房地产市场仍处在深度调整期，房企投资拿地颇为谨慎，而北京土地是当前土拍市场为数不多的优质资产，重仓北京已成为不少房企的一致选择。数十家房企争抢一宗优质地块的的现象屡见不鲜，这也意味着增持北京的难度在增大。

值得关注的是，在2022年和2023年的北京拿地榜单中，中海蝉联拿地数和拿地金额榜首。

数据显示，2023年，中海一共拿了6块地，共斥资255亿元。其中的5宗都是赶在去年10月末拿的，且三宗都在丰台，到现在四个月左右的时间，5宗地的项目案名和产品都已经陆续公布。

2月24日，位于丰台南苑的中海公元里开放样板间，项目总共规划了10栋楼，622套房，主打改善，户型面积段为116平方米、144平方米和177平方米。

项目销售表示，样板间开放当天，人就没断过，尤其上午，周边想要置换的客群很多。

PART ONE

中海接盘南苑地块 配套一般

实际上，中海公元里所在地块最初并不属于中海。2023年10月18日，东方雨虹超越一众老牌房企，以40.135亿元勇夺“丰台区南苑棚户区改造一期项目A地块东区”地块，溢价率15%，成交楼面价约4.89万/平方米。

不过，东方雨虹在拿地不到一个月时间里，便转让了大部分股权给中海 。而在此之前，中海已经在南城打造了中海甲叁号院、兴叁号院、京叁号院等多个项目，操盘经验比较丰富。

这块地整体无其他配建，比较纯粹，但地块呈三角状，不够方正，很考验中海的产品力。

项目所在的丰台南苑，是北京城南计划的重要一环，东边不到两公里就是北京的南中轴，很有战略高度。

目前来看，项目位于南四至五环间，周边城市界面比较荒乱，南侧和西侧为城中村。项目距离最近地铁口1.5公里，是地铁4号线和19号线交汇的新宫站，步行约20分钟。规划中的19号线二期站点新宫南站距离项目很近，且途经多个重要核心商圈，直达金融街、北三环、学院路，北延通车后，直达中关村软件园，但通车时间预计会很漫长，且周边道路比较窄，早晚高峰人车较多，比较拥挤。

教育方面，项目北侧一路之隔是南苑中学，南侧紧挨着五爱屯小学，附近还有槐房小学和北京新桥外国语高中，学校口碑一般。

医疗方面，项目2公里范围内有南苑医院，3.3公里左右有北京航天总医院、5公里左右有北京博爱医院。

项目附近商圈基本都在新宫地铁站附近，有万达广场和大悦春风里。另外，再远点的西红门聚集着北京知名商圈，有宜家、荟聚商场、新光界百货、山姆会员店等，开车大概需要15分钟。 

项目的一大卖点是南苑区域附近不可复制的自然资源，地块北侧就是南苑公园、南苑湿地公园一二期，南苑湿地公园相当于2.5个奥森的面积，生态环境十分优越。

此外，中海公元里指导价7.8万元/平方米，而新宫地铁站附近的的两个新项目建发璟院和森与天指导价都在8.3万/平方米，虽然中海公元里略贵，但这两个项目距离地铁更近，更方便的享受地铁附近较成熟的配套，周围整体环境也更胜一筹。

不过，地块周边2015年左右拿地建设的天悦壹号和金府大院，目前二手房挂牌均价分别在9万/平方米和8万/平方米左右，相对来说，中海公元里价格具有一定优势。

PART TWO

主打改善 最小面积116平方米

中海公元里项目产品定位为“拾光系”，属于中海比较高端的产品系列。

项目容积率为2.4，规划了10栋住宅楼共622户，是7-15层洋房+小高层的设计，共三种户型，分别为116平方米三居，144平方米和177平方米四居，全部是三面宽、南北通透的户型，精装交付。

根据项目户型分布图，除了6号楼楼王的位置不临街，其余楼栋均临街。

具体来看，116平方米三居为南向三面宽的全明格局，U型厨房。中央餐客厨一体，双明卫，南向主卧套房设计，餐厅面积也不小，客厅面宽3.8米，北向卧室配有小设备台，起步即是改善。这一面积段的户型主要集中在项目南侧，3号楼中间户位置比较好。

144四居是经典的四叶草户型，卧室分布于四角，居住私密性比较强，客厅面宽4.2米，LDK一体，整个公共区域很很宽敞，单客厅、餐厅的面积就超过了40平，餐厅横置一张6人餐桌完全没有问题，南向主卧面宽3.5米，北向较大次卧面宽3.3米，居住舒适度不错。不过，这个户型入户门直对卫生间是一部分客户比较介意的槽点。

177平方米是项目最大的户型，做了3.1米的层高，南向总面宽达到13.5米，客厅及餐厅面宽约6.4米，采光很好，餐厅完全可以放下酒柜+西厨+岛台+6人桌的顶配组合。主卧套间设计，配有三分离卫浴、观景浴缸、独立衣帽区。

这个户型比较适合一步到位的改善多口之家，均价在8.25万元/平方米，虽然只有28套，但从项目周围整体环境等综合情况来看，去化预计不会很快。

此外，中海公元里得房率在82%-90%，赠送面积多。

总体来说，对于自驾出行，希望改善自住环境的客群来说，中海公元里的户型住起来还是比较舒适的。

业内人士普遍认为，项目所在南苑目前属于城乡结合部，除了南苑森林公园，其他的配套都比较低端，规划落地时间也会很漫长，短期内对房价整体拉动不大。如果按照7.8万元/平方米计算，中海公元里的总价在897万元～1365万元之间，而这个价格在北京可选的新房还是很多的。