9月初，随着认房不认贷、调整房贷首付比、降低房贷利率等政策出台，房地产市场需求端信心不断增加，北京新房交易活跃度明显提升。

恰逢新政加之“金九银十”的节点期，近期北京新开盘的项目也收获较好的成交情况。

值得一提的是位于北京朝阳的中建璞园，于9月2日迎来开盘，当天开放房源约300套，共计售出268套，实现销售21.8亿元。

据公开资料显示，该地块位于“中央别墅区”，但相比于周边其他别墅小区，其容积率较高，因此做成低密豪宅，竞争优势不足，当时并没有得到开发商们青睐，遭遇流拍。

地块后续再次上架，并于今年4月8日被中建智地以底价40.4亿元摘得，并且中建放弃改善户型，做起豪宅区内的刚需、高品质小户型产品，首付200万+，可以说是为望京区域精英一族量身定制，由此一来，开盘热销也是意料之中。

当时地块成交楼面价为4.38万元/㎡，住宅销售指导价7.98万元/㎡，目前销售均价在7.5万元/㎡，利润空间较为充足。

不过，项目有利有弊，我们一起从区域、户型等角度来辨别下，看看是否值得买？

璞园地块处于朝阳与顺义交界，位于朝阳区东苇路与机场高速交汇向南约700米。

从项目规划图来看，地块东侧为温榆河；西侧紧邻九章别墅、蟹岛度假村；南侧临近青云上府、朝阳一墅、中海首开拾光里等多个豪宅盘；北侧为机场高速，跨过机场高速为远洋LAVIE、财富公馆等亿级别墅，居住圈层相当优越。

地块依托温榆河自然生态，全年85%一级空气质量，环境绝佳不用多说。

拥有别墅气质的璞园，周边的配套设施对“刚需“用户就没有那么友好了。

在教育方面，小区周边国际学校居多，包括ISB（顺义国际学校）、青苗等，虽然公立学校北京八十中、白家庄小学将落位前苇沟，相比其他区域公立学校，资源有限。

在医疗方面，直线4公里能到达首都医科大学附属北京地坛医院，驾车需要12分钟，公交车需要半小时左右。

在商业方面，地块周边大片还是待建状态，商业发展尚未成熟，购物舒适度较低。

地块距离祥云小镇驾车需要10km，大约22分钟；距离斯普瑞斯奥特莱斯6km，驾车需要12分钟，仅可以满足周末购物、逛街需求。

针对刚需购房者来说，上班出行靠公交、地铁居多，目前璞园地块西侧仅有一个公交站为“前苇沟”站，如果在望京CBD上班，需要从“前苇沟”站坐1小时15分钟的公交车才可到达。

即使去距离较近的地铁“孙河”站，也要坐公交5站才能到，全程约40分钟。周边规划的地铁32号线，预计要2028年才通车，就意味着还要等五年。

最小户型74㎡ 200万+能“上车”

配套有点“拉胯”，但是中建的产品还是可圈可点的。

璞园即使在别墅区，但没有走纯改善路线，在产品打造上，不仅传承了“宸园”的高品质基因，而且户型与价格亲民，而且为精装交付。

事实上，之所以做刚需，也是地块周边有中关村朝阳园、望京、金盏国际合作服务区多个产业园，能很好承接各个互联网公司年轻精英们的住房需求。

从户型图上看，璞园共有四个主要户型，分别为74㎡、88㎡、99㎡、125㎡，为4-8层洋房，按照7.5万元的均价买最小的户型来算，全款500万+、贷款200万+首付就能“上车”。其中，99㎡的为主力户型，为3室2厅2卫，三面朝阳，得房率高达90%。

通过实景样板间可以看到，99㎡南向大面宽约9.8m，主卧宽敞，视野开阔。中央餐客厨一体式设计，U型厨房，而且餐厅两侧预留了充足的储物空间。不仅如此，每栋房屋都配有朝南的大阳台，总的来看，户型方方正正。而且，建筑外立面新中式的造型以及高端园林设计，都兼具豪宅品质。

对比周边在售项目，青云上府、朝阳一墅均为改善类大户型，其中，朝阳一墅最大户型达到200㎡，对于刚需来说，价格承受压力较大。

总的来说，璞园周边配套不足是“硬伤”，地铁开通时间至少需要5年；因为最大户型只有125㎡，改善型购房者需要考虑；不过，中关村朝阳园、望京等地的上班族，想买有品质的刚需，可以优先选择。