来源 | 《财经》杂志　作者 | 陈洪杰 唐敏安　编辑 | 胡蓉萍 袁满  

近日，工商银行、建设银行等多家银行下调了广州首套房房贷利率，由3.4%降至3.2%，二套房利率则维持3.8%不变。另有部分外资行在广州的首套房贷利率已降至3.0%-3.1%，为历史最低纪录

房贷利率继续下探。近日，多家国有大行在广州地区的首套房贷利率已从3.4%进一步调降至3.2%。

最近两个月以来，在“5·17新政”以后，广州反应非常迅速，并于5月28日对住房信贷政策作出调整，包括首套房首付最低15%、二套最低25%等。“不久前，多家银行首套房利率由3.85%降至3.4%。如今广州继续下调，不过这次并未变动二套房的利率。”一位国有大行广州地区某支行人士称。

不仅如此，广州的外资行也较“卷”。一些外资行的首套房贷利率已降至3%-3.1%。“不过，外资行对客户的资质要求较高，贷款金额也较大。”一位当地银行业人士称。

7月15日，国家统计局公布了2024年6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，一手房方面，北京、广州和深圳分别下降0.6%、1.2%和0.7%，上海上涨0.4%；二手住宅销售价格，北京、上海在2024年以来首次转涨，分别上涨0.2%和0.5%，广州、深圳分别下降1.5%和1.0%。

“与北京、上海、深圳等其他城市相比，广州取消了利率下限，在权限方面的自由度较高。”易居研究院研究总监严跃进表示，另外广州的市场压力依然存在，去库存工作还需继续加力，房地产政策更为宽松。

目前，北京、上海、深圳等在内的一线城市的首套房利率为3.5%，其他多城的平均利率也在3.4%左右。“银行正在压降负债端的成本，这主要基于资产端投放的考虑。预期还会有更多城市跟随广州的步伐，继续调降首套房利率。”多位分析人士称。

广州外资行首套房贷利率降至3%

近日，工商银行、建设银行等多家银行下调了广州首套房房贷利率，由3.4%降至3.2%，二套房利率则维持3.8%不变。另有部分外资行在广州的首套房贷利率已降至3.0%-3.1%，为历史最低纪录。“然而享受该利率的客户群体较少，贷款金额也在300万元、甚至600万元以上。”一位银行业人士表示。

对大部分人而言，若以等额本息30年的方式贷款300万元来计算，执行3.4%的房贷利率，利息总额为178.96万元；而若按照3.2%的房贷利率，利息为167.06万元，相当于节省了近12万元利息。

和其他一线城市相比，广州的房贷利率政策更为积极。“5·17新政”以后，广州率先取消房贷利率下限。5月28日，广州市人民政府办公厅印发了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称“《通知》”），非本市户籍居民家庭和单身人士能提供购房之日前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，享受户籍居民购房待遇，在限购区域分别限购2套和1套住房（120平方米及以下）。

“对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，取消利率下限。对于贷款购买第二套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，取消利率下限。”上述《通知》称。

当天（5月28日），广州主要银行就房贷利率达成共识：广州首套房利率3.4%，二套房利率3.8%。之前，广州大多数银行房贷利率执行政策为：首套首付比例不低于三成，利率不低于LPR（贷款市场报价利率）-10BP（基点），即3.85%；二套首付比例不低于四成，利率不低于+30BP（4.25%）。

从近日国家统计局公布的6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，广州的数据并不乐观。一手房方面，一线城市销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.2个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降0.6%、1.2%和0.7%，上海上涨0.4%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月收窄0.2个百分点。

国家统计局数据还显示，二手住宅销售价格，一线城市环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.8个百分点，其中北京、上海今年以来首次转涨，分别上涨0.2%和0.5%；不过，广州、深圳分别下降1.5%和1.0%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅与上月相同。

多城市有望继续下调利率

目前，中国不同城市的房贷利率执行标准不一，北京、上海、深圳等在内的一线城市首套房利率执行LPR-45BP的政策，在3.5%左右。

华泰证券数据显示，2024年6月百城首套、二套房贷平均利率环比5月下滑5BP、8BP至3.40%、3.82%，均为2014年以来最低水平。百城放款周期为28天，环比5月放缓6天，但仍处于2019年以来较快水平。

不过，就需求端来看，居民信心恢复仍有待时日。近日，中指研究发布的《2024年6月居民置业意愿调研报告》显示，2024年6月居民半年内置业占比约为15%，目前仍处于近一年来低位。购房阻力仍较明显：房价下跌、收入不稳定、还贷压力大是影响居民购房的主要因素，占比超过35%。

“其中房价持续下跌成为购房主要阻力。”中指研究称，5月-6月房价下跌担忧快速提升，尤其是在政策利好窗口期，房企加大降价回款力度，折扣力度提升，70城房价跌幅再创新高，导致居民对房价下跌担忧增加，6月占比约为43%，位居阻力因素第一位，较4月上升5.3个百分点。

“无论是降低公积金贷款利率，还是取消房贷利率下限，这些政策都有利于降低居民尤其是刚需群体的压力，在一定程度上会对冲房价的下行。”一位银行业人士称。

在严跃进看来，广州首套房贷款利率的降低，会继续带动其他城市的下调，这是趋势。对银行而言，会存在利差压力，但它们本身也在调整，包括降低存款利率等，以应对息差的收窄。

融360数字科技研究院监测的数据显示，2024年6月，银行整存整取存款3个月期平均利率降至1.565%，6个月期平均利率为1.77%，1年期平均利率为 1.9%，2年期平均利率为 2.107%，3 年期平均利率为2.507%，5年期平均利率为2.433%。

“目前中国经济三大风险，分别是中小金融机构、地方债务、房地产。其中，房地产是解决问题的核心，未来不排除会推出更多稳房地产的措施。”一位市场人士称。

“通过取消限购、降低房贷利率、对首套房购房者采取优惠贷款利率、帮助开发商化解商住楼、车位等沉淀资产等措施，改善房地产企业现金流；通过注入政府信用，阻断银行等金融系统对房地产企业的‘挤兑’，帮助房地产企业恢复正常融资渠道。”7月15日，中国金融四十人论坛资深研究员张斌建议。

（作者陈洪杰为《财经》记者；作者唐敏安为《财经》实习生）