综合各项指标来看，当下房地产市场仍然还处于调整转型之中。统计局数据显示，2023年全国房地产开发投资110913亿元，同比下降9.6%；商品房销售额116622亿元，同比下降6.5%。

行业承压下，房企格局分化持续，“挑战”是摆在眼前的首要问题，当下唯有平衡好安全与发展，才能行稳致远。龙湖集团作为一家优秀的民营房企，在快速变化的市场环境中，不断地适应和变革，积极探索新的发展模式和经营方式，保持自身竞争力和高质量发展的能力。

3月22日，龙湖集团发布2023年全年业绩。数据显示，2023年，企业实现营业收入1807.4亿元（人民币，下同），其中，运营及服务业务收入248.8亿元，同比增长5.7%。全年实现超百亿核心净利润，运营及服务业务贡献超60%。同时，全年实现正向经营性现金流，合计净流入35亿元。

在房企多数亏损的情况下，龙湖集团不但交出了稳健的成绩单，还凭借运营及服务业务，在行业下行周期实现了新的突破。

经营性业务成“压舱石”

众所周知，如今房企“三高”模式难以持续，探索新发展模式成为生存法则。

龙湖凭借对行业趋势的准确把握，逐步实施轻重并举的发展战略，已经形成了开发、运营及服务三大业务格局，覆盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等多航道业务，在稳固传统开发业务基本盘的同时，不断构建发展新格局。

财报显示，2023年，龙湖集团实现营业收入1807.4亿元。其中，开发业务营业额为1558.6亿元，运营及服务业务即经营性业务共收入248.8亿元，同比增长5.7%，合计收入占比达到14%，在核心权益净利中的贡献占比达到60%以上，成为龙湖向上生长的新增长曲线。

首先，在房地产业务方面，集团全年合同销售额达1734.9亿元，销售总建筑面积为1079.6万平方米。虽然市场整体规模下降，但企业销售表现较为强劲，在全国销售排行榜中稳居前十。

不仅如此，截至报告期末，龙湖集团已售出但未结算的合同销售额1734亿元，面积约为1260万平方米，这也为集团未来持续稳定发展奠定坚实基础。

在运营业务方面，2023年，龙湖的商业和长租公寓冠寓业务不含税租金收入为129.4亿元，同比增长8.9%，运营毛利率为75.9%，较上年增长0.3%。

其中，已开业商场建筑面积为797万平方米，整体出租率进一步修复至96.2%，营业额和客流量同店同比均实现近30%的增幅；冠寓累计已开业12.3万间房源，规模行业领先，整体出租率提升至95.5%。

管理层表示，去年，商业和长租公寓都实现了经营性现金流为正，两个航道不再需要集团、地产或融资现金流的支持，未来会通过自身现金流的平衡去解决发展问题。

此外，2023年，集团服务业务及其他不含税收入为119.4亿元，较上年增长2.4%。服务业务及其他毛利率为31%，较上年增长2%。

其中，龙湖智创生活不断延展服务边界，期末物业在管面积达3.6亿平方米；龙湖龙智造品牌持续深耕数字科技能力，截至2023年底，代建业务已累计获取项目90个，累计签约建管面积超1600万平方米。

总的来看，龙湖集团经营性业务在优化盈利结构上的能力不断提升，管理层坦言：“2023年龙湖的经营性收入是对集团利润跟整个盘面形成持续的贡献，在整个行业下行过程中，为龙湖穿越周期提供了底气，成为穿越周期的‘压舱石’。”

稳健财务驱动韧性生长

2023年，龙湖集团在多元业务协同发展的同时，也保持着财务状况持续稳健，抗风险能力不断增强。

“房地产新房市场真实居住需求规模是9—10亿平方米，但市场短期存在压力，主要是市场信心未完全恢复。”正如龙湖集团管理层所言，为了用行动来给行业注入信心，龙湖始终把债务安全放在第一位，多次提前偿债，履行所有债务的安全兑付。值得一提的是，今年3月8日，龙湖提前兑付总规模为46.1亿元商业资产支持专项计划（CMBS）。

综合2023年财报数据，龙湖集团在稳步有序压降负债。于报告期末，集团的综合借贷为1926.5亿元，同比下降7.4%，平均借贷成本为年利率4.24%，保持行业低位。

截至报告期末，集团在手现金为604.2亿元，其中预售监管资金为227.6亿元，一年内到期债务为268.4亿元，占总债务比例为13.9%，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债倍数为1.36倍。净负债率为55.9%，剔除预收款后的资产负债率为60.4%，“三道红线”保持绿档。

管理层表示，龙湖2024年内到期债务余额147亿元，占总有息负债不足8%，其中境内债券规模约为60亿元，会在5月、7月、8月、12月到期，目前已全额备妥5月到期境内公司债兑付资金。同时，今年会有序提前规划2025年到期的部分债务。

对于未来的融资计划，企业表示，目前龙湖集团银行融资占比接近80%，保持着安全的结构。在经营性物业贷方面会继续深耕，也会在中债增信的支持下，按需有序的按节奏进行发债。海外端融资，保持逐步压降状态，从2027年开始才会有到期的海外美元债，并对100%的外债做了掉期，完全杜绝汇率敞口。

值得注意的是，在政策的利好下，龙湖集团加大经营性物业贷款融资力度，全年净增经营性物业贷款174亿元，平均融资成本不到4%，同时，进一步拉长借贷账期，实现平均合同借贷年期为7.85年，这也为企业未来提供了一个长账期、低成本的融资品种。

精研产品谋求高质量发展

稳健的财务给龙湖2024年的发展增厚“安全垫”。在地产开发主业方面，龙湖表示，将继续聚焦改善性需求，依托云河颂、御湖境、青云阙、砚熙台等产品系列，匹配适销的产品业态，紧跟市场窗口，积极去化。

不断打磨自身产品，才能有穿越周期的底气，而优质的土地储备更是打造好产品、实现高回款率的重要支撑。

当下，受房地产市场整体环境影响，城市间的分化显著，核心城市市场韧性相对更强。财报显示，截止到2023年底，龙湖总土储达4539万平方米，对应货值超过5300亿元，其中有接近80%的土储都布局在一二线高能级城市。龙湖也表示，2024年将结合市场情况灵活调整推盘节奏，这也为企业经营带来更多确定性。

在商业方面，2024年龙湖计划还将在成都、南京、天津、武汉、苏州等城市开业14座，其中8座重资产、6座轻资产，这也意味着到2024年，龙湖开业的商业项目将超过100个，龙湖商业即将启程百MALL时代。

“对于新开业的项目，将明确进行产品分级，根据每个项目的定档定级、一店一策进行差异化打造，意在满足不同客户的购物需求。另外也对存量项目开始改造，包括运营效率、空间利用等方面都有提升的空间。总的来讲，龙湖商业将通过创新和多样化来迎接‘百MALL’时代。”管理层表示。

接下来的龙湖集团也将在长租公寓、物业以及代建领域不断进阶，未来将持续推动冠寓产品迭代，将在全国有序落地全新4.0产品，活力街区-欢肆将在年内亮相开业全国首个项目。龙湖智创生活也继续以客户需求为导向，坚守住宅服务品质，助力空间高效运营。龙湖龙智造会持续聚焦高能级城市、发挥航道协同的优势，促进城市高质量发展。