2023年12月份以来,包括北京在内的一线城市纷纷收缩了限购范围,降低了首套或二套的首付比例或利率,北京楼市活跃度得到一定程度提升。
住建委数据显示,1月北京新房网签7056套,环比上涨818套,涨幅为13.11%。
价格则出现微降趋势。2月23日,国家统计局发布1月70个大中城市商品住宅销售价格数据显示,1月北京新房、二手房整体房价双双下跌,新房下跌0.1%,二手房下跌0.7%。从面积段来看,新房144平方米及以上面积段的房价同比涨幅最高为为1.7%。
1月24日,面积段为180平方米以上的望京国誉府开盘。项目定位为高端改善大平层产品,共规划10栋住宅楼,全部为8-9层社区,总户数为298户,容积率1.4,项目期房指导价为8.9万元/平方米,现房指导价为9.1万元/平方米。
该楼盘销售表示,项目开盘当天即售出80多套,到目前为止,已经售出100多套,如果客户资格和资金都没问题,一周左右基本可完成网签。
值得关注的是,截至发稿,住建委官网并未显示有网签数据。
对此,合硕机构首席分析师郭毅表示,总价在1500元以上的房产成交周期比较长。一方面是购房者现金支付首付难度较大,需要卖房来解决首付问题,但目前市场环境下,卖房周期较长,签约周期会相对长一些。
另一方面,二手房出售过程中,也存在着不确定性,房子没有卖掉,价格未达到预期,或者购房者对未来市场判断出现了变化,多种原因会导致部分购房者退掉认购,所以在认购转签约过程中,不但周期延长,还存在着诸多变数。
下面,我们一起从区域、户型等角度分析下,项目的利弊。
PART ONE
规划建设中的奶西
事实上,从去年6月拿地到今年1月底拿证,历时7个月,望京国誉府比同时间拿地的项目开盘都晚。
望京国誉府位于奶西板块,在北五环外,京承高速与来广营北路之间。
从项目规划图来看,项目北侧是奶西村横三路,西侧临近奶西村纵一路,南侧挨着奶西村横二路,东侧为规划街坊路。项目西侧是317商业地块,东侧是九年一贯制教育用地,南侧为中建宸园,处于奶西板块的核心位置。
望京国誉府是奶西这几个盘里最靠北的,而西侧则紧邻温榆河公园,全年85%一级空气质量,自然环境比较优越。
事实上,奶西板块的定位是先规划后开发的低密高端生态居住区,是依托望京、亚奥等周边繁华商圈辐射而来的板块。所有很多配套还处于规划建设阶段。
在教育方面,项目附近国际国内学校都有,包括哈罗英国国际学校、德威、新英才、芳草地等国际学校,项目东侧还规划了27个班的九年一贯制学校,即引进朝阳外国语学校。
在商业方面,目前项目商业还处于待建状态,购物主要依靠望京和北苑商圈,距离较远。
交通方面,望京国誉府周围2公里范围内没有地铁,最近的地铁站是15号线善各庄站,直线距离约2公里,在建的17号线清河营站,直线距离项目也在2-3公里左右,对刚需不太友好。驾车出行比较方便,可直达五环、上四环和三环,从项目出发驾车约10分钟可到望京。
不过,购买望京国誉府项目业主多为终极改善人群,多以驾车出行为主。
医疗方面也不太完善,附近多小型医院,现有的医疗机构为惠尔康医院奶东分院与北京和谐康复医院。
相比朝阳区其它板块,奶西最大的短板就是无轨道交通配套,在售几个项目距离地铁13号线北苑站及年底将开通的地铁17号线北段勇士营站均超过了2公里,更适合自驾,如开车到望京、亚运村、中关村等区域很方便。
奶西板块主要强在产业和生态。正在建设中的中关村朝阳园北区,尤其是阿里巴巴总部的入驻,才让奶西板块价值一路水涨船高。
有改善需求的购房者表示,想买奶西的项目,主要是看中其与望京产业区之间的交通便利性及优良的生态环境,望京周边高端二手房价格更贵。
PART TWO
最小户型180平方米 最高价格接近10万
在配套尚需完善的奶西,望京国誉府的户型却很纯粹。
望京国誉府并没有走刚需刚改路线,在产品打造上,项目定位为高端产品系,总体体量不大,共规划10栋住宅楼,298套房,无任何配建,纯商品房地块,容积率1.4,楼间距35-66米,全部为8-9层。仅有180-220平方米三个户型,全部为四居,保证了邻居的绝对纯粹性。
事实上,望京国誉府是目前奶西在售的第四个项目,2022年末开盘的中建宸园和望京樾网签率都已经超过了80%,到了尾盘阶段,去年6月开盘的金隅望京云尚,6个月时间里就网签了50%左右,且这三个项目也以改善性大户型为主。从奶西新房去化速度也可以看出,板块内不缺热度,比较受望京附近有改善意向的客群偏爱。
从户型图上看,望京国誉府共有3个主要户型,分别为180平方米、200平方米和220平方米,220平方米户型位于小区楼王位置,仅有32套,且全部现房出售。
其中180平方米的为主力户型,共158套,为四室两厅三卫,户型方正,南向面宽13.2米,中央餐客厨一体式设计,L型厨房,独立餐厅区,空间开阔,利用率比较高。主卧套间设计,主卫双台盆,不过,南向次卧卫生间是暗卫。
200平方米户型也是四室两厅三卫,南北通透四面宽,整体通透感和空间感都不错。不过,厨房和家政间在北侧凸了出去,有些不协调。
总体来看,对于180平方米以上为主的大户型来说,望京国誉府的户型设计过于中规中矩,不够个性化。
作为小区的“门面担当“,近年来,大门成为了很多开发商的必卷之处。望京国誉府也不例外,大门是项目的一大卖点。根据项目介绍,望京国誉府观瞻东方美学,探寻大唐底蕴,以丹凤门为灵感,匠造属于当代的盛世大门,铜造院门是由非遗大师孟德仁和第四代传承人陈明华大师巧心雕琢。
此外,望京国誉府的精装标准很高,采用全部德系大品牌家电,厨房电器是嘉格纳和博士,橱柜是柏丽,卫浴五金全部来自高仪,马桶是唯宝,浴缸是劳芬。全屋配备华为最新的智能系统,可实现一键归家、观影、就餐模式,卧室门加装了隔音封条,老人房的卫生间没有门槛,坐便器旁设置紧急呼叫按钮。
不过,望京国誉府的精装并不赠送,需要额外缴纳6000元/平方米的费用,满足项目要求的付款情况,精装包价格可以优惠到5000元/平方米以内。
预售证价格在8.8-9.2万元/平方米之间,加上精装价格,均价最高达到9.8万元/平方米,价格不低。