北京“认房不认贷”等一揽子政策的落地，点燃了购房者的热情，一些售楼处挤满了看房选房的人，即使在购房“双限”的通州也不例外。

位于梨园东小马地块的璀璨公元就是一个典型代表，由于该地块处于通州较热门板块，加上区别于竞品的精装洋房产品，100㎡以上户型颇为吸引附近有置换需求的人群。

多位房产销售表示，近期通州挂售二手房的客户增多，很多客户一边挂售二手房一边看新房，为了提前锁定看中的新房，在二手房未售出时先缴纳定金，待二手房售出后，既可满足“认房不认贷”的购房资格，又可凑齐剩下的首付款。

璀璨公元售楼处工作人员介绍，项目打造了77-143㎡的两居到四居五种户型，目前，剩下的大多是东西朝向的77平方米的小户型，其它四种户型产品基本仅剩不太好的楼层。不过因客户多是附近老楼有改善需求的居民，一些客户可能在规定缴纳尾款时间内没有卖掉旧房，失去购房资格而被劝退，从而腾挪出一些好楼层好户型的房子。

PART ONE

交通便利 配套尚可

当前，开发商拿地更趋于理性，地块位置、去化周期及盈利空间成为核心考虑要素。基于此，能被房企争抢的地块无疑意味着较高的价值。

璀璨公元所在通州东小马地块在今年第一轮竞拍中呈“寸土必争”“你追我赶”之势，先后经过8轮线上竞价+12轮现场竞价触达上限价23.2亿，后转入竞“现房销售”面积环节，最终由招商以总价23.2亿+现房3.3万㎡“双封顶”摇号摘得。

从位置上看，璀璨公元地处城市副中心南梨园板块，距离环球影城约1.5公里，处于购房者热情较高区域，承载着“围绕环球主题公园建设运营、打造北京文化旅游新地标、建设国家文旅商融合发展示范区”功能。

项目处于1号线与地铁7号线之间，属于双轨交汇下的临铁盘，直线距离 7 号线群芳地铁站约800米，3 站可达环球度假区，直线距离 1 号线八通线土桥站约 1.1 公里，在CBD上班，大约35分钟即可到达国贸站。附近有京通快速路，广渠快速路，京哈高速，京津高速，东五环、东六环，通马路、朝阳北路、朝阳路等主路。

学校只能说有学上，牌子一般，北侧400米就有个九年一贯制学校北京育才学校通州分校，附近还有梨园学校、潞河中学、首都师范大学附属中学(通州校区)等教育配套。

医疗资源较为丰富，距离项目最近的医院有通州新华医院（1.1公里）、通州区妇幼保健医院（2.3公里），北京中医药大学东直门医院（通州院区）和通州的老牌医院潞河医院稍远些，开车15分钟左右可到达，北京大学人民医院（通州院区）、北京友谊医院(通州院区)开车需要半小时左右，路程还是比较远。

在商业方面，因项目处于老城区外延附近，小区周边可以辐射到一些小型底商店铺，可以保障基本生活。地铁或开车十分钟内可以到达万达广场、莱悦购物中心、爱琴海购物公园、玫瑰坊商业中心、阳光新生活广场等大型商场。

总之，这个板块由于距离老城区较近，基本的教育、生活需求可以满足。

PART TWO

主打刚改 77㎡鲜有问津

璀璨公元主打刚需刚改社区，对于这部分购房者而言，除了基本的生活需求，项目整体布局、户型产品也很重要。

项目三排式分布，楼栋中间插入点状分布建筑，可以将阳光利用率最大化，东西有少量的东西朝向板楼，中间的绿化和休闲区均匀分布。

售楼处人员介绍，“璀璨系”是招商蛇口中高端产品，意为规划、建筑、归家、景观、圈层、科技、精工“七阶高定洋房质造体系”，发源于华东地区，璀璨公元是北京首作璀璨系列产品。

项目打造建面约77㎡、89㎡、107㎡、120㎡、143㎡的二至四居五种户型。

77㎡为小两居户型，卫生间干湿分离，最大的槽点是东西向，也是项目唯一东西朝向的户型，距离路边较近，目前是五种户型中去化率较差的。

89㎡三居两卫的户型，南北通透，南向两面宽，客厅设置270度转角飘窗，这个户型一共就推出15套，目前也只剩1楼一户。

107㎡、120㎡和143㎡为项目主推户型，107㎡三居为经典的三面宽布局，后两种大户型是一模一样的四叶草户型，且均为全明户型，南北通透，餐客厨一体，107㎡相当于在120㎡的基础上去掉了一个房间，主卧进深从而幅度提升到达6.3米。

在价格上，项目指导价为6.2万，总价在430—900万之间。住建委官网数据显示，目前已签约40套房，均价为5.95万，略低于项目指导价。但对于周边3-5万的二手房均价，溢价率还是略高。

其实从项目100㎡以上占比超过70%的数据可以看出，璀璨公元在大户型的设计等方面较为用心，也因此更受欢迎。加上通州采取“双限”政策，流通性较差，刚需买房人少，也导致项目77㎡销售不畅。

总之，如果工作在通州，或周边置换改善人群，这个楼盘可以考虑。