房地产市场仍处在深度调整期,房企投资拿地颇为谨慎,而北京土地是当前土拍市场为数不多的优质资产,重仓北京已成为不少房企的一致选择。数十家房企争抢一宗优质地块的的现象屡见不鲜,这也意味着增持北京的难度在增大。
值得关注的是,在2022年和2023年的北京拿地榜单中,中海蝉联拿地数和拿地金额榜首。
数据显示,2023年,中海一共拿了6块地,共斥资255亿元。其中的5宗都是赶在去年10月末拿的,且三宗都在丰台,到现在四个月左右的时间,5宗地的项目案名和产品都已经陆续公布。
2月24日,位于丰台南苑的中海公元里开放样板间,项目总共规划了10栋楼,622套房,主打改善,户型面积段为116平方米、144平方米和177平方米。
项目销售表示,样板间开放当天,人就没断过,尤其上午,周边想要置换的客群很多。
PART ONE
中海接盘南苑地块 配套一般
实际上,中海公元里所在地块最初并不属于中海。2023年10月18日,东方雨虹超越一众老牌房企,以40.135亿元勇夺“丰台区南苑棚户区改造一期项目A地块东区”地块,溢价率15%,成交楼面价约4.89万/平方米。
不过,东方雨虹在拿地不到一个月时间里,便转让了大部分股权给中海 。而在此之前,中海已经在南城打造了中海甲叁号院、兴叁号院、京叁号院等多个项目,操盘经验比较丰富。
这块地整体无其他配建,比较纯粹,但地块呈三角状,不够方正,很考验中海的产品力。
项目所在的丰台南苑,是北京城南计划的重要一环,东边不到两公里就是北京的南中轴,很有战略高度。
目前来看,项目位于南四至五环间,周边城市界面比较荒乱,南侧和西侧为城中村。项目距离最近地铁口1.5公里,是地铁4号线和19号线交汇的新宫站,步行约20分钟。规划中的19号线二期站点新宫南站距离项目很近,且途经多个重要核心商圈,直达金融街、北三环、学院路,北延通车后,直达中关村软件园,但通车时间预计会很漫长,且周边道路比较窄,早晚高峰人车较多,比较拥挤。
教育方面,项目北侧一路之隔是南苑中学,南侧紧挨着五爱屯小学,附近还有槐房小学和北京新桥外国语高中,学校口碑一般。
医疗方面,项目2公里范围内有南苑医院,3.3公里左右有北京航天总医院、5公里左右有北京博爱医院。
项目附近商圈基本都在新宫地铁站附近,有万达广场和大悦春风里。另外,再远点的西红门聚集着北京知名商圈,有宜家、荟聚商场、新光界百货、山姆会员店等,开车大概需要15分钟。
项目的一大卖点是南苑区域附近不可复制的自然资源,地块北侧就是南苑公园、南苑湿地公园一二期,南苑湿地公园相当于2.5个奥森的面积,生态环境十分优越。
此外,中海公元里指导价7.8万元/平方米,而新宫地铁站附近的的两个新项目建发璟院和森与天指导价都在8.3万/平方米,虽然中海公元里略贵,但这两个项目距离地铁更近,更方便的享受地铁附近较成熟的配套,周围整体环境也更胜一筹。
不过,地块周边2015年左右拿地建设的天悦壹号和金府大院,目前二手房挂牌均价分别在9万/平方米和8万/平方米左右,相对来说,中海公元里价格具有一定优势。
PART TWO
主打改善 最小面积116平方米
中海公元里项目产品定位为“拾光系”,属于中海比较高端的产品系列。
项目容积率为2.4,规划了10栋住宅楼共622户,是7-15层洋房+小高层的设计,共三种户型,分别为116平方米三居,144平方米和177平方米四居,全部是三面宽、南北通透的户型,精装交付。
根据项目户型分布图,除了6号楼楼王的位置不临街,其余楼栋均临街。
具体来看,116平方米三居为南向三面宽的全明格局,U型厨房。中央餐客厨一体,双明卫,南向主卧套房设计,餐厅面积也不小,客厅面宽3.8米,北向卧室配有小设备台,起步即是改善。这一面积段的户型主要集中在项目南侧,3号楼中间户位置比较好。
144四居是经典的四叶草户型,卧室分布于四角,居住私密性比较强,客厅面宽4.2米,LDK一体,整个公共区域很很宽敞,单客厅、餐厅的面积就超过了40平,餐厅横置一张6人餐桌完全没有问题,南向主卧面宽3.5米,北向较大次卧面宽3.3米,居住舒适度不错。不过,这个户型入户门直对卫生间是一部分客户比较介意的槽点。
177平方米是项目最大的户型,做了3.1米的层高,南向总面宽达到13.5米,客厅及餐厅面宽约6.4米,采光很好,餐厅完全可以放下酒柜+西厨+岛台+6人桌的顶配组合。主卧套间设计,配有三分离卫浴、观景浴缸、独立衣帽区。
这个户型比较适合一步到位的改善多口之家,均价在8.25万元/平方米,虽然只有28套,但从项目周围整体环境等综合情况来看,去化预计不会很快。
此外,中海公元里得房率在82%-90%,赠送面积多。
总体来说,对于自驾出行,希望改善自住环境的客群来说,中海公元里的户型住起来还是比较舒适的。
业内人士普遍认为,项目所在南苑目前属于城乡结合部,除了南苑森林公园,其他的配套都比较低端,规划落地时间也会很漫长,短期内对房价整体拉动不大。如果按照7.8万元/平方米计算,中海公元里的总价在897万元~1365万元之间,而这个价格在北京可选的新房还是很多的。