1月18日，保利朝央和煦开盘，一共394套房，344人参与选房，选房272套，成交额29.7亿元。

从当前市场形势来看，朝央和煦开盘成绩的确不俗，但具体成交了多少，还要看后续网签数据。

不过，机构数据也显示出北京等一线城市改善住宅逆势增长的趋势。中指研究院数据显示，北京、上海、成都、长沙等多个重点城市，中高总价段成交套数同比增长、占比提升。其中，1-11月，北京500-1000万元总价段的房子，成交套数同比增长26%，占比提升8.5个百分点。

总价在950-1450万元的朝央和煦定位为改善盘，整体规划7栋住宅楼，394户，层高9-17，容积率2.8，密度不低，面积段为121-171平方米三到四居，得房率在80-84%之间。

业内人士认为，十八里店处于三区交界，地理位置和板块都比较一般，但因为有地铁17号线，去国贸的通勤时间很短，比较适合亦庄、国贸等工作的改善群体购买。

PART ONE

17号线已通车 人大附在建中

2023年9月27日，朝阳十八里店地块吸引了34家房企参与竞拍，最终由上海成通京置业以28.75亿元摇号摘得，该地块土地总面积约1.98万平方米，建筑规模约5.54万平方米，楼面价大概在5.19万/平方米，指导价为7.8万/平方米，缝差接近3万/平方米。

十八里店板块是先规划再建设的区域，定位为宜居生活区，分成一期和二期，一期已经全部拆迁完毕， 6块住宅用地中，已经出让了4块，分别是云筑1-3期和朝央和煦，二期还有一些平房没有拆迁。

目前来看，朝央和煦周边城市界面比较荒凉，但因地处东南四环和五环之间，距离地铁17号线十八里店站仅约200米，这条地铁线由南到北串联了亦庄、国贸、望京、未来科学城等重要板块，多个换乘站，5站即可到达国贸，地铁通勤很方便。

17号线南段（十里河-嘉会湖）和北段（未来科学城-工人体育场）已经通车，中段预计要等到2025年。

项目西侧500米的大羊坊路往南可以到亦庄，往北可以上三环和四环。目前大羊坊路正在扩宽改造，预计2024年底全线达到通车条件。

商业配套方面，十八里店地铁周围有商业地块，会建商场，沿着东四环，有燕莎奥莱、芳园里IDmall、fudi仓储会员店和合生汇。

教育方面，周边2公里内有首师大朝阳实验小学、北京工业大学附属中学、北京十八中、北京市私立新亚中学、北京八十中等国际、公立教育资源，现存的学校比较一般，不过引进了人大附，与项目仅有一路之隔，目前已经奠基动工，预计2025年交付。

此前有媒体报道，引入人大附后，朝央和煦南侧693、685、694地块的云筑系列网签都在加快。

值得关注的是，2021年拿地的云筑一期即使以底价拿地，成交楼面价也达到了5.5万/平方米，且云筑1-3期指导价为7.5万/平方米，比朝阳和煦低了3000元/平方米。

多位业内人士表示，朝央和煦所在的十八里店的国际朝阳港规划落地时间比较长，且缺少产业支撑，如果后续人大附做的好，教育是增长点。 

PART TWO

户型均好性强 价格梯度较大

此次，朝央和煦项目定位是中高端改善产品，一共7栋楼，394户，都是一梯两户，容积率2.8，密度略大，引入了“和字系”的产品系，精装交付。

项目共有121平方米三居，132、143和171平方米四居四种户型，小区的圈层相对纯粹。

户型方面，朝央和煦整体户型都很方正，得房率在80%-84%之间，也比较高，且所有户型都赠送南向双卧飘窗，客厅全落地窗设计，均好性强。

以楼王位置的171平方米四居为例，南向四面宽，主卧单独形成了南北通透的格局，配备了与北向房间连接的推拉门，内配置衣帽间+双台盆+浴缸。 

不过，项目地块先天条件比较差，呈现倒三角形，导致楼栋排布呈现围合式布局，除了3号楼王之外，其余楼栋均临街。但越临路的房子，越便宜。

以2号楼143平方米户型为例，西边户临路单价要比东边户便宜1000元，中间户比东边户单价便宜600元。

再比如双临街的8号楼，西边户一层单价6.89万，其余楼层单价对比同户型的7号楼西边户，每层大概便宜1300元，两套中户的价格比西边户单价便宜300元，东边户单价比西边户贵200元，其中顶层的价格约7.72万元，

此外，在价格上，有的楼层户型单价是超过指导价的，如3号楼的171户型，西边户3层开始，单价达到约8万，且每高一层单价贵200元，一直到10层的8.15万，从11层的8.2万开始，单价逐层贵500到15层的8.4万，顶层8.03万，与四层价格相当。

业内人士表示，一般情况下，项目都是首层最便宜，且与其它楼层价格差较大，朝央和煦首层与其它楼层价差还是比较大的。之所以这样定价，一是一部分房源中间及以上楼层整体均价已超过指导价，需要较低的价格平衡房源均价，其次是通过扩大一层与其它楼层的价差，突出一层性价比，有利于去化，这基本是大部分新开盘项目的常规做法。