2023年，北京新开盘项目共计63个，其中朝阳区新开盘项目共10个，是北京新房项目最多的区域，均价在8.67万元/平方米。

然而在这些新开盘项目中，由于所处板块不同，去化差异也很明显。

业内人士认为，朝阳区新房分为五环里五环外、有地铁没地铁、8万以下8万以上、有学校没学校、周边配套和商圈是否成熟等几种情况，也因此，造成比较大的去化差异。

值得一提的是，于2023年8月16日开盘的玺悦朝阳，虽比同一时间拿地的邻居和光煦境晚开盘4个月，但目前来看，网签率已近75%。

玺悦朝阳位于常营板块朝阳东五环，面积段为99-150三居或四居，主打刚改+改善，销售指导价8.5万/平方米，总价在820万/套起。

有购房者表示，买这个项目就图地段成熟，配套齐全，距离市区近，大几百到一千万的房子既能满足改善又离市区近的可选新房项目很少。

三元嘉业首个纯商品房项目

2022年北京第四批次集中供地中，朝阳区平房同时上架PF44、PF45两宗地块，两块地仅一街之隔，且地块性质基本相同。PF45地块被三元嘉业以24.38亿元+10000平方米现房销售面积竞得，拿地楼面价约5.22万元/平方米，销售指导价8.5万元/平方米。PF44由保利+建工以25.53亿+现房销售10000平方米竞得，由此也可见这个区域地块的抢手程度。

值得关注的是，同一天拍的地，保利操盘项目和光煦境于2023年4月20日开盘，而三元嘉业的玺悦朝阳4个月后才开盘。住建委官网数据显示，截至发稿，和光煦境网签279套，均价为83778.56元/平方米，玺悦朝阳网签218套，均价为84100.07元/平方米。从去化上看，和光煦境占据了抢先开盘的优势，价格也略低。

业内人士表示，相比三元嘉业，保利是更资深的房企，操盘经验丰富，玺悦朝阳应该是三元嘉业在京的第一个纯商品房项目，在产品定位等方面略显青涩，也是其开盘相对慢的因素之一。

公开资料显示，三元嘉业成立于2005年，由国有资本投资公司“北京首农食品集团”旗下西郊农场控股，大家熟悉的三元奶粉所在的三元食品公司也是首农集团旗下企业。此前，三元嘉业开发的项目也很低调，比如保障房项目“海淀·上郡”，自住型商品房“海淀·嘉郡”，经适房三嘉信苑。

此次三元嘉业开发的玺悦朝阳项目位于朝阳东五环常营板块内，该板块主要承接国贸，望京等地工作的购房需求。项目南侧即为朝阳北路，该路段是北京东西走向的城市主干道，向东可到达通州，向西可直达市中心。无论是地铁出行还是驾车出行，都很便利。

项目距离6号线黄渠站300多米，为地铁盘，往东1站到龙湖长楹天街，往西2站是朝阳大悦城，7站可达国贸，8站抵达亮马桥，往北去望京换乘14号线约40分钟可到达，板块内通达性比较强。

医疗方面，项目东南直线距离约2.3公里处为北京朝阳医院（常营院区），西南侧直线距离约4公里处为民航总医院。

教育方面，项目西南侧直线距离约700米，为北京第二外国语学院附属小学（定福分校）。

项目周围配套基本所见即所得，基本生活需求都可满足，城市界面一般，周围多安置房和回迁房，也进一步衍生出大量改善置换需求。

改善置换为主

玺悦朝阳主打刚改和改善，项目共9栋7-18层的洋房+小高层设计，总房源382套，期房为4、5、6、7、8、9栋楼，共296套，现房为1、2、3栋，共86套，户型面积为99平方米、103平方米和112平方米三居两卫，122平方米四居两卫和150平方米四居三卫，总价在820万/套起。

从户型上看，相比和光煦境，户型缺少89和170平方米两个面积段。

99平方米和103平方米均是三室两厅两卫，户型比较狭长，南北通透，南向两面宽，南向是客厅和主卧，都带有飘窗，亮点为客厅采取270°转角开窗设计，99平方米得房率大概在81%左右，103平方米只主卧卫生间和北向次卧略大些，且主卧卫生间均为暗卫，得房率只有71%。

112平方米只有22套，这个户型算整个小区的最好户型，南北通透，眼镜户型，双卧朝南，全明格局，U型厨房，LDK的设计兼具功能性与空间交互性，主卧还有步入式衣帽间，户型得房率也比较高，为81%左右。

150平方米户型也是南向三面宽格局，主卧有超大卫生间，比较适合改善家庭。

项目销售介绍，目前剩下房源不多，主要还有103、122和150平方米的户型，且均为4层以下，年底根据付款方式，1-2层有折扣，折扣多少与付款方式挂钩，3天内可以付清全款20%，完成草签，能享受最大折扣。以112平方米为例，最低折扣价为907万元。

此外，项目物业引进绿城服务，并以“艺术森林”的园林设计为卖点，打造“城市公园环”上社区。

总体来看，玺悦朝阳所在板块不具备产业和学区优势，最大的优势是交通和生活配套。户型没有明显短板，得房率差异比较大，临近朝阳北路主干路的楼栋可能会有一定的噪音影响。