今年以来，不少地块因利润空间充足、位置优越、地块规整适合开发而吸引不少为规避风险的外地房企进京拿地。

如广州国企越秀，2月8日，在北京斥资59亿元拿下石景山和昌平两宗地。其中，被越秀以33.12亿元摇中的朱辛庄板块的信息园二期地块备受关注，项目名为越秀星樾，4月26日便正式开盘，开盘当日即传出468套房源全部售罄的消息。

众所周知，开发商为了夸大营销，往往习惯性上演“开盘即售罄”“抢购一空”等戏码。越秀星樾也不例外，不过从目前住建委网签数据来看，468套期房房源已经签了423套，再加上一些联机备案中的，去化率已经达到90%以上。该楼盘销售表示，目前的确还剩十几套房源，多数为一层和顶层。

兵家必争朱辛庄

越秀星樾去化率高并不是偶然现象，在越秀斩获这块地的次月，与越秀星樾一街之隔的另一块地也出现在拍地现场，战况有过之而无不及，42家房企参与“火拼”，地块触顶后直接摇号，这块地的更大优势是不用像越秀星樾一样竞现房销售，地块位置也更优越，距离地铁更近。

资料显示，素有“海淀平替”的朱辛庄板块，已经创造过多个“热销盘”历史。

2019年10月，华润万橡悦府一期开盘便售出617套，成了当年北京楼市的销冠；12月，位于朱辛庄地铁口附近的龙湖云璟项目，也开盘即售罄。

多位熟悉北京市场的业内人士表示，朱辛庄板块屡出畅销盘与其位置和工作在附近人群的购买力息息相关。

公开资料显示，朱辛庄位于昌平区南端核心区域，北至沙河、南至北清路、西至京藏高速、东至回昌东路，属于昌平未来科学城西区规划范围内，毗邻海淀区永丰科技园区，是海淀区高新技术创新发展带的重要组成部分，主要承接海淀北部企业外溢，及相关科技成果转化。所以这里是码农和科研人才的聚集地，在这边的购买意向人群除了昌平本地有置换需求的客户，附近生命科学园、西北旺、永丰工作的科研及互联网码农群体都颇具购买力。

这也是朱辛庄地块如此受房企青睐的主要原因。但要注意的是，目前越秀星樾周边学校、商业、产业园等还在陆续落地中，配套略显不足。

户型拉胯有噪音

先从交通来看，越秀星樾位于北五环，紧邻海淀，距离地铁朱辛庄站约800米，朱辛庄是昌平线和8号线的换乘站。8号线沿线有东升产业园、奥体、王府井等，可直达海淀的主要产业区上地、学院路，去往码农聚集地西二旗也非常便利。

处于学院氛围浓厚的海淀、昌平间，该地块区域教育资源优越。据悉，昌平区政府已经和北京101中学达成合作，在朱辛庄新建两所幼儿园、一所九年一贯制学校，一所十二年制学校，学校刚好分列在项目两侧，家里孩子有机会进入北京101名校就读。

不过，项目容积率为2.5/2.6，限高45/60米，3个地块面积都不大且比较分散，这些都导致社区没有足够的空间做大园林，所以对社区园林景观有要求的人群要慎重考虑。

可能是区位优势得到了市场的认可，开发商在昌平的产品打造上比较“躺平”，从越秀星樾打造的60-127平方米一至四居就可以看出，该户型同质化严重，也在走低总价，小户型的路数。

在价格方面，越秀星樾网签均价为6.18万/平方米，总价在380-800万之间，对比周边二手房价，同板块二手房领秀慧谷的成交单价约为6.9万，2021年开盘的龙湖云璟约为5.7万，一街之隔的新房项目大华•启宸府和其均价差不多，总价在495～750万，价格上比价有优势。

在户型方面，越秀星樾整体比较拉胯，边角凹凸不方正，79平方米纯南户型不通透，101平方米户型采光会受到79平方米遮挡，2梯4户密度也比较大。

越秀星樾项目包含5个地块，其中0019、0020，0018涉宅地块北临定泗路，东临回昌东路，均为主干路，后续随着定泗路的扩宽影响估计会更大，再加上沙河机场航线经过此处，噪音是无可避免的。

在一个月前北京规自委网站发布的今年第三轮供应商品住宅用地清单上，朱辛庄还将有两宗地上新，回龙观信息产业园二期(一)CP01-0801-0022、0027地块和中关村生命园三期及“北四村”棚改项目A地块CP00-1805-6003地块，可见朱辛庄未来竞争比较大。

基于地块位置和噪音、户型等情况，有很多打算买在昌平南的购房者表示，越秀星樾一些南北通透的刚需户型安排在了噪音最大的地块，好位置好户型现在基本没得选了，可以再观望观望之后上新的项目。