2022年下半年开始,奶西板块在朝阳新盘中崭露头角。
这源于接连入市的两个项目的高速去化。2022年9月末,望京樾开盘即成为当时朝阳新盘中的去化“主角”。2022年10月,中建宸园开盘当日传出洋房售罄的消息。至此,奶西板块逐渐走到了朝阳楼市C位。
多位业内人士表示,奶西作为望京需求的外溢,其价值更多是依附于望京而存在,去年奶西挂地时,关注度并不高,但望京樾和中建宸园两个项目入市,为奶西带来了明星光环。
在中建宸园开盘一个月后,奶西第三块地遭9家房企围猎,经过50多轮的激烈争抢,最终金隅地产以溢价率15%和现房销售3.5万平方米的代价摇中。
这块地便是如今的金隅望京云尚,于2023年6月开盘。那么该项目是否延续了前两个项目的去化速度呢?北京住建委官网显示,截至目前,共网签113套住宅,占总期房房源的一半左右。
对此,楼盘销售表示,项目期房销售四个户型,148平方米的只有一栋清退的,其它3个户型基本都剩4层以下和顶层房源可选,还有少部分没有来得及网签的客户在卖首套房等待资质中。
PART ONE
先规划后建设 现阶段配套待完善
从2021年下半年开始,朝阳迎来井喷式供地。从北向南,供地主要集中在孙河、奶西、崔各庄、东坝、王四营、十八里店等板块,楼盘一时间扎推上新,内卷程度可想而知。而在这些板块中,奶西板块新房市场更受购房者青睐。
奶西板块位于北五环顾家楼桥北,京承高速西侧,东侧临近来广营、善各庄板块,西侧为北苑醇熟城区,东南侧约8公里到望京核心区,北侧则是温榆河公园、天通苑大社区及部分待规划地块。
因背靠望京,奶西承接了大量朝阳北部高收入改善客群。
公开资料显示,望京产业重心正在北移,中关村朝阳园北区定位为“全球科技创新节点”,将规划建设以科技创新金融中心、知识产权与技术交易并购中心、科创人才交流中心和技术创新总部聚集地为主的“三中心一基地”产业园,成为北京又一高精尖产业聚集地。尤其是阿里巴巴的新总部,落地望京北部,距离奶西更近。
望京云尚所在的奶西村,目前仍处在规划开发阶段,城市界面较荒凉。加上目前的中建宸园、望京樾,望京国誉府,未来共计有11宗住宅用地,2个商业用地,3宗教育用地。业内人士预计,奶西真正发展起来,预计还得5-8年时间。
从交通上来看,望京云尚距离周边地铁站都不近。到14号线善各庄站、13号线北苑站及年底将开通的17号线北段勇士营站的直线距离都在3公里左右,开车大约要11分钟。
商业方面,项目附近也没有大型商超,主要依靠望京和新北苑商圈。
教育方面,有朝阳区国资中心幼儿园,还有芳草地国际学校,环境设施比较先进,但学校体量不大,教育资源也需要等待规划的进一步落地。
PART TWO
望京外溢客群托举销量 148㎡受欢迎
奶西的地理位置和周边配套,注定板块内项目整体以改善为主。
楼盘销售表示,奶西板块主要承接的是望京外溢客群,以互联网大厂客群为主,这些人群购买力比较强,且比较追求舒适度。
望京云尚期房共开5、7、9、11、12号5栋楼,有138㎡三居、148㎡四居、162㎡三居和167㎡四居4种户型,得房率比较高,在81%-84%之间。
9 号楼为 148 平方米的四居洋房, 5号楼和7 号楼为 162平方米和 167 平方米的小高层,11、12 号楼为 138 平方米洋房产品,层高 3 -3.1 米,138/148平方米户型一梯两户,162/167平方米户型两梯两户。
户型口碑比较分化,目前口碑和销量最好的是148平方米户型,一共大约40套房源。四室两厅两卫,四叶草户型,南向三面宽11.8米,5米宽厅,餐客厨一体化,但进门正对卫生间门是个槽点。
138和162平方米都设计为三居,对于改善群体而言有些鸡肋,尤其162平方米的厨房面积达17平方米,比一些200平方米户型的厨房都大,有些浪费面积,产品比较小众。
此外,项目以全系精装交付为卖点,品牌包含高仪,唯宝,杜拉维特,松下,西门子,华为,霍尼韦尔,圣象,飞利浦等。
从一房一价备案表来看,价格差异较大,比如关注度比较高的148平方米户型,一层和二层价格在81000元/平方米左右,但从三层开始,直接跳至87754.76元/平方米。项目目前网签均价为83220.22元/平方米。
业内人士认为,实际上,金隅走小众路线并没有在区域内实现突围。相对来说,关注148平方米的客群更多,162平方米三居无法改成四居, 150平方米左右的改善客群中,大部分对于居室的需求程度明显高于居住的空间尺度。