2023年，房地产行业仍面临诸多压力和挑战，但在危机中也迎来了转机。

11月20日，历时18个月，融创中国宣布境外债务重组各项条件已获满足，公司整体化解约900亿元债务风险。作为年内首家完成境内外债务重组的头部房企，融创中国化债“狙击战”的成功为整个行业债务风险的化解注入了信心。

不仅是融创，今年以来，龙光集团、花样年、奥园、碧桂园等基本完成境内债务展期，华夏幸福、绿地控股等房企基本完成境外债务展期或重组。

PART ONE

债务重组提速

2021年，房地产行业开始进入深度调整期，越来越多的房企陷入流动性危机，随之而来的是密集性的债务违约带来的企业信用危机。

为改善房企流动性困难及化解债务风险，一系列政策措施密集出台，金融支持力度不断加码，落实房企融资信贷、债权、股权“三支箭”。2023年12月，中央经济工作会议再次强调了积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。

与此同时，出险房企也在积极自救，而债务重组是他们的主要选择。

据不完全统计，截至目前，已有超50家上市房企启动债务重组。2023年三季度开始，房企债务重组工作进展加快，尤其是境外重组，多家房企均披露境外债重组方案初步框架或取得部分债权人支持。

1月2日，正荣地产发布公告称，其境外整体债务管理方案获得重大进展，其与债权人特别小组成员订立了重组支持协议，内容包括承诺支持、促进、实施或以其他方式实现重组，以及投票赞成计划及同意征求等条款。

正荣发布公告的第二天，旭辉控股披露境外流动资金状况全面解决方案的最新情况。公告称，将为债权人提供“短期削债、中期转股、长期保本降息”的多种选择，新票据年限在2至9年不等，目标减债规模约33亿-40亿美元。

事实上，旭辉于2022年11月启动境外债务重组以来，一直在积极自救，并在2023年累计完成了4笔、共计71.8亿元境内公开市场债务的展期。

2023年11月份，多家房企债务重组也取得了突破性进展。

11月28日，中国奥园宣布境外重组方案已获得债权人投票通过。一周前，中梁境外债务重组获九成债权人支持。

面对巨大债务压力，融创也一直在推进债务重组进程。2022年12月，融创推出境外债务重组框架，公布债转股+发新票重组方向；2023年3月，公布重组方案，并获持仓超30%的债权人小组同意；5月，债权金额超过87%的债权人签署重组支持协议（RSA）；10月，中国香港高等法院批准海外债重组计划；11月20日，融创境外债务重组正式生效，直接降债达45亿美元，大大减轻了融创的债务压力。

业内人士表示，债务重组落地越早，越有利于企业尽快恢复正常经营。且和境内债相比，境外债重组因可能牵扯债务规模更大，债权人结构更多元且分布全球，境外法条、票据发行的不同要求等，难度更大，历时更长。融创等企业极为难得的同时也给业内重塑了信心。

PART TWO

房企主动出击 销售有望筑底企稳

除了债务重组，一些头部房企更是主动出击，稳定市场信心。

四季度，房地产债券市场出现不理性波动。面对股债下跌的风波，万科选择主动发声。11月6日，万科组织了一场与金融机构的线上会议，深圳市国资委与深圳地铁联合为万科站台。深铁董事长辛杰表示，在市国资委的统筹指挥下，大股东深铁集团将研究制定并有序释放各种有效的工具，全力支持万科，与万科一道加强与相关部门金融机构沟通汇报，帮助万科获取政策与资金的支持。

在国资大力支持和声援下，万科安全度过了这场风波。

再比如提前偿还债务稳定投资者信心的龙湖，已于12月20日提前偿还了20亿港元银团贷款，该银团贷款总额153亿港元，原计划于2024年1月2日到期。提前还债也意味着龙湖2024年境外到期债务已清零。

在业内人士看来，无论是多番努力下成功化债，还是提前偿债，都向市场传递了稳定购房者预期和债权人信心的信号。但是，对整个行业而言，还任重道远，如果后续销售跟不上，很多出险房企压力依旧很大。

中指研究院企业研究总监刘水表示，2024年重点房企销售有望筑底企稳。2023年，重点房地产企业销售整体呈现“前高后低”走势，房地产央国企销售业绩韧性较强，民营房企业绩受市场调整冲击影响较大。近期政策指出“一视同仁”支持房企融资，提出“三个不低于”，积极稳妥化解房地产风险，构建房地产发展新模式。

2024年，在宏观经济向好及支持政策综合影响下，房企销售有望筑底企稳，房地产企业风险出清将提速。