来源 | 《财经》杂志　作者 | 陈汐 刘建中　编辑 | 刘建中 

江苏南京，一个停工近两年的项目，近日引发了社会关注。此项目名为“珠江四季悦城”，是全国首个在官方协调之下，房企同意退房退款的项目。

珠江四季悦城是珠江投资集团（下称“珠江投资”）进入南京的首个项目。珠江投资官网有相关的介绍：珠江四季悦城由五幅地块组成，总体量约60万平方米。其中包含约40平方米住宅、约9万平方米办公基地、约6.5万平方米自持购物商场、约3万平方米星级酒店。

以上所说的五幅地块，原购地公司都为南京市江宁区政府控股企业。这五幅地块分别为：西部路桥G96、江宁城建G97、惠宁市政G98、江宁城建G104和西部路桥G105，拍卖时间都在2019年12月。当时成交楼面价分别为：6884元/平方米、9318元/平方米、9591元/平方米、6746元/平方米、6890元/平方米。五幅地块的总价为45.2亿元。

2020年在中国南京金秋经贸洽谈会上，珠江投资和江宁区政府正式签约，江宁区政府将以上五宗地块交由珠江投资整体开发。

2020年6月-7月，珠江投资成立了五个项目公司用于开发以上五幅地块：南京鼎跃置业（地块不详）、南京鼎泰置业（G97）、南京鼎鸣置业（G98）、南京鼎瑞置业（G104）、南京鼎腾置业（地块不详）。以上五个公司，珠江投资控制的股权占比都为51%，代表国资的南京空港新城占股都为49%。

虽然有五宗地块，但真正进入开发阶段的是G98（项目备案名：悦鸣嘉苑）和G104（项目备案名：鼎瑞嘉苑）。G98于2021年7月首次开盘，首开推出3、5、6号楼，共154套房源；2022年1月，加推1、2、7号楼，共128套房源。六栋楼合计282套房，均价约2万元/平方米，合同约定2023年6月30日交付。

2022年4月G104地块的1、2、8、9号楼开始销售，共计231套房源。其户型、价格与G98地块基本一致，2024年6月交付。

据参与当时销售的人员说，以上两个地块的项目销售情况不佳，而且2022年6月之后，项目工程开始进展缓慢。

2023年1月，有业主投诉，G98地块于2022年7月已经停工，且一直处于停工状态。彼时，开发商提供的解决方案是将G98业主置换到G104项目。但没多久，G104地块也停工了。

直到目前，G98和G104虽然有几栋楼已经封顶，但整体远未达到交付状态。以下图片是2024年7月29日百度卫星地图中显示的两地块情况。

G98地块卫星地图，图片来源：百度地图 G104 地块卫星地图，图片来源：百度地图 人民网留言，官方积极介入

2023年的3月26日、3月28日、4月7日都有购买了G98地块的网友在人民网领导留言板反映情况。3月26日的留言说，他在珠江四季悦城购买了房子，本来约定2023年6月底交房，但是开发商隐瞒了项目停工的现实。

江宁区住房保障和房产局于4月17日作出回应，回应称，经核实，目前1、2、3、5、6、7号楼已经主体封顶，合同交付时间为2023年6月30日。3月25日，我局会同空港管委会组织业主、开发企业进行面办会，督促企业加快处置与施工总包方（苏中建设）的矛盾，尽快实现复工。关于退房退款问题，企业表示将与业主充分沟通协商处理。

由以上留言可知，有关退房退款的商谈早在2023年4月已经开始。

2023年6月、2023年12月、2024年2月仍有购房者在人民网留言板反映类似的问题。

针对这些留言，南京市江宁经济技术开发区（下称“开发区”）都给予了回应。

针对2024年2月的留言，开发区于2月27日回应称，2023年11月经法院判决，珠江与苏中建设（原总包方）解除合同，新总包已经进入最后确标阶段。针对购房者提出的退房诉求，开发区建议购房者与开发商沟通协商或通过法律诉讼途径解决。

由以上留言可知，此时开发区还未督促开发商退款退房。

2024年6月3日，开发区对人民网留言的回复显示，开发区明确提出6月30日前启动G104地块监管账户资金，启动退房流程，并且珠江方面表示6月10日前给出具体实施方案。

2024年7月11日，开发区在人民网回复称，“2024年6月4日，我委再次召开珠江G104购房矛盾协调会，会上督促开发商拿出退房方案并明确相应时间节点。会后经珠江公司总部商议，开发商表示只退房款，无按揭贷款利息补偿，目前已有大部分业主与开发商签订相关协议。”

到此时，中国首例“烂尾楼”集中集体退房已经步入实际操作阶段。开发区管委会的重视与协调，值得称赞。但是，退房是一项复杂的系统工程，后续的具体操作也很关键。

作为中国第一起集体退房案例，珠江四季悦城对以后类似情况将起到示范作用。

后续流程如何操作很关键

自然资源部曾表示，支持地方政府按照“以需定购”的原则，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置住宅用地。G96、G97、G105三幅地块因为土地几乎没有开发，相对容易处理。

但是，G98和G104地块上有近十栋楼已经封顶，仅用监管账户资金偿还购房者必然不够，那么不够的钱由谁来承担？按怎样的比例承担？笔者就此问题联系了珠江投资以及南京市江宁经济技术开发区管委会，双方都没有给出明确的答复。

当购房者退房告一段落之后，接下来需要妥善处理G98和G104地块以及地上附着资产。如果开发商全额出资妥善安置了购房者，那么这些地块连同地上建筑物应当归开发商所有。但在这种条件下，开发商必定承受投资损失。

2024年4月以来，政府出台多项房地产新政，聚焦两大目标：消化房产存量与保交房。据有关权威人士解释，消化房产存量，主要也是为了保交房。而其中一个思路就是，地方政府以合理价格收购部分商品房，然后用作保障性住房。目前，保障性住房“以购代建”无疑是“去库存”的明智之选。

所以，政府也可以考虑购买G98和G104两个地块用于保障房。当用此种方式时，除了市场公允价格，该不该给开发商部分补偿？

如果给补偿，补偿的标准是什么？这个项目的具体操作步骤、操作方法都有可能成为未来解决类似问题的重要参考。

但需要承认，南京四季悦城项目具有一定的特殊性。首先，开发商珠江投资的资产负债情况良好，仍然有能力拿出一部分资金。其次，南京作为高层级城市，土地需求量仍然较大。

所以，在南京四季悦城项目的各种问题彻底解决之后，我们仍然需要研究、讨论、探索“烂尾楼”的合理处理方案。

南京四季悦城集中退房、集体退房是个很好的先例。地方政府积极协调，开发商最终没有逃避责任，这些都值得点赞。这个项目最终如何尘埃落定，值得全社会积极关注。