来源 | 财经五月花 文｜《财经》记者 严沁雯 陈洪杰 编辑｜胡蓉萍 袁满
本文从现金流、成本、风险和便利性角度，分析当前多种房贷还款方式利与弊，真正做到明明白白降成本
在房地产利好政策频出的背景下，银行和相关部门纷纷抓准时机推出降低房贷成本、促进房地产发展的措施。
先是“商转公”政策再次启动，后有银行推出“气球贷”（先息后本），颇有风险的“转贷降息”也屡见不鲜。
“对比传统的等额本息和等额本金，先低后高的‘气球贷’会更划算吗？通过商贷转公积金，能节省多少钱？转经营贷降息会有哪些风险？”贷款经验不足的购房者面对五花八门的还款方案难免会困于选择。
普通购房者应如何选择适合自己的还款方式？近期，《财经》梳理当下房贷不同还款方式的特点，为置业者提供参考。
缓解前期还贷压力：先息后本
先息后本，顾名思义，即借款人前期可以先不还本金，只还利息。
近期一度引发市场关注的“气球贷”便是先息后本还款方式的一种，根据平安银行此前发布的《房贷利好政策来啦》一文，借款人按约定的总期数(固定20年)计算每期月供，在贷款期限内分期归还贷款本息，最后一期一次性偿还剩余本金。“气球贷”前期每期还款金额较小，贷款到期时，剩余较大部分的贷款本金需要一次性偿还。因其“前大后小”得名“气球贷”。
平安银行于近期推出的其他还款也有“气球贷”的属性，例如二阶段还款、双周供、轻松还。其中二阶段还款是“第一阶段只还利息、第二阶段等额本息”。双周供是指由月供改为两周一次还款。轻松还是指“每月还利息、每六个月还一定比例的本金、最后一次性还剩余本金”。
上海地区另一股份行近期亦针对房贷新增“随心还”方案（据相关业务人士反馈目前已停止），即贷款30年，可以约定前三年每个月还款本金超过1元即可，后27年则等额还款。
值得注意的是，针对贷款申请人，以上还款方案具有一定门槛。以“随心还”方案为例，首先规定是800万元以内的纯商业贷款，公积金贷款被排除在外；其次，对于住宅所处位置、类别（不包括别墅）、面积及楼龄均有要求；此外，企业主客户不包括在内，贷款申请人须为综合评级1级-3级的上班族客户。
先息后本的还款方式比较适合那些前期资金紧张但预计未来会有更多可支配资金的客群。但如果借款者的还款能力不强，可能会造成违约等问题。因此也需要商业银行对客户的财务状况和还款能力进行准确评估。
在易居研究院研究总监严跃进看来，此类贷款需谨慎发放，因为贷款人后续收入状况如不及预期，其还款压力会变得越来越大，将产生不可控的贷款违约和金融风险问题。“对申请贷款的人从职业情况、工作年限、工资收入和零工收入、信用状况、产业情况、过往购房情况和贷款情况等角度进行分析，细化不同群体的收入曲线结构和趋势，以更精准推进差异化和个性化的房贷还款计划和产品。”他建议。
从风控的角度，严跃进还称，关键要做好现金流的工作，即此类还贷资金的测算工作。除了要做好还贷人的收入状况审核，对于经济形势、房产价值走向等也需要持续进行严密的监测。时刻关注还贷者的还款来源和还款压力情况，提前预测问题。同时也需要明确此类业务可推，但需设定上限，以免过多业务集中于此，即类似业务可以推，产生较大的金融风险问题。
主流方式：等额本息与等额本金
就按揭房贷而言，等额本息和等额本金是目前更为主流的还款方式。虽然仅一字之差，但还款总额，月供变化，本金和利息增减都有很大区别，贷款申请者在选择时仍“摸不着头脑”。
所谓等额本息，即在利率不变的情况下，每个月月供金额一样（包括本金+利息）。月供中本金逐月递增，利息逐月递减。
而等额本金，即在贷款期间，每个月归还固定本金，而利息逐月递减。按此种方式还款，前期还款压力稍大，但月供逐月减少，且综合计算相对节省利息。
若落到实际操作中，上述两种还款方式的计算方式存在差别。
若以借款100万元、期限30年、年利率3.95%为例。等额本金模式下，首期还款额为6069.44元，随后逐月递减。在此之中，每月本金为固定的2777.78元，利息则由首期的3291.67元开始逐月递减。还款总额为159.41万元，利息总额59.41万元。
而在等额本息模式下，首期还款额为4745.37元，随后每月固定。在此之中，首期本金为1453.71元，之后逐月递增；利息为3291.67元，之后逐月递减。还款总额为170.83万元，利息总额70.83万元。
总的来看，等额本金相对等额本息节省利息。不过有贷款行业资深从业人士指出，就实际情况来看，等额本息的方式相对灵活，选择此种方式的客户相对较多。
“等额本金相当于前期还了比较多的本金，所以可以少还一些利息，但是对于资金较为紧张的借款人来说不太适合。如果选择等额本息，可以在资金充裕的情况下灵活进行提前还款，同样可以达到节省利息的效果。”上述人士指出。
减轻还贷负担：商转公
由于商贷及公积金贷款间仍存在一定的利率差，商转公被视作降低购房者房贷压力的一个重要途径。所谓商转公，即将商业性个人住房贷款转为住房公积金个人住房贷款。
据不完全统计，2023年，已有包括重庆、长沙、苏州等在内的30余个城市启动商业贷款转公积金贷款。2024年以来，郑州、厦门亦加入商转公行列。
根据厦门市住房公积金中心网站6月12日发布消息，厦门阶段性启动商业性住房贷款转住房公积金贷款业务，政策执行至2025年12月31日。
据悉，自“5月17日”新政后，厦门市同步下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
若以贷款50万元、30年等额本息计算，目前首套房（商贷利率最低3.3%）购房者商转公后月供可减少超100元，总共节省利息超4万元。
不过，有业内人士提醒，如若购房者已经处于房贷还款后期，在利息已经还得差不多的情况下，申请商转公意义并不大。另一方面，就实际操作而言，商转公需满足一定条件。
从各地已经商转公政策来看，多地设置了一定门槛。例如部分地区对借款人住房套数、公积金贷款记录、借款人信用等提出明确要求；部分地区将办理组合贷的购房者被排除在外等。
以长沙为例，该地商转公业务仅支持拥有唯一一套自住住房的职工家庭（已婚指夫妻双方，单身指职工个人）申请办理，购买第二套以上住房的职工家庭不支持办理商转公。
亦有地区对商转公贷款实施动态管理机制。以芜湖为例，当住房公积金个贷率低于85%(含)并持续3个月，可开展商转公贷款业务;当个贷率高于90%(含)时，可采取相应调控措施，暂停或控制商转公贷款业务规模。
谨慎避雷：违规转贷降息
虽然特点不一，以上还款方式均为正规还款途径。但近年来，被越来越多贷款中介推荐的转贷降息，背后却隐藏着巨大风险。
“您好，这里是某银行信贷渠道部，近期贷款利率低至2厘，置换房贷很划算。”房贷政策利好不断，不少贷款中介抓准了部分存量房贷用户利率暂未下调的心理，再度对转贷降息展开热情推介。
实际上，转贷降息并非新鲜事。近年来，政策指引下商业银行加大了对企业的支持力度，多家银行的经营贷利率一路下行。在此前存量房贷利率尚未调整时，不少购房者房贷利率一度超过5%。这种利差让部分贷款中介瞄准了其中的商机，推销转贷降息。
房贷转经营贷的具体操作流程为，先由中介介绍的垫资机构提供过桥资金还清房贷，再帮助客户包装资质，最后客户可在银行成功办理经营贷后归还垫资。“目前经营贷的利率最低2%，期限可以先做10年，后期还能提供垫资续期，对比房贷可以节省不少利息。”一名贷款中介表示。
然而，看似划算的操作却暗藏更多成本，要达到转贷目的，中介会依据客户贷款金额收取1%-2%的服务费，同时，若名下没有公司，个人客户需额外购买营业执照（5000元起步），垫资费用则按照日利率0.07%左右计算。
另一方面，一位贷款行业资深从业人员指出，转贷降息的操作一旦被银行查出，借款人将面临停贷或提前全额偿还贷款的风险。
2023年3月，广州市中级人民法院曾公示一则判决，借款人违反合同约定，擅自改变贷款用途将经营贷款用于清偿房贷，被银行诉至法院。根据判决结果，该借款人需向银行清偿借款本金180万元及罚息。
“经营贷和消费贷期限相对较短，单笔金额相对较高，如果出现被要求提前归还的情况则可能造成借款人资金陷入困境，也可能造成借款人不良的个人征信记录。”资深金融监管政策专家周毅钦指出，办理过程中，一些违法违规的中介可能会使用造假的材料，这属于骗贷行为，收费也并不低，综合成本可能高于原来的房贷成本，让转贷得不偿失。
金融监管部门曾发布风险提示：消费者警惕不法贷款中介诱导消费者违规转贷，诱导消费者使用中介过桥资金结清房贷，再到银行办理经营贷归还过桥资金。这种将房贷置换为经营贷的操作隐藏着违约违法隐患、高额收费陷阱、影响个人征信、资金链断裂、侵害信息安全等风险。
