1月18日,保利朝央和煦开盘,一共394套房,344人参与选房,选房272套,成交额29.7亿元。
从当前市场形势来看,朝央和煦开盘成绩的确不俗,但具体成交了多少,还要看后续网签数据。
不过,机构数据也显示出北京等一线城市改善住宅逆势增长的趋势。中指研究院数据显示,北京、上海、成都、长沙等多个重点城市,中高总价段成交套数同比增长、占比提升。其中,1-11月,北京500-1000万元总价段的房子,成交套数同比增长26%,占比提升8.5个百分点。
总价在950-1450万元的朝央和煦定位为改善盘,整体规划7栋住宅楼,394户,层高9-17,容积率2.8,密度不低,面积段为121-171平方米三到四居,得房率在80-84%之间。
业内人士认为,十八里店处于三区交界,地理位置和板块都比较一般,但因为有地铁17号线,去国贸的通勤时间很短,比较适合亦庄、国贸等工作的改善群体购买。
PART ONE
17号线已通车 人大附在建中
2023年9月27日,朝阳十八里店地块吸引了34家房企参与竞拍,最终由上海成通京置业以28.75亿元摇号摘得,该地块土地总面积约1.98万平方米,建筑规模约5.54万平方米,楼面价大概在5.19万/平方米,指导价为7.8万/平方米,缝差接近3万/平方米。
十八里店板块是先规划再建设的区域,定位为宜居生活区,分成一期和二期,一期已经全部拆迁完毕, 6块住宅用地中,已经出让了4块,分别是云筑1-3期和朝央和煦,二期还有一些平房没有拆迁。
目前来看,朝央和煦周边城市界面比较荒凉,但因地处东南四环和五环之间,距离地铁17号线十八里店站仅约200米,这条地铁线由南到北串联了亦庄、国贸、望京、未来科学城等重要板块,多个换乘站,5站即可到达国贸,地铁通勤很方便。
17号线南段(十里河-嘉会湖)和北段(未来科学城-工人体育场)已经通车,中段预计要等到2025年。
项目西侧500米的大羊坊路往南可以到亦庄,往北可以上三环和四环。目前大羊坊路正在扩宽改造,预计2024年底全线达到通车条件。
商业配套方面,十八里店地铁周围有商业地块,会建商场,沿着东四环,有燕莎奥莱、芳园里IDmall、fudi仓储会员店和合生汇。
教育方面,周边2公里内有首师大朝阳实验小学、北京工业大学附属中学、北京十八中、北京市私立新亚中学、北京八十中等国际、公立教育资源,现存的学校比较一般,不过引进了人大附,与项目仅有一路之隔,目前已经奠基动工,预计2025年交付。
此前有媒体报道,引入人大附后,朝央和煦南侧693、685、694地块的云筑系列网签都在加快。
值得关注的是,2021年拿地的云筑一期即使以底价拿地,成交楼面价也达到了5.5万/平方米,且云筑1-3期指导价为7.5万/平方米,比朝阳和煦低了3000元/平方米。
多位业内人士表示,朝央和煦所在的十八里店的国际朝阳港规划落地时间比较长,且缺少产业支撑,如果后续人大附做的好,教育是增长点。
PART TWO
户型均好性强 价格梯度较大
此次,朝央和煦项目定位是中高端改善产品,一共7栋楼,394户,都是一梯两户,容积率2.8,密度略大,引入了“和字系”的产品系,精装交付。
项目共有121平方米三居,132、143和171平方米四居四种户型,小区的圈层相对纯粹。
户型方面,朝央和煦整体户型都很方正,得房率在80%-84%之间,也比较高,且所有户型都赠送南向双卧飘窗,客厅全落地窗设计,均好性强。
以楼王位置的171平方米四居为例,南向四面宽,主卧单独形成了南北通透的格局,配备了与北向房间连接的推拉门,内配置衣帽间+双台盆+浴缸。
不过,项目地块先天条件比较差,呈现倒三角形,导致楼栋排布呈现围合式布局,除了3号楼王之外,其余楼栋均临街。但越临路的房子,越便宜。
以2号楼143平方米户型为例,西边户临路单价要比东边户便宜1000元,中间户比东边户单价便宜600元。
再比如双临街的8号楼,西边户一层单价6.89万,其余楼层单价对比同户型的7号楼西边户,每层大概便宜1300元,两套中户的价格比西边户单价便宜300元,东边户单价比西边户贵200元,其中顶层的价格约7.72万元,
此外,在价格上,有的楼层户型单价是超过指导价的,如3号楼的171户型,西边户3层开始,单价达到约8万,且每高一层单价贵200元,一直到10层的8.15万,从11层的8.2万开始,单价逐层贵500到15层的8.4万,顶层8.03万,与四层价格相当。
业内人士表示,一般情况下,项目都是首层最便宜,且与其它楼层价格差较大,朝央和煦首层与其它楼层价差还是比较大的。之所以这样定价,一是一部分房源中间及以上楼层整体均价已超过指导价,需要较低的价格平衡房源均价,其次是通过扩大一层与其它楼层的价差,突出一层性价比,有利于去化,这基本是大部分新开盘项目的常规做法。