今年“五一”前后，北京多宗地块接连出让。急于在前半年补仓的房企一直活跃在土拍市场，伺机拿地。

5月6日，30余家房企报名，近百人汇聚在两块地的竞拍现场，其中，青塔地块在竞拍前，就吸引40余家房企报名资格预审，开拍后9轮达到地价上限，最终北京建工和城乡房屋联合体以27.485亿元摇中，楼面价约5.28万元/平方米，随后项目被定名为熙华台。

因地块紧邻西四环，从拿地到开盘，该项目关注度一直很高。10月29日，熙华台开盘，当天开放房源约440套，共计售出335套，实现销售35亿元。

截至目前，北京住建委官网显示，已网签55套，均价为84764.36万/平方米。

业内人士表示，熙华台虽地处丰台，但客群大部分来自海淀和西城，很多是为了孩子上学方便，项目有不可忽视的硬伤，北侧一条高铁一条普通铁路，噪音不可避免。

目前项目争议较大，我们一起从区域、户型等角度来分析下，看看是否值得买？

西四环边的“铁景房”

熙华台位于青塔板块内，距离西四环约500米，北侧一路之隔就是海淀，南侧约500米左右是规划中的11号线青塔站，但从开建到开通至少得5年后，目前最近的地铁站是1号线的五棵松站，距离项目直线距离大约2.5km。

地块虽说在四环附近，但周边城市界面比较差，周围遍布上世纪70年代老公房。但项目周边配套还是可圈可点的。

熙华台附近的商业非常丰富，南面约600米是翠微百货商场，3公里范围内是海淀最繁华商圈之一的“五棵松华熙live”，旁边就是新开业的五棵松万达广场，附近还有西点茂购物中心、凯德晶品购物中心、印象城、银座和谐广场等。

教育方面，地块附近有青塔东里幼儿园、五一小学、长安新城小学、北京市建华实验小学、大成学校、丰台实验学校，北京十一学校等多所中小学。

医疗方面，五棵松地铁口处就是 “301解放军总医院”，地块3公里范围内还有中西医结合医院、玉泉医院、航天中心医院、眼科医院等。

但值得一提的是，项目北侧紧挨京西主干道莲石东路和“双铁路”，铁路包括一条京广高铁、一条普列铁路，十几分钟就有一辆列车穿过，频率较高，再加上项目上方的低空航线，噪音很难避免。

对此，项目销售表示，项目和铁路之间会被中间绿植带隔开，朝北的卧室窗户都做了4层中空玻璃的隔离措施 ，且项目采用“六恒科技健康系统”，可以不用开窗。

业内人士表示，绿化带可以一定程度上隔离较低处的公路噪音，4层玻璃可以基本隔离铁路噪音，但这还得看最终项目落实效果。

东西两部楼 噪音各不同

不仅如此，地块本身也有一定问题。从项目楼栋分布图可以看出，熙华台被分割成了东西两部分，中间隔着个青塔西里4号院，是一个还未拆迁的老小区。青塔地块用地面积1.69万平方米，规划建筑规模约5.2万平方米，体量较小，其中6033西地块0.7万平米左右，6034东地块0.9万平方米，容积率高达3.0，这意味着社区景观园林覆盖面积较小。西区以小高层为主，东区洋房为主，所以东区的舒适度会略高于西区。

项目一共437户，主力户型为118平方米三居，主打刚改，北高南低楼栋分布格局。西区为6-18层，户型面积为96-129平方米三居和四居，东区7-18层，主力户型是118平方米三居和154平方米四居，还有少量96平方米三居，总价在816-1300万之间。

值得关注的是，由于熙华台不同楼栋和户型受噪音和采光影响不同，去化差异较大，比如东部分布的2号楼和3号楼，楼层为7-10层，不但采光好，且距离铁路较远，均为项目最大154平方米户型。项目销售也表示，目前这几栋楼的154平方米户型基本已经售罄。

除了98平方米最小户型，118-154平方米的户型南向客厅和卧室有开放式阳台，赠送面积约5-14平方米，得房率比较高，可以达到82-87%。

户型整体没太多硬伤，98平方米北侧两个卧室较小，得房率也是整个项目最小的，约75%。118、126和154平方米三种户型比较类似，154四居是经典四叶草格局，南向三面宽，开敞阳台，南北通透，餐客厨一体，中西厨分离，主卧套房设计，增加了私密性，槽点是次卧卫生间为暗卫。

总体来说，熙华台位置好，周边基本没有竞品，对于家有孩子在附近上学的西城、海淀客群，购买意向明确，但对于纯置换群体，噪音是无法绕过去的坎。