昌平接住了北京楼市泼天的富贵。

数据显示，2023年，昌平以出售6690套新房高居北京16区销售榜首，以390亿元的成交额排在全北京第三位，仅次于总成交额为600亿元的丰台区和530亿元的朝阳区。且北京新房成交套数前六名中，昌平独占4个。

2024年，昌平楼市有延续这种火热局面的态势。1月7日，昌平南邵板块的建发观堂府开盘，截至发稿，一个月的时间里，已经网签195套，均价为46630.88万元/平方米，这个成交套数位列北京市商品房第一位。

公开资料显示，该项目总用地面积6.44万平方米，总建筑面积约19.05万平方米，整体规划18栋住宅楼，1108户，层高9-15层，户型面积段60-180平方米，总价330万、首付132万即可上车。

那么，作为1月的榜单“大哥”，建发观堂府是否真的值得购买？我们一起从品牌、区域、户型等角度一一进行分析。

PART ONE

地铁盘 生态环境是卖点

在诸多进京布局的国企中，建发房产算是其中的佼佼者。2020年建发房产初入北京，时至今日，已经在北京先后布局了7个项目，土地成交总金额超过200亿元。

中指研究院数据显示，2023年建发地产在北京权益销售金额为85.7亿元，排名从2022年的19名上升至14名，已经超过了万科、龙湖和金地。

2023年9月27日，建发以54.15亿元摘得昌平新城东区五期0016等地块，溢价率3.93%，楼面价约2.59万/平方米，销售指导价5.5万/平方米。

从位置上看，建发观堂府处于北六环外，位于昌平新城东区，内环西路与南环南路交叉口。

众所周知，昌平新城东区目前正在规划中，以打造京北体验消费示范区、山水宜居住区、智慧产研园区和市民综合服务等方向为主。

综合来看，目前周围虽然比较荒，但规划完整，有发展空间。

建发观堂府算得上是地铁盘，距离昌平线北邵洼站约500米，2站到达沙河高教园，7站可到达西二旗，附近互联网公司上班的人群比较方便。如果开车，对比新城，昌平老城上高速更近、更方便，新城需要走满是红绿灯的南丰路，上六环，再到京新京藏高速，一般多出15-20分钟左右。

教育方面， 附近2公里范围内有清华附中昌平学校，是小学、初中、高中十二年一贯制学校，学校现已开学。

生态环境是一大卖点，项目西侧是一个很大的湿地公园，南边是泰康旗下高端养老社区燕园。距离项目约500米处是万亩昌平新城滨河森林公园，还有蟒山、大杨山、十三陵、大运河遗址、东沙河、京密引水渠公园和水系。

商业方面，项目约5公里范围内有路劲世界广场、悦荟广场、新世纪商场等。

在建筑风格上，观堂府依然延续建发以往的新中式风，江南园林和唐风大门。

建发观堂府在项目介绍里提到，承续东方禅境美学之风雅，以“空、象、简、朴”手法，营造东方禅境改善大宅。园林景观以“承德离宫康乾七十二景”为灵感，通过东方山水笔触，以“画”为脉，以“文”为魂”，匠心营造满园风华诗意。同时在社区园林中还配置了儿童主题乐园、老年康体区、休闲健身区及活力鲜氧跑道等，打造全龄交互园林。 

PART TWO

主打改善 价格友好

此次，建发观堂府规划了中区+东区19栋楼，全是6-15层的洋房和小高层，总户数约1108户。主力户型为建面约99-186平方米改善，也有部分建面约63-82平方米的两居至三居刚需，总价区间约330-1000万元。

在楼栋排布上，建发观堂府做了面宽宽屏化，即尽可能的让楼栋占据更多的阳光。入户双大堂设计，南入户地上大堂挑空，比较具有改善气质。

具体来看，户型还是比较可圈可点的。

63平方米除了做了两居外，还做了U型厨房，客厅和主卧室都是南向，缺点是次卧采光被自身的厨房和主卧遮挡。

82平方米做到三室两厅一卫，进门就是玄关收纳，LDK客餐厨一体化设计，更加独立，餐厅不占用过道的位置，没有动线上的交叉和浪费。卧室分别位于房间的南北两侧，南向主卧配有飘窗，北向卧室尺度也足够大。

159和186平方米均是4+1户型，结构扁平，南向面宽相当足，通透性好。这也是建发之前卖的比较好的改善户型。

在精装标准上，159平方米及以上配备了入户子母门，客厅背景墙上了岩板，厨房电器用了AEG或同档次的产品。

值得一提的是，建发观堂府虽然指导价为5.5万/平方米，开盘价却降至5万以下，甚至有一部分房源能给到4.1万/平方米。

业内人士表示，梧桐星宸距离朱辛庄地铁北有3站，以宣传比朱辛庄产品单价便宜1万元为卖点，观堂府距离朱辛庄地铁5站，却做到了单价每平便宜近两万。价格上的优势明显是其去化较快的重要因素之一。