2023年，国内公募REITs市场扩容的节奏不断加快，如今范围已经扩展到消费基础设施建设领域。据统计，截至2023年年底，共有6只消费基础设施REITs申报上交所，其中第一批4只已经获批，包括华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT以及嘉实物美消费REIT，第二批的2只华夏首创奥特莱斯REIT、华安百联消费REIT也显示“已受理”。

对此，克而瑞地产研究报告显示，消费类公募REITs的政策利好给房企们提供了解题新思路。拥有优质不动产项目的房企运营商们可以借助公募REITs加快企业的战略转型，资产运作模式由重转轻，自身角色定位从开发商转变为资产管理服务商，对于当前房企走出行业困境具有重要意义。

市场扩容

公开资料显示，REITs(Real Estate Investment Trusts即不动产投资信托基金），作为一种资产证券化的重要手段，已经成为资产良性投资循环的必要金融工具。

其中，基础设施公募REITs广受关注。上海证券交易所发布报告称，基础设施公募REITs具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白。

2020年4月，证监会、发改委出台《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，启动了基础设施公募REITs第一批试点。由此，国内基础设施公募REITs的发展帷幕也被拉开。

随着REITs产品类型的不断扩容，消费基础设施也被纳入基础设施公募REITS底层资产范围。2023年3月24日，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》明确，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

由于消费基础设施项目发展潜力巨大，消费基础设施REITs的落地是众望所归。随后，市场便迎来了首批消费基础设施公募REITs的受理。

10月26日，据证监会和沪深交易所官网显示，华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT、嘉实物美消费REIT4只消费基础设施公募REITs产品提交申报材料并被受理。

11月26日，华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT同时获批。紧随其后，在12月12日，嘉实物美消费REIT也被正式批准。这是商业地产被纳入公募REITs以来，第一批申报并正式获批的4只消费类基础设施公募REITs。据悉，4只REITs的准予基金的募集份额总额分别为4亿份、10亿份、10亿份、4亿份。

在2023年年底，消费类公募REITs不断上新，第二批随之而来。12月22日，上交所官网显示，华夏首创奥特莱斯REIT已申报，发起人为北京首创商业管理有限公司。据悉，这是第一单以奥特莱斯作为底层资产的公募REITs，不过目前未公开底层资产的具体信息。

12月26日，华安百联消费REIT也已显示申报，发起人为上海百联集团股份有限公司，项目底层资产为上海又一城购物中心。

12月29日，上述2只REITs已经处于受理状态，如能顺利获批，国内消费类基础设施公募REITs市场将扩容至6只。

“未来，消费类公募REITs的发展潜力巨大。随着国内消费市场的不断扩大和升级，消费基础设施的需求也将持续增长，这为消费类公募REITs的发展提供了广阔的空间。同时，国家政策的支持也将推动消费类公募REITs市场的快速发展。”第一太平戴维斯北京估值及专业顾问服务副主管、董事张宇分析称。

底层资产决定成长性

REITs底层资产的价值决定了项目的成长性，从已经获批的4只消费类公募REITs来看，其底层资产具有优质、稳定、成熟、潜力大等共同的属性。

具体来看，金茂、华润、印力、物美4只消费类公募REITs涉及的底层资产分别为长沙金茂览秀城、青岛万象城、杭州西溪印象城和物美北京4个社区商业物业，前三个为购物中心，后者为商超。

其中，长沙金茂览秀城位于中部地区首个国家级新区湖南湘江新区梅溪湖板块，至今已运营近7年，并且是项目3公里内唯一的中大型购物中心，具有稀缺性。可租赁面积约6万平方米，截至2023年6月末，出租率达98.36%。

而青岛万象城位于青岛市市南区香港中路商圈，地理位置优越，商业建面约30.1万平方米，项目于2015年开业，2023年上半年出租率98.5%。同时，据赢商tech发布的《中国商圈商业力指数TOP30》显示，青岛万象城所在香港中路商圈在2023年排名全国第18，消费力、商业繁荣程度靠前。

此外，杭州西溪印象城建筑面积为24.97万平方米，是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心，2013年开业，截至上半年末，出租率达到99.2%，2023年上半年营业额达21亿元。

与上述3个项目不同的是，嘉实物美消费REIT底层资产属于超市及社区商业设施，分别为北京大成、玉蜓桥、华天和德胜门四个项目，总建筑面积7.79万平方米，平均出租率为88.71%，对比来看，出租率略显不足，但是该项目运营超10年并且民生属性突出。

百联上海又一城购物中心位于上海城市商业副中心五角场商圈中心地带，总建筑面积约为12.5万平方米，于2007年试营业。公开数据显示，该购物中心于2019年、2020年、2021年连续三年销售额超过20亿元。

“消费类公募REITs优质的底层资产需要满足地理位置优越、稳定的租金收入、良好的物业管理、资产质量优良等特征。”正如张宇所言，位于核心商圈或交通便利的地点，有利于吸引客流和保持高出租率；资产产生的租金收入相对稳定，且具备一定增长潜力；拥有专业、高效的物业管理团队，能够保障资产运营的持续性和稳定性；建筑质量良好，品牌在市场中有号召力，且具备较大的增值潜力。

张宇还提到，在未来，那些在消费基础设施领域拥有丰富经验和资源的房企将更有机会在REITs市场中脱颖而出。例如，持有大量优质商业地产的房企，以及在品牌运营、物业管理领域具备较强实力的房企，都有望在消费类公募REITs市场中获得更好的发展机会。