今年“五一”前后,北京多宗地块接连出让。急于在前半年补仓的房企一直活跃在土拍市场,伺机拿地。
5月6日,30余家房企报名,近百人汇聚在两块地的竞拍现场,其中,青塔地块在竞拍前,就吸引40余家房企报名资格预审,开拍后9轮达到地价上限,最终北京建工和城乡房屋联合体以27.485亿元摇中,楼面价约5.28万元/平方米,随后项目被定名为熙华台。
因地块紧邻西四环,从拿地到开盘,该项目关注度一直很高。10月29日,熙华台开盘,当天开放房源约440套,共计售出335套,实现销售35亿元。
截至目前,北京住建委官网显示,已网签55套,均价为84764.36万/平方米。
业内人士表示,熙华台虽地处丰台,但客群大部分来自海淀和西城,很多是为了孩子上学方便,项目有不可忽视的硬伤,北侧一条高铁一条普通铁路,噪音不可避免。
目前项目争议较大,我们一起从区域、户型等角度来分析下,看看是否值得买?
PART ONE西四环边的“铁景房”
熙华台位于青塔板块内,距离西四环约500米,北侧一路之隔就是海淀,南侧约500米左右是规划中的11号线青塔站,但从开建到开通至少得5年后,目前最近的地铁站是1号线的五棵松站,距离项目直线距离大约2.5km。
地块虽说在四环附近,但周边城市界面比较差,周围遍布上世纪70年代老公房。但项目周边配套还是可圈可点的。
熙华台附近的商业非常丰富,南面约600米是翠微百货商场,3公里范围内是海淀最繁华商圈之一的“五棵松华熙live”,旁边就是新开业的五棵松万达广场,附近还有西点茂购物中心、凯德晶品购物中心、印象城、银座和谐广场等。
教育方面,地块附近有青塔东里幼儿园、五一小学、长安新城小学、北京市建华实验小学、大成学校、丰台实验学校,北京十一学校等多所中小学。
医疗方面,五棵松地铁口处就是 “301解放军总医院”,地块3公里范围内还有中西医结合医院、玉泉医院、航天中心医院、眼科医院等。
但值得一提的是,项目北侧紧挨京西主干道莲石东路和“双铁路”,铁路包括一条京广高铁、一条普列铁路,十几分钟就有一辆列车穿过,频率较高,再加上项目上方的低空航线,噪音很难避免。
对此,项目销售表示,项目和铁路之间会被中间绿植带隔开,朝北的卧室窗户都做了4层中空玻璃的隔离措施 ,且项目采用“六恒科技健康系统”,可以不用开窗。
业内人士表示,绿化带可以一定程度上隔离较低处的公路噪音,4层玻璃可以基本隔离铁路噪音,但这还得看最终项目落实效果。
PART TWO东西两部楼 噪音各不同
不仅如此,地块本身也有一定问题。从项目楼栋分布图可以看出,熙华台被分割成了东西两部分,中间隔着个青塔西里4号院,是一个还未拆迁的老小区。青塔地块用地面积1.69万平方米,规划建筑规模约5.2万平方米,体量较小,其中6033西地块0.7万平米左右,6034东地块0.9万平方米,容积率高达3.0,这意味着社区景观园林覆盖面积较小。西区以小高层为主,东区洋房为主,所以东区的舒适度会略高于西区。
项目一共437户,主力户型为118平方米三居,主打刚改,北高南低楼栋分布格局。西区为6-18层,户型面积为96-129平方米三居和四居,东区7-18层,主力户型是118平方米三居和154平方米四居,还有少量96平方米三居,总价在816-1300万之间。
值得关注的是,由于熙华台不同楼栋和户型受噪音和采光影响不同,去化差异较大,比如东部分布的2号楼和3号楼,楼层为7-10层,不但采光好,且距离铁路较远,均为项目最大154平方米户型。项目销售也表示,目前这几栋楼的154平方米户型基本已经售罄。
除了98平方米最小户型,118-154平方米的户型南向客厅和卧室有开放式阳台,赠送面积约5-14平方米,得房率比较高,可以达到82-87%。
户型整体没太多硬伤,98平方米北侧两个卧室较小,得房率也是整个项目最小的,约75%。118、126和154平方米三种户型比较类似,154四居是经典四叶草格局,南向三面宽,开敞阳台,南北通透,餐客厨一体,中西厨分离,主卧套房设计,增加了私密性,槽点是次卧卫生间为暗卫。
总体来说,熙华台位置好,周边基本没有竞品,对于家有孩子在附近上学的西城、海淀客群,购买意向明确,但对于纯置换群体,噪音是无法绕过去的坎。