2023年房地产市场依然承压。据国家统计局数据,2023年1-11月,全国商品房销售面积10.1亿平方米,同比下降8%;商品房销售额为10.5万亿元,同比下降5.2%。
为重塑信心,楼市政策也从“托而不举”转向“托举并重”:从中央到地方、从供给侧到需求端,持续改善市场边际。据中指研究院统计数据,2023年地方调控政策出台超670次,覆盖城市超200省市(县)。
多位业内人士指出,随着核心一二线城市加入政策松绑阵营,房地产过热时期的限制性措施几乎全部退出,政策环境接近2014年最宽松阶段。
从中央到地方 供需两端优化
从中央层面来看,2023年多部委持续表态,为房地产的调控方向和稳健发展把脉。
其中,2月《求是》杂志发表的《当前经济工作的几个重大问题》文章中提出,深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化,抓紧研究中长期治本之策,消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
3月两会政府工作报告强调,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,防止无序扩张;加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求。
4月召开的中央政治局会议提出,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。
7月中央政治局会议定调房地产,明确指出我国房地产市场供求关系发生重大变化,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求。
至此,优化楼市政策空间打开。自8月底以来,中央多部委及各地政府积极表态并出台具体措施,房地产行业迎来政策底。
此外,10月30日至31日,中央金融工作会议明确,促进金融与房地产良性循环,健全房地产企业主体监管制度和资金监管,完善房地产金融宏观审慎管理,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。因城施策用好政策工具箱,更好支持刚性和改善性住房需求,加快保障性住房等“三大工程”建设,构建房地产发展新模式。
就地方而言,2023年全国已有超200省市(县)优化调整房地产政策,出台调控措施超670次,涉及降低首付、优化套数认定标准、提高贷款额度、加大购房补贴、取消限购、优化限贷、取消限售等方面。
其中,“认房不认贷”政策影响深远。据悉,2023年8月住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。
随后,8月30日和9月1日,四个一线城市先后宣布落地“认房不认贷”政策。而成都、厦门、武汉、惠州、东莞、中山等城市也相继出台。据不完全统计,9月有超50个省市执行首套房“认房不认贷”政策。
中指研究院分析指出,政策优化核心逻辑在于:一是给予房企融资支持,缓解企业的资金压力,稳定市场主体预期;二是为个人购房信贷提供支持,带动市场销售恢复;三是“保交楼”,提振市场情绪,稳住购房者信心。
业内人士也表示,从需求端的各线城市降首付、降利率、认房不认贷等政策的落地,到供给端的保交楼、取消土地限价等政策的实施,以及房企融资端的“三个不低于”、“房企白名单”等纾困措施提出,房地产市场逐渐筑底回稳。
公积金成发力点 全年出台政策超300次
从调控工具来看,住房公积金是房地产市场调控手段之一。中指研究院数据显示,2023年各地已出台公积金相关政策超300条,主要集中在提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、允许公积金支付首付款、支持“商转公”贷款、提高租房提取公积金额度等。
比如,2023年9月18日,厦门提出阶段性上浮公积金贷款流动性调节系数至1,公积金贷款最高贷款额度为120万元;自10月10日起,苏州调整公积金使用政策,将贷款最高额度上调至110万元;12月25日,广州公积金提取周期从每半年一次调整为每3个月一次,缴存人租赁时月提取额度可上浮40%等。
其中,公积金方面的“认房不认贷”政策也在加速落地。据诸葛数据研究中心不完全统计,2023年约有20个城市执行公积金贷款“认房不认贷”政策,其中包括成都、天津、杭州等多个热点二线城市;此外,一线城市北京、上海则实行了公积金贷款“认房不认商贷”。
中指研究院上海数据总经理张文静表示,优化公积金政策是近两年各地支持房地产市场发展、促进需求释放的主要手段之一。从2023年多个城市发布的楼市新政特点来看,二三线城市多以公积金、购房补贴政策为主。
值得注意的是,房地产增量市场规模逐渐见顶。在此背景下,从全面推进“带押过户”到中介费率持续下降,2023年二手房市场也出台利好政策。
其中,9月26日,北京链家下调中介费收费标准,由原来的2.7%下降至2%,同时收费模式由单边收费变成买卖双方共担,即买卖双方分别承担1%。据不完全统计,目前广州、大连、成都、深圳、上海、重庆、苏州等城市也早已实施双边收佣。
2024年供需两端政策继续发力
虽然楼市政策环境持续宽松,但居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏。在此环境下,2024年房地产政策端还将如何发力?
业内人士认为,12月份的中央经济工作会议已然明确方向。会议指出,持续有效防范化解重点领域风险。要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险,严厉打击非法金融活动,坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险,一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求,促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度,加快构建房地产发展新模式。统筹好地方债务风险化解和稳定发展,经济大省要真正挑起大梁,为稳定全国经济作出更大贡献。
此外,进入2024年1月以来,东莞、上海、洛阳、郑州、三门峡等地先后出台利好新政。其中,东莞阶段性取消首套房贷款利率下限;上海调整二套改善型住房公积金政策;洛阳提出实施交易契税财政补贴、加大公积金政策支持、以奖代补开展购房特惠活动、持续实行“购房补贴”等十项举措,支持刚性和改善性住房需求,提振房地产市场预期信心。
易居研究院研究总监严跃进认为,从上述政策可以看出,2024年房地产政策以进一步宽松为导向,且延续了2023年既有的做法,真正为降低购房成本等发力,有力地促进了房贷方面的成本降低。
展望未来,中指研究院分析指出,短期来看,2024年房地产供需两端政策有望继续发力,预计需求端继续优化限制性政策,一线城市或因区、因需优化限购政策,二线城市有望全面取消限购,进一步促进购房需求释放;供给端预计将继续支持房企合理融资需求,同时“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进,“三大工程”建设加速落地,各项政策协同发力,有望推动房地产市场在2024年逐步筑底企稳。
此外,楼市的未来发展将更多关注住房的质量和居住环境的改善,同时适应房地产市场供求关系发生的新变化。在此背景下,改善型住房需求有望获得进一步释放。
文/崔瑞婷