今年6月，保利击退“老地主”中海，成功入主石景山。

在北京，中海一直在有策略的深耕拿地，并在非完善板块争当龙头，近几年房价不断崛起的石景山是其比较密集布局的区域之一。自2008年起进入石景山以来，中海已经打造了中海寰宇天下等近20个项目。

6月16日，石景山广宁村地块的竞拍中，保利在与中海的拉锯中胜出，以32.2亿元、12%溢价率拿下该地块，并定项目名为璟山和煦。

10月15日，璟山和煦线上开盘，并宣布15分钟热销247套。不过，北京住建委网签数据显示，截至目前，网签仅40套，均价61790.92万元/平方米，与宣传中的售出套数差距较大。

业内人士表示，未来石景山主流供地集中在待开发区域，建立新的住宅群，保利这个项目是一个典型代表。随着石景山商业、教育等的引进，很可能会承载很多海淀、丰台的外溢客群，这期间，价格势必会有所变动。

PART ONE

三面环山 地铁较远

作为城六区之一，石景山承接了海淀、西城、丰台等外溢客群，加上首钢产业园和冬奥红利，房价在几年间每平米涨了2-3万元的板块很多，比如衙门口地块指导价已经达到7.9万/平方米。

不过，因璟山和煦处于新开发片区，位置偏远，且周围配套尚不完善，开盘前一度传出要卖到5万+的消息。

具体从位置上看，璟山和煦在西五环外石景山的西北角，西北侧直线距离3.5公里是门头沟老城，西南侧3.5公里是门头沟新城永定镇。

值得一提的是，璟山和煦所在的广宁村整体相对封闭，地块三面环山，山上有高压线，西南侧是石景山火车站，南侧临阜石路和高架，马路对面是热电厂和永定河，因此项目在宣传的时候主打背山面水的宜居标签。

璟山和煦自驾比较方便，出门便可直接上阜石路，不堵车的情况下，20分钟左右可至西三环。地铁较远，距离11号线模式口站约3公里，距离金安桥站（地铁11号线、6号线、S1号线换乘站）约1.6公里，门口公交4线一站可到金安桥地铁站。

教育方面，项目2公里范围内有广宁村小学、石景山中学、首师大附中。另外西侧约500m规划有教育用地，北侧项目配建幼儿园。

近距离的医疗也比较匮乏，距离项目最近的三甲医院是6公里处的朝阳医院京西分院。

项目东南侧是首钢园，冬奥期间，首钢园经过了全面的改造，形成一个大型展会，是集酒店、公园、产业、餐饮、旅游为一体的综合区，永定河边上还有冬奥公园。

总之，项目处于新开发片区，很多配套尚待完善，整体环境还是不错的。

PART TWO

户型均好性强

根据规划，璟山和煦是这个新开发组团内的首块地，后续还会陆续出让4块住宅用地。从地块素质上来说，保利拿到的这两块住宅用地整体相对更优质。

这两块地比较大，相对开敞，受周围山体影响小。紧挨着璟山和煦西侧两块规划住宅用地，形状不规整，排楼受限制，且比较靠里，出行更不方便。东侧两块规划用地，一个受东侧山体遮挡，影响采光，一个形状不规则，楼栋排布很受限制。

在产品打造上，璟山和煦主打刚需刚改，共19栋5-10层洋房，面积段为75平方米-137平方米2-4居，一梯两户，2.95-3米层高，价格最低5.7万/平方米，总价430万起。分南北两个区，南区368户，所有户型送飘窗，成交价在6.1-6.2万元/平方米之间，北区430户，卧室有飘窗，96平方米及以上户型均有阳台可选，均价在6.2-6.4万元/平方米之间，得房率比较高，82％到85％。

75平方米主要分布在南区端户位置，南北通透格局，有270°转角飘窗，边户餐厅有大窗户，上车门槛比较低，适合首次置业刚需客群。

96和115平方米三居格局基本相同，三室两厅两卫，南向三面宽，眼镜户型，兼具通透性和私密性。96平方米做到这种户型性价比比较高。

价格上，距离项目三公里范围内的新盘寰宇天下天赋和中海长安誉，销售指导价均为7.5万/平方米。南边的中海学府里，单价7.3万/平方米左右；首钢园东南区的华润长安润璟和中海云庭成交均价6.5-6.8万/平方米。璟山和煦销售指导价为6.2万元/平方米，总价范围在450-900万，价格上比较有优势。

总的来说，璟山和煦周边各项配套比较弱，但户型比较优质，开放式阳台加分，适合本地置换和海淀外溢的刚需人群。