进入2024年,我国经济基本面持续向好,从需求看,市场销售继续恢复。国家统计局数据显示,2024年1-2月份,社会消费品零售总额81307亿元,同比增长5.5%。
消费市场的持续升温,为商业地产带来新的发展动能。而对于商业轻资产运营企业来说,如何在新时代消费需求下做好运营与服务成为当下值得探讨的话题。在此背景下,新地产对话恒太商业副总裁洪本财,一起探路行业高质量发展之道。
中小城市商业地产前景广阔
近年来,新型城镇化的加速推进以及消费市场不断下沉,给中小城市商业地产带来重大机遇。基于多年对中小城市级别商业运营领域的深耕经验,针对商业地产的发展前景,洪本财给出了自己的见解。
他表示,目前商业在一二线城市竞争已经进入到了白热化的状态,叠加疫情改变了人们的消费习惯,所以做商业产品已经变得越来越难,但是中小城市市场还是非常有未来发展潜力的。
“原因之一是作为消费主力的年轻人都愿意回到这样的城市去生活,消费客群在发生调整,这反倒对企业来说是一个很好的市场机会。”
此前,根据研究机构ComScore的统计数据,我国25-34岁的消费人群占总人口的32.1%。他们在消费过程中,更加注重品质与服务,追求个性化、多样化以及体验式消费。
客群的年轻化,使得当下的商业中心也发生新的调整与转变。洪本财分析认为,“未来传统零售服装鞋帽的线下销售会发生较大变化,品牌的影响力会下降,产品特点、性价比会变成消费者关注的焦点。”
“此外,餐饮也发生变化,原来的餐饮以中餐为主,前期需要较大的投入,而且菜品对厨师的依赖性比较高,目前轻餐餐饮、新口味餐饮是年轻人比较热爱的,这个变化也在引导品牌商在加大此类型餐饮的投入。”他进一步分析到。
他还强调,与精神消费相关的新业态不断出现,未来会占据商业空间一定的比例和面积。从吸引客人的角度来说,新业态是目前吸引年轻客流比较有效的一种方式。
通过对市场的不断观察,2024年恒太商业也将对产品进行升级迭代,业态空间包括运营会有大的改善。通过洪本财的介绍了解到,恒太城将升级为超级恒太城即(3+X+1)x1模式,可以理解为在超级年轻力中心、超级儿童友好中心、超级美食中心“3”的基础上增加特定消费者需求“X”,配合“1个”超级运营,如城市市集(嘉年华)、城市文创、项目IP及衍生品等,同时反刍在地文化,将其渲染进项目的整体打造中,提升项目的差异性以及消费者的归属感。
将运营商业植入流量思维
新一代的消费群体更注重精神需求,关注自我体验感,商业项目也需要随着需求趋势的变化,打造新的亮点。
事实上,如今商业空间的打造需要借助互联网的流量思维,打造成网红场所更容易聚集人群。“如年轻人更在意性价比、潮流,所以需要打破传统店铺陈列。我们甚至鼓励商家尽量不要有设服务台,设置大家喜欢的自动结算,这样会更贴近年轻人,我们已经在做此类尝试,今年、明年新开业的几个项目,会重点植入这些模式。”洪本财称。
值得一提的是,如今的二三四线城市,包括淄博、哈尔滨、甘肃天水旅游不断出圈,外来游客络绎不绝,这也给商业带来新的机遇,如何借势去打造一个IP级的项目,洪本财给出2点建议。
他提到,首先,要重要思考项目本身的定位,要去投入改造,很多业态要更契合城市的气质,城市在越来越年轻化,商业项目也要变得越来越年轻化,需要有存量改造的意识,要有建筑和业态的更新和变化,才能对消费者持续产生吸引力。“商业是一个长期的事情,商旅包括旧城市改造,要与政府互动更多一点,要去借力。”他强调。
此外,需要在自媒体互联网层面对运营投入更多的时间和精力,目前来看自媒体已经变成了最主要的宣传阵地。
定制化商业会更有生命力
商业地产经历了从增量到存量,“增量内卷,运营为王”成为行业共识,作为轻资产运营企业,也面临诸多机会与挑战。
首先,洪本财坦言轻资产运营的市场是越来越大的。“从供给端看,大量的城市需要商业综合体或需要商业综合体升级迭代,需要水平更高的专业人士帮助运营,所以这时候对轻资产的专业服务商的需求是变多了,不是变少了。”
另外,原来很多企业都想自建商管团队,但专业能力是需要很长时间的积累才能形成的,是有一定壁垒的,目前很多企业意识到了这个问题,就放弃了自己建商业专业团队的想法,要跟轻资产运营方合作。
“按照当下地产行业发展的状态,应该说将来中国资产管理时代到来了,这一定会出现资产和运营分离的趋势,这也使得轻资产必然走向一个非常好的机会。”他表示。
客观来说,轻资产市场是在被不断放大的,但是要求也随之变高。运营与管理能力是否过硬决定会不会被选择。
洪本财强调,“恒太作为一家商业轻资产服务商,从合作的角度来说,甲方看乙方主要看两个方面,为专业能力和服务模式。”
他也表示,专业能力有很多判断的维度,有一个关键是做定制化,很多商业不能做标准化,哪怕是同一家企业在不同的城市也是有不一样的做法,所以专业化定制能力能更加让甲方觉得乙方是在认真做项目,并有能力做好,因为大家已经认可到了标准化的产品是很难有生命力的。
“第二个是服务,轻资产服务说起来容易做起来难,要充分考虑甲方的需求,要通过服务让业主高度参与进来,因为服务模式决定了信任的加码。”