楼市冷暖地先知。2023年，土地市场在持续遇冷中迎来了政策上的重要调整，土地出让恢复“价高者得”。

2023年11月21日，广州市挂出黄埔区第四批次土地出让的首宗宅地，明确“按照价高者得原则确定竞得人”。广州正式取消宅地“限地价”出让政策，成为了首个取消地价上限的一线城市。

这意味着，22个实行集中供地的城市中，已有18个城市已经退出土地拍卖最高限价机制。而取消土地最高限价的新政落地后，有热点地块经历上百次竞价，也有地块底价成交，分化明显。

18城取消土地限价

2023年9月底，自然资源部向各省市自然资源主管部门下发文件，内容包括建议取消土地拍卖中的地价限制等。

此后两个月内，济南、合肥、南京、杭州、天津、广州等18个城市相继取消土地最高限价，仅北上深尚未调整。宁波没有直接取消限价，但提高了溢价上限。2023年11月20日，宁波在挂牌的两宗总价16亿元的住宅用地中明确，将土地出让的溢价率上限由15%提高到30%。

事实上，土地限价始于“地王”频出的2016年，当时，全国共计产生了336宗单价、总价地王，于是各地开始陆续发布土地限价令，同时为土地拍卖设置了竞配套等约束性条件。

但全国范围内的要求则是在2021年。彼时，自然资源部给集中供地的22城市提出明确要求，单宗地溢价率不得超过15%，不允许通过提高起拍价格调整溢价率，并在达到地价或溢价率上限时，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

业内人士表示，这一政策在土地过热时，一定程度上遏制了地价不理性攀升，但当前房地产供求关系已经发生变化，政策需要做出相应调整。

中指研究院数据显示，2023年前三季度，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在三成以上。三季度土地市场流拍撤牌率达28%，环比二季度上涨8.1个百分点。9月份，300城住宅用地成交2693万平方米，同比下降49.7%。

58安居客研究院数据显示，2023年1-9月，集中供地22城合计出让涉宅用地750幅（剔除纯保障房用地），同比跌26%。

7月份，中央政治局会议提出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。

易居研究院研究总监严跃进表示，土地市场的政策持续宽松，充分说明在房地产供求关系发生重大变化的情况下，供地政策不断宽松，减少了过去行政性管控或指导的导向。这样有助于土地市场更加灵活，客观上地价限制取消也有助于房价限价的减少，对于房企拿地积极性增加、拿地盈利空间增大等都有积极的作用。

土地热度分化明显

一些城市热门地块在取消地价上限后，溢价率随之走高。

如一线城市中唯一取消土地限价“禁令”的广州。12月29日，广州诞生了不设限价后首宗溢价率超15%的地块，海珠区琶洲西区AH040331地块吸引9家央国企竞价，历经近4小时、85轮竞价，最终由越秀华地产以22.7009亿元竞得，成交楼板价为75670元/平方米，刷新城市单价最高记录，溢价率达到58.74%。

12月12日，杭州举行了取消土地限价后的首场土拍，杭政储出[2023]165号（铁路北站单元GS1104-04地块）刷新板块单价最高记录，成交溢价率达38.32%，成交楼面价25258元/平方米。

与杭州同一天土拍的成都，产生了三个“最高纪录”。其中，锦江区29亩宗地竞争最为激烈，经过超70轮竞拍，溢价率达到43.29%，楼面地价23500元/平方米，刷新了成都宅地楼面价最高纪录。武侯区51亩和成华11亩两宗地溢价率分别为32.39%和33.54%，刷新了成都区域土地成交纪录。

10月30日，济南凤凰北路以西、商贸城路以南住宅组团地块历经241轮竞价，溢价率高达53.1%；另一宗彩石地块更是竞价达到236次，成交溢价率达50.17%。

此外，福州、东莞、合肥等城市一些热门地块也刷新城市或区域楼面价纪录。

值得关注的时，高溢价地块成交的另一面是多个地块的底价成交。上述成都土拍当天，共推出6宗地，金牛区金泉街道80亩、温江区永宁街道55亩和公平街道31亩三宗地均以底价成交。

可见，取消土地限价后，热门地块愈热，冷门地块依然少有问津，分化局面明显。

多位业内人士表示，取消土地出让限价使一些优质地块升温，但冷热分化是当前很多城市的土拍主旋律。在有限资金内，房企投资偏谨慎，更聚焦核心城市优质板块。