园99平方米三居只有一个卫生间，从目前市场普遍情况来看，三居室起码都要设计两个卫生间，一个卫生间算是10年前的户型设计了。有购房者表示，只有一个卫生间还放在了北面次卧旁，距离主卧较远，不适合超过三口人以上的家庭居住。且南边的栖海澐颂93平方米得房率在80-81%，汇园99平方米得房率在74-75%之间，1平方米按8.2万/平方米计算，同样大的面积，至少差了将近40万。

业内人士认为，北京楼市中，一般三居基本是配备两个卫生间，如果只设计一个卫生间，早高峰家人还要轮流上厕所，非常不方便。

总体来说，因项目紧邻产业圈，位置较好，所以基本每逢有项目上新，去化率都不错，但也因项目开盘时间比较接近，购房者有了更多的挑选空间。