2022年下半年开始，奶西板块在朝阳新盘中崭露头角。

这源于接连入市的两个项目的高速去化。2022年9月末，望京樾开盘即成为当时朝阳新盘中的去化“主角”。2022年10月，中建宸园开盘当日传出洋房售罄的消息。至此，奶西板块逐渐走到了朝阳楼市C位。

多位业内人士表示，奶西作为望京需求的外溢，其价值更多是依附于望京而存在，去年奶西挂地时，关注度并不高，但望京樾和中建宸园两个项目入市，为奶西带来了明星光环。

在中建宸园开盘一个月后，奶西第三块地遭9家房企围猎，经过50多轮的激烈争抢，最终金隅地产以溢价率15%和现房销售3.5万平方米的代价摇中。

这块地便是如今的金隅望京云尚，于2023年6月开盘。那么该项目是否延续了前两个项目的去化速度呢？北京住建委官网显示，截至目前，共网签113套住宅，占总期房房源的一半左右。 

对此，楼盘销售表示，项目期房销售四个户型，148平方米的只有一栋清退的，其它3个户型基本都剩4层以下和顶层房源可选，还有少部分没有来得及网签的客户在卖首套房等待资质中。

PART ONE

先规划后建设 现阶段配套待完善

从2021年下半年开始，朝阳迎来井喷式供地。从北向南，供地主要集中在孙河、奶西、崔各庄、东坝、王四营、十八里店等板块，楼盘一时间扎推上新，内卷程度可想而知。而在这些板块中，奶西板块新房市场更受购房者青睐。

奶西板块位于北五环顾家楼桥北，京承高速西侧，东侧临近来广营、善各庄板块，西侧为北苑醇熟城区，东南侧约8公里到望京核心区，北侧则是温榆河公园、天通苑大社区及部分待规划地块。

因背靠望京，奶西承接了大量朝阳北部高收入改善客群。

公开资料显示，望京产业重心正在北移，中关村朝阳园北区定位为“全球科技创新节点”，将规划建设以科技创新金融中心、知识产权与技术交易并购中心、科创人才交流中心和技术创新总部聚集地为主的“三中心一基地”产业园，成为北京又一高精尖产业聚集地。尤其是阿里巴巴的新总部，落地望京北部，距离奶西更近。

望京云尚所在的奶西村，目前仍处在规划开发阶段，城市界面较荒凉。加上目前的中建宸园、望京樾，望京国誉府，未来共计有11宗住宅用地，2个商业用地，3宗教育用地。业内人士预计，奶西真正发展起来，预计还得5-8年时间。

从交通上来看，望京云尚距离周边地铁站都不近。到14号线善各庄站、13号线北苑站及年底将开通的17号线北段勇士营站的直线距离都在3公里左右，开车大约要11分钟。

商业方面，项目附近也没有大型商超，主要依靠望京和新北苑商圈。       

教育方面，有朝阳区国资中心幼儿园，还有芳草地国际学校，环境设施比较先进，但学校体量不大，教育资源也需要等待规划的进一步落地。

PART TWO

望京外溢客群托举销量 148㎡受欢迎

奶西的地理位置和周边配套，注定板块内项目整体以改善为主。

楼盘销售表示，奶西板块主要承接的是望京外溢客群，以互联网大厂客群为主，这些人群购买力比较强，且比较追求舒适度。

望京云尚期房共开5、7、9、11、12号5栋楼，有138㎡三居、148㎡四居、162㎡三居和167㎡四居4种户型，得房率比较高，在81%-84%之间。

9 号楼为 148 平方米的四居洋房， 5号楼和7 号楼为 162平方米和 167 平方米的小高层，11、12 号楼为 138 平方米洋房产品，层高 3 -3.1 米，138/148平方米户型一梯两户，162/167平方米户型两梯两户。

户型口碑比较分化，目前口碑和销量最好的是148平方米户型，一共大约40套房源。四室两厅两卫，四叶草户型，南向三面宽11.8米，5米宽厅，餐客厨一体化，但进门正对卫生间门是个槽点。

138和162平方米都设计为三居，对于改善群体而言有些鸡肋，尤其162平方米的厨房面积达17平方米，比一些200平方米户型的厨房都大，有些浪费面积，产品比较小众。

此外，项目以全系精装交付为卖点，品牌包含高仪，唯宝，杜拉维特，松下，西门子，华为，霍尼韦尔，圣象，飞利浦等。

从一房一价备案表来看，价格差异较大，比如关注度比较高的148平方米户型，一层和二层价格在81000元/平方米左右，但从三层开始，直接跳至87754.76元/平方米。项目目前网签均价为83220.22元/平方米。

业内人士认为，实际上，金隅走小众路线并没有在区域内实现突围。相对来说，关注148平方米的客群更多，162平方米三居无法改成四居， 150平方米左右的改善客群中，大部分对于居室的需求程度明显高于居住的空间尺度。