回顾今年的北京首轮土拍，一个叫“福建雄旺”的新面孔开发商来势汹汹，击退了保利、万科、中海等44家房企，以16.56亿元+1.2万㎡现房面积摇号竞得了北京顺义新城第19街区19-69地块，将后沙峪上的一块“香饽饽”收入囊中。

随后，福建雄旺引入建发房产与汇成集团，并将地块交由建发房产操盘，于是便有了现在的“建发·观云”。

据公开资料显示，该项目总用地面积约31562㎡，规划总建筑面积约86790㎡，整体规划10栋住宅楼，344户、层高9-11，容积率1.8，属于低密、大平层洋房产品。

如今四个月过去了，在国庆节期间，建发·观云举行了开盘仪式，其实景大门也正式亮相。

据悉，项目当日卖了15.62亿元，去化率为62%。对于这个成绩，中指院发布报告分析称，目前北京的市场热度不及去年同期，市场情绪没有去年高，该项目不及同竞品中海湖光玖里的去年开盘热度。资料显示，去年9月湖光玖里首推成交40.5亿元，去化超7成。

后沙峪迎来“新中式”

建发·观云处于六环内，位于顺义区顺义新城，在后沙峪裕安路与双裕北街交汇处。

说到后沙峪，想必大家已经很熟悉，属于不折不扣的中央别墅区，是大多改善客群的聚集地。

先来说说区域配套，综合来看，还算成熟。

地块位于空港医院西侧，龙腾世纪文化广场北侧，距离地铁15号线“后沙峪站”步行距离约2.4km。

家门口有永辉超市，地块西南两公里左右有大型商业中心中粮祥云小镇，能满足大部分生活需求。

在教育方面，周边有后沙峪中心小学、北京四中顺义分校、北师大附中顺义分校以及多个国际学校如北京顺义国际学校等教育资源。

在优质产品众多的中央别墅区，为了凸显优势，建发此次将大平层带到后沙峪，并打造“禅境中式”风格。

事实上，建发在北京已经开发的多个项目都是以“新中式”为底蕴，如长安和玺、望京养云、珺和府、文源府以及璟院，此次打造的北京首座“禅境中式”作品，也填补了市场空白。

那么何为“禅境中式”？

简单概括就是摒弃厚重、繁琐的传统中式设计，形成极简主义的新中式风格，贴合当下人居审美。

建发·观云也在项目介绍里提到，其建筑外部将以三段式、重檐、框景立面为设计点，加入了诸多新中式元素，最终呈现效果到底如何，还需要看看交付后的面貌。

不过，项目地块的成交楼面价为2.91万元/㎡，目前销售均价为5.8万元/㎡，在利润空间充足的情况，相信产品质量会有保障。

改善大四居 缺少价格优势

此次，建发·观云在户型上做的都是宽幕大四居，共有133㎡-158㎡-189㎡-208㎡四个户型，为精装交付。

约11.2米—18.5米的超大面宽是项目的独特卖点，南北宽厅，餐客一体化设计，部分户型匹配270度超大飘窗，视野没的说。

以建面约189㎡户型为例，在空间设计上，属于墅级平层，南向4开间，整体面宽高达17.2米，约60-70㎡南北通透大宽厅，南向“挑檐”空间约14㎡。

此外，主卧配备衣帽间和双面盆及浴缸，有270度转角飘窗，餐客一体化设计，厨房的双窗、南向的双套房与客厅的大面宽落地窗相呼应。

总体来看，项目所在板块潜力足够，区域配套较为成熟，项目本身以“新中式”的定位出现在中央别墅区，还有精装修，高得房率，大阳台、“挑檐”为全赠送面积等亮点，是市场比较稀缺的产品。

不过该项目户型均为大四居，最小面积为133㎡，入手需要770万起，周边湖光玖里、璟上兰园均有100㎡的三居小户型，入门门槛较低。在价格上，三家基本持平，这样一来，观云项目有点缺少价格优势。

并且，在北京市场热度不及预期的情况下，这种终极改善产品，换手率较低，该项目去化可能还需要一定周期。