由国家制造强国建设战略咨询委员会担任指单位，成都市人民政府主办，成都市经信局市新经济委、成都市投资促进局承办，《财经》杂志、《财经智库》策划举办的“2023现代都市工业发展大会”12月23日至24日在四川成都举行。12月24日，北京联东投资（集团）有限公司助理总裁余明洪在会上表示，都市工业是工业上楼的复杂形态，同时需要地方经济和社会在一定阶段协同作用、同频共振。

北京联东投资（集团）有限公司助理总裁余明洪

余明洪首先谈到，都市工业是工业上楼的复杂形态，是我们经济和社会协调发展的积极产物。工业经济发展和社会发展有一个协同作用，协同作用就相当于我们工业化和城镇化怎么匹配的问题，工业是经济发展的核心力量，而我们社会发展就相当于城镇化、城市形态发生改变，需要协调发展才会产生积极的结果。

其次，他认为都市工业的发展一定要找到一条适合自己城市发展的道路，社会发展层面和经济层面也是需要匹配的。所以建议在发展都市工业和工业上楼道路上一定要深入研究社会和经济匹配，不要去乱抄也不要攀比，找到一个适合自己的道路是最好的。

余明洪：台下坐着我们的副总裁和产业研究院副院长，他们在下一个环节会用更加专业的语言来讲。我除了是集团的助理总裁，还有一个身份是四川公司负责人。在昨天大会上，联东集团和市政府签订了战略框架协议，这也表明联东在15年进入成都以来，八年时间落地了17个项目，得到了认可，还有几个项目在谈。

我下一步的发言主题更多是个人的想法。之前通过在成都做项目，也接待了来自全国各地的政府和同行，今年接待量接近四百批次，聊到了一些话题，想就此来做一些探讨。

今天我有两个观点。第一个观点，都市工业是工业上楼的复杂形态，是我们经济和社会协调发展的积极产物。第二个观点，成都市要发展都市工业，最重要是要找到一条适合自己发展的道路，不要乱学。就两个观点讲一下我自己的想法。

首先，为什么说都市工业是工业上楼的复杂形态？我没有用“高级形态”。一般来讲产业经过三个趋势发展，首先产业园区到产业社区再到都市工业。这如同孩子的生长，我们从小学毕业了到进初中再到高中再到大学，难道可以说大学比小学生更高级吗？难道可以说成年人比小孩子更高级吗？我认为是更加复杂，这是我个人的看法。在这个复杂过程中，就需要有更高的智慧去驾驭它。比如传统工业的时候，大多用土地资源来招商，土地掌握在政府手里面，政府有极强掌控权，那个时候需要这样解决问题。

但是随着生产发展社会进步，我们现在成都的GDP过两万亿，那管理模式应该怎么样？5月12号凤朝市长到我们成华项目上调研的时候提出一个观点，联东干的是企业综合体，就需要对城市的管理制度进行改革，一语中的。所以由此延伸了我认为都市工业一定是工业上楼的复杂形态，是梯步上升的，一定会很复杂。

第二都市工业是经济和社会协调发展的积极产物。经济发展方面，我认为工业上楼一般是发生在GDP万亿左右的时候，万亿以下发生的概率不大，万亿以上必须发生，因为我们工业是经济的主导推动力。第二就是社会要发展，社会就包括社会的治理能力，社会对人才的吸附能力，教育和各种配套，包括城市管理制度都要跟上去。这个时候工业经济发展和社会发展有一个协同作用，协同作用就相当于我们工业化和城镇化怎么匹配的问题，工业是经济发展的核心力量，而我们社会发展就相当于城镇化、城市形态发生改变，这是协同发展才会积极。但是在现实中，发现有不协调导致结果不积极的，要么过紧要么过松，过左过右都会出现这种情况，国内国际都看到这种情况。

所以我的看法是都市工业是工业上楼的复杂形态，也可能是高级形态。同时一定是需要我们地方经济和社会在一定阶段协同作用，同频共振，有次发展出一个积极的产物出来。

第二个观点，就是都市工业的发展一定要找到一条适合自己城市发展的道路，我认为在这条道路上只有最适合，没有最好。

为什么这么讲呢？比如刚才仲量联行，上周去调研了深圳市场，深圳市场厂房空置率挺高，一个企业给我讲他那个小片区有30%空置率。为什么会发生那么高的空置率？联东集团在成都投了那么多园区，在12个区都有，我们发现在每个区的园区都有空置现象，但是联东还可以。比如我们在温江那个项目，基本上达到了竣备即完成招商的目标。但是同行，很多友商压力很大。像我们刚才提到这个产品的适配性，为什么提到这个问题？不主张在这条发展道路上简单对标对表，假设对标对表成立，背后的逻辑就是抄袭，抄袭的东西不可以用的。就是一定要研究，找到一条适合自己的道路。

最后我们做了一个投资手册，可以看到每个厂房的位置不一样，产品也不一样，也表明了我们的标准厂房并不是完全标准的，要根据产业需求来调整。谢谢大家。

主持人：然后想问一下余总，有一个问题很现实。我发现所有做都市工业或者工业上楼的都是一些发达城市，比如香港、新加坡很多地方。对于我们土地相对还算是充足的中西部，它适不适合建设都市工业？因为都市工业、工业上楼，土地成本下来了，但是建楼的成本是不是上升了？如果能够支付起租金的产业，才能够适配，是不是这样的理解？   

余洪明：是的。我认为在都市工业这个大产业链里面，标准厂房自身也是一个产业链。因为我们通常说的产业链是喜欢单独把一个产业单独拧出来，比如电子信息。但在园区发展过程中，我们发现如果把不同的区域连起来看，也可以视作一个产业链。这个链上来讲都市工业就是高端板块，从都市工业到产业社区到产业园区的招商要求和手段不同，有功能招商，有资源招商。通过不同的土地约定使用条件，是对产业做一个天然的筛选。比如成都举例，中心城区的税收水平比较高，再往外走往下降，再往下降降到10万20万税收。发展都市工业虽然动力是工业化，但是其实实现的路径是市场化商品化。不能说发展工业化就把商品化路径回避掉了，需要用市场化手段进行筛选。

比如成华区，在这个区域租或买厂房的企业大多在其他稍弱的地方可以独立拿地，但是他不去，因为他需要中心城区的人才和氛围。我们为什么要一城一策，就是不能乱抄，很多城市来讲一说工业，感觉不说都市工业、工业上楼就觉得自己不高级，为什么刚才用复杂不用高级，就担心区与区产生攀比。中心城区搞复杂形态是对的，因为能够承载，就是经济发展和社会发展相匹配。所以建议在发展都市工业和工业上楼道路上一定要深入研究社会和经济匹配，不要去乱抄也不要攀比。找到一个适合自己的道路是最好的。

主持人：不要盲目上楼和建立一些工业叠加，而是找到最合适产业适配的资源整合的路径。非常感谢。其实还有很多问题要进行深入探讨，但是时间还有两分钟就到了。我想我们就今天的这个主题都市工业，请各位演讲嘉宾用一句话对未来的都市工业的前景给一个寄语。

余洪明：建议都市工业一定要认真研究，协作分工、协调发展。