2023年12月份以来，包括北京在内的一线城市纷纷收缩了限购范围，降低了首套或二套的首付比例或利率，北京楼市活跃度得到一定程度提升。

住建委数据显示，1月北京新房网签7056套，环比上涨818套，涨幅为13.11%。

价格则出现微降趋势。2月23日，国家统计局发布1月70个大中城市商品住宅销售价格数据显示，1月北京新房、二手房整体房价双双下跌，新房下跌0.1%，二手房下跌0.7%。从面积段来看，新房144平方米及以上面积段的房价同比涨幅最高为为1.7%。

1月24日，面积段为180平方米以上的望京国誉府开盘。项目定位为高端改善大平层产品，共规划10栋住宅楼，全部为8-9层社区，总户数为298户，容积率1.4，项目期房指导价为8.9万元/平方米，现房指导价为9.1万元/平方米。

该楼盘销售表示，项目开盘当天即售出80多套，到目前为止，已经售出100多套，如果客户资格和资金都没问题，一周左右基本可完成网签。

值得关注的是，截至发稿，住建委官网并未显示有网签数据。

对此，合硕机构首席分析师郭毅表示，总价在1500元以上的房产成交周期比较长。一方面是购房者现金支付首付难度较大，需要卖房来解决首付问题，但目前市场环境下，卖房周期较长，签约周期会相对长一些。

另一方面，二手房出售过程中，也存在着不确定性，房子没有卖掉，价格未达到预期，或者购房者对未来市场判断出现了变化，多种原因会导致部分购房者退掉认购，所以在认购转签约过程中，不但周期延长，还存在着诸多变数。

下面，我们一起从区域、户型等角度分析下，项目的利弊。

PART ONE

规划建设中的奶西

事实上，从去年6月拿地到今年1月底拿证，历时7个月，望京国誉府比同时间拿地的项目开盘都晚。

望京国誉府位于奶西板块，在北五环外，京承高速与来广营北路之间。

从项目规划图来看，项目北侧是奶西村横三路，西侧临近奶西村纵一路，南侧挨着奶西村横二路，东侧为规划街坊路。项目西侧是317商业地块，东侧是九年一贯制教育用地,南侧为中建宸园，处于奶西板块的核心位置。

望京国誉府是奶西这几个盘里最靠北的，而西侧则紧邻温榆河公园，全年85%一级空气质量，自然环境比较优越。

事实上，奶西板块的定位是先规划后开发的低密高端生态居住区，是依托望京、亚奥等周边繁华商圈辐射而来的板块。所有很多配套还处于规划建设阶段。

在教育方面，项目附近国际国内学校都有，包括哈罗英国国际学校、德威、新英才、芳草地等国际学校，项目东侧还规划了27个班的九年一贯制学校，即引进朝阳外国语学校。

在商业方面，目前项目商业还处于待建状态，购物主要依靠望京和北苑商圈，距离较远。

交通方面，望京国誉府周围2公里范围内没有地铁，最近的地铁站是15号线善各庄站，直线距离约2公里，在建的17号线清河营站，直线距离项目也在2-3公里左右，对刚需不太友好。驾车出行比较方便，可直达五环、上四环和三环，从项目出发驾车约10分钟可到望京。

不过，购买望京国誉府项目业主多为终极改善人群，多以驾车出行为主。

医疗方面也不太完善，附近多小型医院，现有的医疗机构为惠尔康医院奶东分院与北京和谐康复医院。

相比朝阳区其它板块，奶西最大的短板就是无轨道交通配套，在售几个项目距离地铁13号线北苑站及年底将开通的地铁17号线北段勇士营站均超过了2公里，更适合自驾，如开车到望京、亚运村、中关村等区域很方便。

奶西板块主要强在产业和生态。正在建设中的中关村朝阳园北区，尤其是阿里巴巴总部的入驻，才让奶西板块价值一路水涨船高。

有改善需求的购房者表示，想买奶西的项目，主要是看中其与望京产业区之间的交通便利性及优良的生态环境，望京周边高端二手房价格更贵。

PART TWO

最小户型180平方米 最高价格接近10万

在配套尚需完善的奶西，望京国誉府的户型却很纯粹。

望京国誉府并没有走刚需刚改路线，在产品打造上，项目定位为高端产品系，总体体量不大，共规划10栋住宅楼，298套房，无任何配建，纯商品房地块，容积率1.4，楼间距35-66米，全部为8-9层。仅有180-220平方米三个户型，全部为四居，保证了邻居的绝对纯粹性。

事实上，望京国誉府是目前奶西在售的第四个项目，2022年末开盘的中建宸园和望京樾网签率都已经超过了80%，到了尾盘阶段，去年6月开盘的金隅望京云尚，6个月时间里就网签了50%左右，且这三个项目也以改善性大户型为主。从奶西新房去化速度也可以看出，板块内不缺热度，比较受望京附近有改善意向的客群偏爱。

从户型图上看，望京国誉府共有3个主要户型，分别为180平方米、200平方米和220平方米，220平方米户型位于小区楼王位置，仅有32套，且全部现房出售。

其中180平方米的为主力户型，共158套，为四室两厅三卫，户型方正，南向面宽13.2米，中央餐客厨一体式设计，L型厨房，独立餐厅区，空间开阔，利用率比较高。主卧套间设计，主卫双台盆，不过，南向次卧卫生间是暗卫。

200平方米户型也是四室两厅三卫，南北通透四面宽，整体通透感和空间感都不错。不过，厨房和家政间在北侧凸了出去，有些不协调。

总体来看，对于180平方米以上为主的大户型来说，望京国誉府的户型设计过于中规中矩，不够个性化。

作为小区的“门面担当“，近年来，大门成为了很多开发商的必卷之处。望京国誉府也不例外，大门是项目的一大卖点。根据项目介绍，望京国誉府观瞻东方美学，探寻大唐底蕴，以丹凤门为灵感，匠造属于当代的盛世大门，铜造院门是由非遗大师孟德仁和第四代传承人陈明华大师巧心雕琢。

此外，望京国誉府的精装标准很高，采用全部德系大品牌家电，厨房电器是嘉格纳和博士，橱柜是柏丽，卫浴五金全部来自高仪，马桶是唯宝，浴缸是劳芬。全屋配备华为最新的智能系统，可实现一键归家、观影、就餐模式，卧室门加装了隔音封条，老人房的卫生间没有门槛，坐便器旁设置紧急呼叫按钮。

不过，望京国誉府的精装并不赠送，需要额外缴纳6000元/平方米的费用，满足项目要求的付款情况，精装包价格可以优惠到5000元/平方米以内。

预售证价格在8.8-9.2万元/平方米之间，加上精装价格，均价最高达到9.8万元/平方米，价格不低。