由国家制造强国建设战略咨询委员会担任指单位，成都市人民政府主办，成都市经信局市新经济委、成都市投资促进局承办，《财经》杂志、《财经智库》策划举办的“2023现代都市工业发展大会”12月23日至24日在四川成都举行。12月23日，北京联东投资（集团）有限公司执行总裁梁环宇在大会上表示，发展都市工业是必然趋势，园区载体是有效承载，这是园区发展的高级阶段，对专业提出更高要求。都市工业应更好地以园区形态承载，必然要向都市工业园转型。

都市工业怎么做，梁环宇谈到了“工业上楼”的几个问题。

第一，什么产业能上楼？他表示，都市工业普遍特征是高技术含量、新型生产和低能耗，从生产环节需要原始创新、原始型制造、小试、中试+定制生产，所以是轻工型、创新型、服务型的企业。“从产业类型划分来，参照深圳的“20+8”产业体系，主要是战略新兴产业，网络、通信、半导体等，包括一些未来性的产业，典型具有高技术属性和高附加值的属性，还有资本属性、投资属性。”

第二，什么企业能上楼？梁环宇认为，这种企业不是传统的大规模生产制造的企业，而是科技型新兴中小企业，五年以上营业规模，实控人年龄35-55岁左右，具备创新能力和发展的强烈愿望，企业具备核心技术，细分行业有技术领先优势以及细分赛道的企业，同时具备一些资本投资的属性。

第三，上什么样的楼？梁环宇强调，不是简单的办公楼宇或传统工业楼宇，城市形态、界面形态要向办公形态，跟城市友好，融入城市。此外，从需求方面能满足生产研发的工艺要求，从承重、高度、物流、电梯、荷载、动线等方面，要充分满足企业生产研发、实验室的要求，要满足安全属性、环保属性以及生产工艺的属性，是一种功能型的载体。

第四，怎样服务？梁环宇说，这些企业进来以后容积率很高，企业密度也比较高，所以需要的不是一个简单的服务，更多是一些专项的产业服务，包括生产性服务、研发创新服务、人才要素方面的配套服务，“所以服务内涵要更加丰富，从而打通从中小企业到创新型企业，到专精特新企业，到小巨人企业，到单项冠军、独角兽、科技领军企业，一系列成长产业链条，围绕产业生态，我们做相应的服务。”

北京联东投资（集团）有限公司执行总裁梁环宇

以下为部分发言实录：

各位领导，各位嘉宾，非常高兴相聚在成都，借“2023现代都市工业大会”的契机，代表同行、代表联东集团，对最近这些年在都市工业方面的探索和实践向大家进行报告。

今年开春以来，从深圳“工业上楼”政策引爆，到北京开始推动“两业融合”，广东推出“制造业立市”，上海推出“全球卓越制造基地”等，由此波及到南京、苏州、杭州、成都等一系列城市，全国吹响各个核心城市回归制造业的号角。

在制造业转型的背景下，中心城区采取什么样的策略进一步抗御中心城区空心化？中心城区原来的普遍特点是“三产”比重提高，而对传统制造业忽视，怎么推动中心城区的制造业发展，成了共同的挑战。在这种背景下都市工业应运而生。

都市工业怎么做？都市工业是轻型化、环保化、科技型产业，更多是在中心城区核心区域推出附加值更高、科技更加融合、创新更加协同、功能更加复合的新业态，具备科技含量高、资本密集、低碳环保和制造业、生产性服务业融合的特征。在“科技+资本”的时代背景下，我们发现中心城区的办公楼宇很多，却无法满足都市工业的要求。企业端更多是科技型企业，具有高产出、高附加值、高素质人才和对环境的要求，大部分做设计、研发、检测和产品的营销等环节，对企业有小型生产、设备、实验室的需求，而从中心城区的供给方来看，土地更加稀缺，需要高容积率，更高的环保环境的限制等要求。中心城区的需求端和供给端的共同推动下，都市工业应更好的以园区形态承载，所以这时我们发现都市工业必然要向都市工业园转型。

在此背景下，都市工业怎么做？要回答几个问题。

第一，什么产业能上楼？都市工业普遍特征是高技术含量、新型生产和低能耗，从生产环节需要原始创新、原始型制造、小试、中试+定制生产，所以是轻工型、创新型、服务型的企业。从产业类型划分来，参照深圳的“20+8”产业体系，主要是战略新兴产业，网络、通信、半导体等等，包括一些未来性的产业，典型具有高技术属性和高附加值的属性，还有资本属性、投资属性。

第二，什么企业能上楼？这种企业不是传统的大规模生产制造的企业，而是科技型新兴中小企业，五年以上营业规模，实控人年龄35-55岁左右，具备创新能力和发展的强烈愿望，企业具备核心技术，细分行业有技术领先优势以及细分赛道的企业，同时具备一些资本投资的属性。

第三，上什么样的楼？不是简单的办公楼宇或传统工业楼宇，城市形态、界面形态要向办公形态，跟城市友好，融入城市。此外，从需求方面能满足生产研发的工艺要求，从承重、高度、物流、电梯、荷载、动线等方面，要充分满足企业生产研发、实验室的要求，要满足安全属性、环保属性以及生产工艺的属性，是一种功能型的载体。

第四，怎样服务？这些企业进来以后容积率很高，企业密度也比较高，所以需要的不是一个简单的服务，更多是一些专项的产业服务，包括生产性服务、研发创新服务、人才要素方面的配套服务，所以服务内涵要更加丰富，从而打通从中小企业到创新型企业，到专精特新企业，到小巨人企业，到单项冠军、独角兽、科技领军企业，一系列成长产业链条，围绕产业生态，我们做相应的服务。

以某生物医药项目为例，从早期、一期、二期，到后面的药物商业化阶段，要满足不同阶段的空间需求和配套需求。最后形成什么样的生态？四链融合、四个协同。打造人才链、创新链、产业链、资金链四链融合，实现实体经济、科技创新、现代金融和人力资源的四个协同发展。

都市工业园是传统园区的高级版本，应该对组织和运营提出更高的要求。具体体现为，产业要更加聚焦，体现主题化，客户更加呈现科技化特征，能够对招商质量提出更高的要求，对产品的形态提出更高的要求。要求“工业上楼”，无论从产品形象和功能配套，更能满足这些类型企业的属性，服务方面更加专业化，对企业进行一系列服务赋能，运营方面体现数字化，对企业全生命周期管理的数据进行管理。都市工业既是新的赛道，对运营商也提出了更高的要求，既要实现可控，又要体现更专业。

从可控角度来说，政府更愿意把资源给国企，因为中心城区的资源很稀缺，国企必须做，但国企做的经验不足，“工业上楼”方面，容积率比较高，产品复杂，招商困难，准入门槛高，成本把控比较敏感、比较难，对企业后续服务链条比较长。给市场做，必须要具有成功经验，很好的产业视野、投资能力、运营能力、全国化的经验，让市场的手和政府的手紧紧相握在一起，实现双赢，把都市工业这篇大文章做好。这是我们对都市工业的理解。

联东集团作为深耕园区运营20载的品牌企业，目前已经进入全国83个城市，运营投资园区450个。目前，在全国展开了做都市工业的实践案例，得到了都市工业的巨大红利和发展空间。

下面展示公司的都市工业案例。上海宝山创智中心，目前拿下200多亩土地，打造一个旗舰项目；上海张江科学城项目，打造以生物医药为主题的现代科技园区；上海浦东区东曹路项目，建设了一个科技感比较强的园区；在杭州西湖附近的未来生命科学园，围绕生物医药、西湖大学成果转化等来满足都市工业的要求；在西安雁塔区，以信息网络为主题做了智谷项目；苏州姑苏数字科技园已经亮相，成为苏州市都市工业的名片项目；在成都的12个区建有17个园区，实现与成都的长期跟进和发展……

在发力都市工业的号角下，联东集团愿和同行及政府一起，共同围绕成都市的产业高质量发展、都市工业园区的高质量发展、低效土地盘活存量的高质量发展，成为重要的参与者和合作伙伴，也愿意与各位同行一起为成都市产业升级、都市工业进一步提升打造新的样板和示范。

借此机会，预祝大家新年快乐，大家成都“都成”。谢谢大家！